佳源地产沈老板的一番真心话

这是路数的第五十五篇原创文章

不能两次踏进同一条河流，但又站到悬崖边上。这一轮的民营房企就像击鼓传花般出现流动性危机，

终于，新的一棒传到来自浙江的佳源系头上。

佳源旗下的两大地产平台佳源国际（02768.HK）和佳源创盛，近期都在做公开市场的展期。眼下，佳源国际涉及的美元债展期金额约14亿美元。

我身边朋友对佳源能撑到现在才选择展期，还是有点意外。

据说去年9月9日，在头部公司暴雷后，佳源开了个所有项目部门以上的会，定下3个基调：

保刚兑、守底线、不躺平。

但佳源还是错判市场，没有等来期待中的柳暗花明。

8月26日，佳源实控人沈天晴对投资人说，行业没有大危机，但出现大变局。在行业里摸滚打爬40年，他觉得内心悲凉，因为现在的局面，不曾有过。

50后的沈天晴，是第一代的地产人。在上个世纪八九十年代，他已经是跟鲁冠球齐名的皮鞋大王。如果梳理他的造富故事，其实也是遵循实业起家——有一定资本运作同步涉足地产。

今天，沈天晴把姿态放得挺低，无非是希望能够得到投资人的支持。他的普通话不标准，但说了一句话听着令人动容：

企业是我的生命，企业如果不好了，我的命也没有了。在这种情况下，希望企业能活下去。

这让我想起美国陆军上校的弹道方程(Trajectory equation)，即挽回生命的3cm。如果枪口抬高3cm，子弹就不会穿心脏而过，可挽回生命。

佳源跟其他房企一样，在过往一年里融资和销售两端造血困难。

今天，我从CEO沈宏杰口中听到，佳源的项目也遭遇了“恒大式监管”。

监管的核心在于以现金为主，保交付。从区县—市—省层层监控，项目的资金最多用于县一级不同项目内统筹使用，无法调出区县级市以外，更不用提调到总部进行集中管理统筹调度。

