二三线城市“保交楼”行动加速：地方国企成主力军

  各地在“保交楼、稳民生”方面也在积极行动。

  8月19日，南宁住建发布消息称，南宁市已于近日筹划设立平稳房地产基金，首期规模30亿元，聚焦房地产问题项目。8月15日和16日，浙江省湖州市和安徽省宿州市先后发文称，鼓励优质房企或国企收并购出险项目。此前，还有江西省信丰县、萍乡市，安徽省南陵县，浙江泰顺县，以及河北省石家庄市、安徽省合肥市等地出台多种举措，全力推动问题楼盘化解工作。

  从上述地方政府的行动来看，地方国企承担了问题楼盘的主要盘活工作。

  “这符合当前地方政府在化解问题楼盘时先易后难的工作思路。对地方政府而言，地方国企入场救援，相比资产管理公司（AMC）等难度更低、沟通更顺畅。”一位接近政府相关部门的人士对中国房地产报记者表示，虽然地方国企与AMC等机构均需考量经济效益，但显然前者对地方承担的责任更大。当下，很多地方政府将地方国企视作化解问题楼盘的主力军。

  相关研究机构人士表示：“短期看，随着各地因城施策力度进一步加大，保交楼相关举措落地，热点城市市场有望企稳，但对于多数城市来说市场情绪修复仍需要时间。”

  停工中的项目

  加速推进问题楼盘化解工作的几个城市，目前面临怎样局面？

  记者通过梳理公开信息发现，广西南宁目前主要的问题楼盘是蓝光雍锦澜湾、江宇世纪公馆、融创融公馆4期以及中鼎公园首府等项目，这些项目有的已停工超两年时间，还有的开发商已经“躺平”。目前，部分项目已复工，但还有不少项目存在争议，甚至被指“表演式”复工。

  此前，南宁烂尾楼曾引发舆论广泛关注，南宁市住建局在今年4月回应称，针对小部分房地产项目存在停工、逾期交付等风险，从去年下半年开始，南宁成立市、城区两级重点房地产风险防控处置工作专班，制定风险项目“一楼一策”。已依法依规对全市700多个在建楼盘进行价格、质量、验收等监管服务。对可能存在的风险项目实施了重点监管，确保资金、资产在本地的安全。

  浙江湖州、安徽宿州以及江西信丰县、萍乡市等地，官方暂无公开的问题楼盘统计。但一些报道中关于这些地方问题楼盘的报道屡见不鲜，其中有的项目烂尾已十余年，涉及无法办证、资金链断裂、违法违规等方面。截至目前，可检索到的已成功盘活的项目并不多见。

  在问题楼盘治理的另一面，这些城市的房地产市场普遍面临着较大下行压力，即便有个别城市近期房价或成交有所回升，但市场仍处在调整中。

  以鼓励国企收购滞销房的湖州为例，楼市就面临着较大销售压力和库存压力。据媒体报道，近期湖州二手房市场下滑严重，成交惨淡，有不少房源打折出售，有的每套降价三五万元，还有的降价十几万元或更多。

  国资是主力

  此次南宁市筹划设立的平稳房地产基金首期规模30亿元，由南宁轨道地产集团有限公司、南宁交通投资集团有限公司、南宁威宁房地产开发有限公司出资，江苏言睿产业投资基金管理有限公司作为管理人，聚焦与老百姓息息相关的住房类房地产问题项目。目前已围绕“保交楼、稳民生”开展工作，对部分项目进行调研。

  企查查显示，上述3家出资公司均由南宁市国资委控股，这代表着地方国资出手盘活问题楼盘。

  寄希望于地方国企的还有浙江省湖州市、安徽省宿州市。8月15日，湖州发布《关于持续促进湖州市房地产平稳健康发展的通知》，其中提到，鼓励国有企业收购困难房地产企业的滞销房作为保障安置用房，加大对风险项目的处置力度，提供税收等政策支持。

  8月16日，宿州发文称，支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房企的优质项目。

  “地方国企、城投将是主力，国企背景能够起到‘背书’作用，带动更多资金介入问题项目的化解与处置。”上海中原地产首席分析师卢文曦称。

  以石家庄为例，该市于2021年公布了5批次44个烂尾楼项目整治工作方案，目前大部分烂尾项目已实现复工。其中，位于石家庄市长安区的博胜广场项目正是国资救盘的典型案例。该项目2011年开工建设，2013年因开发商涉嫌非法集资被捕入狱，项目陷入烂尾。2020年，石家庄市长安区投资有限公司（区属国有企业）通过竞拍方式取得该项目土地及地上附着物，目前后续施工已基本完成。

  “以少量资金推动出险项目、房企风险化解是当前政策的特征。近期收并购以AMC、地方国企等国有资本带头注资为主，主要方式可分为两大类，一是以基金形式撬动多方资本共同扶助出险项目，以少量资金带动社会资本共同推动项目收并购；二是以股权收购形式对企业进行混改，通过持有的部分股权推动企业进行全面重组。无论哪种形式，国有资本均起到了杠杆作用。”相关研究机构人士表示，当前政策落地较快的城市要么在建项目较多，要么出险企业与当地经济联动效应较大，因此有动力快速推动风险化解。

  卢文曦表示，目前许多城市“双管齐下”，一方面化解问题楼盘，一方面出台多种举措激活楼市，这种政策思路体现了上述城市对房地产市场从坐等“他救”到主动“自救”的变化。

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