每一次城市的改造,都是乘风破浪的过程

2020年，是柳州推进旧城改造土地熟化工程的第四年。

3月13日，柳南区召开旧城改造项目推介会，向企业推介9个辖区旧城改造项目。

3月30日，2020年柳南区旧改项目概念实施方案评比结果公示。其中，对于柳南来说，融创和中国铁建并不陌生，而阳光城、龙光和云星都是新面孔。除此之外，永前路沿路老旧小区改造项目和新云村菜园屯棚户区改造项目尚未招到熟化人。

近年来，柳州市先后采取改制企业、国有大企业危旧房改造，老旧小区综合整治，城中村改造，土地熟化改造等类型多样、覆盖面广的旧城改造模式进行城市的更新换代。

其中，城中村改造、老旧小区综合整治和土地熟化成为近年来柳州城市改造热门话题。

十年改造之路，越走越坚定

自2009年柳州对首批示范村启动改造试点以来，越来越多的房企参与到柳州城中村改造中来，成功改造静兰村、河东村和水南村等让城中村改造取得了初步胜利。

在各大城区的城中村改造中，近年来柳北区的改造之路值得一提。由于其特殊的工业性质，区域内生态环境和人居环境质量较差，生态修复、城市修补和环境改善迫在眉睫。

2014年，柳北区白沙村城中村改造项目签约仪式启动，绿城集团拉开了柳北区城中村改造的序幕。白沙村地处柳北区东部临江处，虽然有丰富的江滨资源，但基础设施相对落后、居住环境杂乱。那么，如何改善该片区的整体环境，旧改便是最好的选择。

近两年来，柳电关停、柳化退城入园、柳钢建设新基地，柳北区深入推进改善区域宜居的措施，同时还建设北部生态新区湿地公园项目，打造以城带乡、城乡互动、生态休闲的新型城镇化建设示范新区。

2019年，万科获得白露村130亩地块。2020年，广西鼎华获得3宗马厂村城中村改造地块，不仅推进了柳北区城中村改造的步伐，也为柳州城中村改造注入信心。

老旧小区改造如火如荼

当前，新一轮老旧小区改造正在各地陆续展开。值得注意的是，在各地的综合整治方案中，无论是出资方式还是改造内容，更加强调多方参与，也更加强调因地制宜。

2017年12月1日，住房和城乡建设部召开老旧小区改造试点工作座谈会，确立了15个老旧小区改造试点城市，柳州成为广西唯一入选城市。经有关部门经初步统计，柳州市老旧小区共有581个。其中，需进行配套设施改造提升，改善基本生活环境的老旧小区有267个。这些小区普遍存在建筑物破损、环境条件差、配套设施不全、社区治理体系不完善等问题。

而如今老旧小区改造最突出的问题莫过于加装电梯，对上了年纪的老人来说，急需电梯解决上下楼问题。尽管加装电梯有政府的资金补贴，但分摊的费用也让部分低层住户有所反对。

2019年，三中路66号市委大院12栋成功加装电梯，是柳州首个加装电梯的老旧小区，这意味着老旧小区加装电梯已进入实质性阶段。虽然过程奔波辛苦，但所幸最终大家相互谅解，就电梯加装问题达成了一致。而后，越来越多的老旧小区开始加入加装电梯的队伍。

土地熟化，助力旧城改造

旧城改造是城市化和经济发展的必然产物，而随着城市化进程的发展，土地熟化成为旧城改造“新风向”，在旧城改造、城中村改造中有效缓解了政府征拆迁资金难题，提高了拆迁安置补偿的效率，有力地促进了旧城改造的推进。

土地熟化改造作为继城中村改造后的又一旧改攻坚策略，战役之初便被寄予厚望。

从2017年至2019年，柳州共有十余个旧城改造土地熟化项目在推进当中。 从改造项目的位置看，改造项目主要集中在老旧居民生活区、工人分配居住区及城中村集中区。从改造的区域看，鱼峰区、柳南区、柳北区是旧城改造项目的重点城区。

在柳南区推介的熟化地块中，部分集中在西鹅片区，且占地面积较大。从区域发展来看，该片区位于柳南区待开发重点区域，周边多以村庄为主，在售楼盘项目仅有祥源·兴云名坊、荣和·公园里和金科 远道·集美天悦，且销售均价在8500元/㎡左右，周边居民接受度不高。其次，城市配套仅有海吉星和工人医院新院，暂无商超配套，周边教育资源一般，整体发展较为落后。

也正因如此，西鹅村上高沙片区棚户区改造项目、西鹅村上桃花片区棚户区改造项目、竹鹅村及周边棚户区改造项目和玻璃厂宿舍区及竹鹅村周边棚户区改造项目，总占地面积约2000亩。占地面积之广阔，可想而知此次土地熟化的过程有多不易，但对于城市发展来说，任何艰难险阻都是必经之路，有斗争才有发展。

旧城改造，从来不是一蹴而就的事

“旧城拆迁将来是房地产巨大的市场，每一个地产商都回避不了这个问题。”

2019年8月，恒大中期业绩发布会上，恒大董事局副主席兼总裁夏海钧的一席话在半年后再次得到印证。2020年3、4月房企年报披露季，“旧改”一词被频频提起，逐步成为房企拿地重要一环。

那么，为何旧改成了房企获取土地储备的“香饽饽”？

从房地产市场来看，旧改之所以受青睐，和当下房地产市场大环境的变化、土地市场竞争的激烈程度和拿地成本高都有着密切的关系。在黑天鹅对市场的冲击下，各大房企早已盘算着如何以更合适的价格“摘”得性价比更高的土地。而在这一点上，旧改明显更加符合房企对拿地的预期。

但与之相对应的是旧改项目开发周期长、不稳定因素多、受政策影响大等难点，而且，其背后风险之大也是不可预见，因此，可见熟化人的勇气和决心。

近年来，柳州大规模开展旧改项目，赢得众多房企参与和支持，对于城市发展来说，旧改能够盘活一个老小区，一定程度上可以扩大内需，投资拉动消费，提高人们的生活幸福感。

如今，城市改造进入黄金时代，作为城市市场化的自我调节方式，旧改是城市更新的过程，也是城市成长的新阶段，尽管其过程道阻且长、任重道远，但要相信行则将至，做则必成。

责编：aqingya

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