沈宏杰用了个比喻：

原来一条河，河水在流，所经之处都有水。但上游突然筑起大坝，有些地方充盈，有些地方干涸，流动性问题就出现了。

大家一直说，没有成功的企业，只有时代的企业。地产行业上行期靠红利，行业下行期靠什么？

答案应该是：人心。

对内的人心要靠老板带着一帮高管和员工铸造。企业作为市场主体之一，自己有信念有信心，外界才能给予信心。

日本的稻盛和夫在日航出现危机时，力挽狂澜，稳住公司涣散的人心。仅仅一年的时间，创造日航历史上最高的利润记录，被称为“信仰的奇迹”。

我不知道，沈天晴能不能复制。目前看，佳源的管理层还是有信心的。

佳源执行董事张翼今天说，佳源是大海上航行的小船，虽然遇到暴风雨，但船上的人都没有跳船，没有弃船，不离不弃。

其实投资人跟房企一样，都是处在自身境遇里的低点。但人的光荣，不在于永不言败，而是能放低姿态从头再来。这话是拿破仑说的。

南宋杨万里有首诗《桂源铺》，用来共勉吧：

万山不许一溪奔，拦得溪声日夜喧。到得前头山脚尽，堂堂溪水出前村。

以下为沈天晴、佳源高管发言梳理，推荐一看

（略有删减，未经当事人审核）

沈天晴自述部分

我面对大家，感到内心悲凉。我1959年出生，1978年开始做企业，没有遇到过像今天一样的情况。

公司经过反复讨论，才推出展期方案，目的是公平对待减少投资人损失，让大家享有企业经营之下应有的收益。

企业绝不躺平。希望通过大家的努力，用时间换空间，赢得稳健发展的机会。我一整个职业生涯坚守诚心、信心和决心。能走到现在，都是大家支持的结果。

地产行业出现大变局，虽然不是大危机，但是剧变是肯定的。去年这一年发生的情况，是佳源成立近28年来前所未有的。

一是地产过去几十年高周转的模式变了。高周转不行，管理模式要变化。

二是市场变了。销售下降40-50%，各种因素叠加下，消费者信心不行。

三是面对困境，躺平企业变多，外界对房企信任度下降。

佳源会坚持对大家负责态度，做到不躺平。在过程中，确实非常艰难和煎熬，但是佳源这公司底子还不错，也积累了经验和应对办法。在这样艰难环境下，在苦苦支撑。

作为企业，要有社会责任感和使命感。

企业是我的生命，企业如果不好了，我的命也没有了。在这种情况下，希望企业能活下去。

佳源正在改变管理模式，从过去的三级管控到二级管控。这个月会落地，未来以项目为主进行管理。

希望跟投资人一起，用时间换空间。未来中国的地产市场会平稳，中央的调控不是打压房价，不是让房价大起大落，而是推进健康发展。通过此番调整，市场未来更稳健。

公司对行业充满信心。要活下去，适应时代发展，跟大家一起时间换空间。希望投资人给佳源机会。

大家认为佳源现在股啊债啊都这么惨，还行不行。其实这时候决心和信心很重要。当然也来自于大家的关心和信心。

目前地方政府也很帮佳源。在浙江有其他大的房企在躺平。但政府要求佳源活下去。希望投资者给佳源机会。

这次交换，是给大家未来，给大家信心。希望大家也在过程中监督佳源，也希望大家能来看看佳源的项目，看看佳源的情况，未来一起交流。

沈宏杰讲话部分

董事长刚说，行业遭遇了过去几十年来的剧变。

剧变之下，佳源做了什么？

在去年头部房企暴雷后，公司定了3个基调：保刚兑，守底线、不躺平。当时认为，用一年左右时间消化，到今年6月市场会有起色。公司坚守底线，兑付了本金+利息共计5.4亿美金。积极筹措运营资金。

今年6月，市场有所回暖。但被停贷潮打乱，市场信心再次跌落。这次地产调整的周期超出去年的判断，也超出大家的判断，短时间内行业流动性问题还会持续。

管理认真分析了自身。公司从去年下半年开始不再新拿地，以盘活存量资产为主方向。目前土储1700万平，能支撑未来2-3年的开发。公司土储51%在长三角，20%在大湾区，都是高度发达地区。

去年头部房企暴雷后，公司项目层面遭遇“恒大式监管”。从区县—市—省层层监控，项目的资金最多用于区县一级不同项目内统筹使用，无法调出区县级市以外，也无法调到总部做集中统筹调度。

原来一条河，河水在流，所经之处都有水。但上游突然筑起大坝，有些地方充盈，有些地方干涸，流动性问题就出现了。

管理层讨论后推出这次的方案，延期2.25年，目的是在不补充土储情况下，让所有的项目可交付，公司能从容调回资金，解决总部的债务问题。公司有信心用2年的时间让自己恢复。

上半年300个城市土地成交中，政府兜底超过40%，意味着土地成交下降70%。一段时间内新可售产品会急剧下降，行业生产工人没有了，供应也会跟不上。土地市场会有周期。

希望投资人跟我们一起，穿越这个周期，会有更好的未来。

公司内部也做了调整，会坚持长期主义，坚持聚焦发展，坚持在经济底子厚的区域发展和生存。会要聚焦，集中在有政策和客户的优势。深耕市场，做好品质，以客户需求为导向不断迭代产品，让客户有居住更加舒服的高附加值产品。只有这样才能立于不败之地。

张翼发言部分

公司非常困难。就像在大海上航行的船遇到暴风雨，还没有走出来，在风雨中挣扎努力。

去年市场摸排房企躺平顺序时，外界都觉得像佳源这样的公司，去年就要躺平了。但能坚持到现在，非常不容易，也付出了巨大的代价。

企业要走出暴风雨，需要支持。现在船上的人都不离不弃，没有掉队，也没有管理层弃船。希望跟大家一起努力，走出暴风雨，同舟共济走出困境。

方案本身也是经过严谨周密考虑才推出。

主席讲了使命、责任和担当。本次交换是要体现出企业是坚守信用的。必须要用负责的思想态度来做交换。

佳源没有跟其他企业一样展期3-5年，因为相信行业不会消失机会还有。所以展期周期比同行短。

本次方案中也附上RSA协议，如果同意数量低于90%高于75%，可能会推进重组方案。重组方案跟交换方案也非常相近。

对于交换过程中的“钉子户”问题，公司无法做到支付本金和利息。

推出这次的方案，是公司艰难的选择，但一定是对大家来说最好的也是最正确的选择，希望用时间换空间，保证大家一起走出困境，收益不受损。

方案本身经过反复推敲，做过内外部的推敲，考虑内部自身造血能力，外部政府支持力度，公司非常有诚意希望能交换成功。

公司还有一笔CB虽然没有纳入本次交换，但利息也没付。后续也会有展期安排，条款会有不同，但一定会公平对待所有债权人。

境内项目处置计划

不能以饮鸩止渴的方式贱卖核心资产。

资产处置是获取现金流最快的方式。但随着时间推移，局势变化。各家都谨慎。公司不认为现阶段处置资产的好时机，如果把核心资产在短时间内贱卖，不能保护到股东和债权人的利益。

本次推出这样的方案，是让资产未来更有价值。今年出售了个别项目股权，更多是在寻找机会，跟amc合作。比如跟信达香港在澳门有合作。这样通过盘活存量资产，优化资源配置。

兄弟公司佳源创盛的情况

创盛是境内公司，也在保证平台的正常运作。

创盛公开市场也有私募债，今年也对20亿私募债进行平移和展期。

创盛目前公开市场的债务得到政府的大力支持，在做境内新发的准备。希望能有好消息跟投资人报告。

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