寻找投资“蓝海”挖掘 “爆款”商业资产

在电商直播，互联网大行其道的今天。体验经济，与居民生活粘性较高的社区型商业体，反而成为了投资的风口。作为居民消费的“最后500米”有着消费频次高，交互体验性无可替代的特点。 “家门口”的社区商业，反而成为各大电商终端的必争之地。

   在过去十余年间，快速城市化率。集中商业、CBD商业区似乎成了商业关注焦点。但其实当人均GDP超过3000美元时，随着城市基础设施、轨交系统的不断完善。将开始“逆城市化率”现象。商业形态开始从城市中心的商业，逐渐向社区商业转变。商业形态更趋完善的国家，社区商业占社会商业总支出的60%-70%。而我们中国整体水平刚刚超过30%，还有很长的空白期要填。

在2020年一季度，随着城市格局，商业形态的变化。一些实体商城终止营业。不知道是否是是个时代的结束，或一个时代的到来。而你回到家，你才发现你家楼下的理发店、小超市、火锅店、肉菜店、中介门店、甚至宠物寄养，却生意越来越好。甚至还派生出代收快递，代缴水电等好多业务。当你越来越离不开这些人情味颇浓的“转角小店”时，你才发现比集中商业更保值，资产撬动率更高的也许正是“做家门口”生意的社区商业。

那么真正值得投资的社区商业，具备三大特点——“1、稳定且高频次消费基数，业态迭代速度快、2、杀手级的流量入口加持、3、资产撬动率高，经营、变现双重属性”；

业态高迭代能力+坪效挤压=金铺；

社区商业自带三大属性即——流量稳定，消费频次高，客户粘性强。相较集中商业的业态固定，社区商业业态也会随着入住率的递增曲线，业态也会逐渐迭代，更弹性的贴合客群的需求变化。从入住时相对单一的餐饮、超市、五金、中介。更迭为美容美发、宠物寄养、健身、西点甜品以及特色更鲜明的餐饮。业态的更迭，带来的是租金承载能力的不断攀升，业态的越丰富，业态升级迭代的速度越快，则代表了商业生命力越旺盛。

一个社区商业的配置数量，是经过规划单位的周密计算。即能够承载社区居民日常高频次消费需求。那么该社区居民的上限，即代表了商业承载力的理论上限。入住率越高消费频次就越高，而同时在商业覆盖范围内，出现多个与该社区相同高频端口，那么就会挤压出高坪效的黄金铺面。

从基本规律来看，刚需性楼盘入住率一定高于改善楼盘。周边生活配套，尤其教育资源已经实现落位的社区。入住率也一定高于其他社区。而社区底商的覆盖范围基本在200-500米以内，在这个范围内普遍会高频消费端口，如：已经成型的写字楼、学校、或医院。那么可谓金铺。

杀手级流量入口加持，为商业快速成熟赋能。

社区商业在格局上最大的特点即铺铺临街，并不像集中商业一样存在内、外街的区别。经营上更灵活，并不依赖主力店吸引人流。服务半径，覆盖500米内的高频消费人群。但是否更热闹，成熟速度，则取决于片区人流导向，交通干道是否过境，是否有地铁、车站等大型流量入口的加持。地铁站一般是城市片区内最大流量入口，连接地铁站的交通路网会是该区域人流最密集人流通道。如果配合地铁站这一类的大型枢纽加持。整体的消费量级将发生裂变，成型后的业态丰富程度，整体承租能力会远超普通社区商业。

高经营回报+高流通的双重属性=必买资产——

商铺一类的资产，在传统的投资概念里，属于经营性资产，不具备短期快速变现的能力。集中商业一类的铺面基本投资回报周期约为20年。而社区商业一类的产品投资回报周期为18-20年。如果能实现15-18年的投资回报期的产品，属于领跑市场高回报率资产。但相对住宅商铺流通性较低，一方面在于面积大总价高，传统商业业态经营面积需求大，或住网等原因普遍造成经营面积超过120㎡。动辄大几百万上千万售价，有能力接盘者寥寥。

在新的商业格局下，物流配送体系发生了迭代。线上线下相结合的经验模式（各种O2O平台，配送到家）。今天对于商业面积的经营需求，其实已经相较从前小了很多。合理的面积低总价已经成为可能。当铺面的总价，略高或接近周边大面积住宅的总价。那么该铺面就已经具备高流通的能力，抗风险能力远胜于经营性资产。

如果经营能力好，预判投资回报率低于18年。同时阶段性具备强流通的低投资门槛。那么这是极优良的投资品种，可以立即收入囊中，这类支持在任何时期都能保增值，同时还能持续收获稳定的现金收益！

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