济南城发宣布购房3000套，国资抄底能否缓解楼市压力？

又一家国企平台要出手采购存量商品房。

近日，济南城市发展集团（以下简称为“济南城发集团”）官方微信公众号发布了一则题为《收购存量房源 助力租赁市场——集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》的文章。

据披露，按照济南市委市政府安排部署，8月31日，济南城市发展集团所属济南城市发展集团资产运营管理有限公司发布招标公告，在济南市区（历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区）范围内收购存量房源用于租赁储备住房。

第一财经从济南城发集团方面了解到，此番拟收购的商品房共计3000套，目前报名情况“挺好的”。

济南城发集团表示，作为济南市一级功能性平台公司，积极承担社会化住房租赁市场主渠道重任。此番通过收购的商品房作为租赁储备用房，该公司为济南市提供坚实的住房保障，充分发挥租赁市场的民生作用，保障“来济南有房住，留济南有住房”的租赁市场。

这也正是这一公开采购行为的背景之一。8月中旬，住建部对外披露，在整个“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间）。另据济南方面披露，该市将在“十四五”期间筹集保障性租赁住房20.5万套（间）。

从各地已公布建设计划的城市来看，相关保障性租赁住房的来源主要包括存量房改造和新建两种。

有业内人士向记者表示，此前关于保租房来源，较多的是通过专门地块供应，由城投、区属国企获取并建设；另外则是通过项目配建，“去年很多地方土拍都会要求有一定比例的保障房或人才公寓配建”。相较而言，政府层面出手购买存量商品房作为保租房的形式，此前较少出现。

不过，这确是一种有效的保租房筹集方式。中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进向第一财经记者表示，一方面，通过采购存量商品房，可以快速形成保租房供给，加快解决新市民、青年人的住房困难问题；而且通过采购阶段的多项目比选，能够在一定程度上保障保租房项目的品质。另一方面，通过采购商品房筹集保租房，有利于去化楼市库存，缓解部分房企的经营压力，为加快楼市企稳提供支撑。

“这种模式在当前这种房地产市场情况下出现，可以算作是政策‘应出尽出’之下扩大政策工具的做法了。”上述业内人士认为，“目前来看，国资出手大批量采购的方式，对项目去化有所助益，后期如果能再降低一些项目筛选条件，对‘保交楼’也有益处。”

当前各地对“保交楼”的推动，也是此类政策受到市场关注的原因之一。自7月上旬的停贷风波后，各地关于烂尾项目如何纾困进行了多方探索，在房地产纾困基金、AMC收并购等方式外，保障性租赁住房也被认为是可用以纾困的一种方式。

具体来看，“商改租”有两种操作方式。其一是纾困项目的开发商自行评估项目销售前景，若销售前景不佳，可考虑自行申请将项目改为保障型租赁住房；其二便是利用地方国资平台收购烂尾楼盘的存量房源，公开筹集或按照市场化原则招标整栋未销售的已完工公寓，以满足保障性租赁住房的需求。

7月下旬，郑州对外披露的纾困方式中即包括保障房租赁模式，即针对已经建成或即将建成，但销售困难、大量积压房企资金的现房、准现房项目，通过政府购买现房作为安置房、完善保障性租赁住房政策体系、探索保障性租赁住房退出机制等措施，提高存量房去化率，恢复被收购房地产企业现金流。

不过，在业内人士看来，这一政策的落实难度较大，国资平台对拟收购项目设定的门槛较高。

据郑州地产集团旗下郑地住房租赁公司发布的房源收购公告显示，对拟收购的存量房要求四证齐全、整栋收购，并对权属等方面有细致要求。与此番济南国资对房源的要求基本一致。

第一财经梳理济南城发对披露的三则招标公告发现，其亦要求目标存量房源的布局合理，区位贴近中心城区，要有较为完善的交通、生活、医疗配套等，并要求房源原则上须为整栋未出售的商品住宅或公寓，可实现封闭管理，整院优先，同时要优先收购知名房企的高质量项目等。

招标公告中还提及，投标人及房源不得出现四证不全，土地出让金未缴清，房源项目已对外出售且未与客户解约并退款的，房源项目已预置换、抵款或交易给施工总包等单位且未予解除，房源项目存在查封、抵押或为任一笔借款提供担保等情况。此外，若存在法律纠纷或在交付办证方面有瑕疵，亦不符合投标要求。

上述济南城发的相关联系人也表示，对房源要求比较高，若是有烂尾迹象的项目则“可能不太行”。

“实际上，根据招标公告提的要求，就能明白对项目本身要求很高，”有对济南市场情况熟悉的业内人士表示，很多烂尾的项目达不到这样的要求。该人士预计，济南这波政策大概率会倾向于本地房企的房源，相当于为这类企业进行输血，“自家的孩子自己抱，也知根知底，全国性房企的项目当地未必有意愿收”。

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