房贷利率来到2019后的历史新低，然后呢？

地产财富会

政策工具箱打开

针对暴风雨放出三角稳定套餐

企业大佬们忙着电话会

面对黑天鹅、灰犀牛、疯狗浪

没有人敢放松

新乌卡时代

企业的宿命就是与不确定性共舞

2022-8-23

又又又降息了！

就在昨天，央行公布了最新贷款市场报价利率（LPR），5年期以上LPR从4.45%下调为4.3%，下调幅度达到15个基点。

这是今年的第三次五年期LPR下调。此前央行曾在1月20日、5月20日分别两次下调5年期LPR。

三次调整下来，截至目前，2022年5年期LPR总计下调35个基点，达到2019年以来的最低值。

在LPR的带动下，房贷利率也同步来到了2019年以来的历史新低：首套和二套房房贷利率下限降至4.1%、4.9%；平均利率则分别降至4.35%及5.07%。

资料来源：网络公开资料，中指研究院综合整理

1

三角式稳定套餐来了

房贷利率新低显示，“稳地产市场”央行是认真的——不玩虚的，直接给购房者降贷款成本。

企业端，近期也有新的好消息传来。助力企业增信发债，让民企的“钱袋子”能支棱起来保交付、保质量、稳市场，交易商协会开始发力了。

就在上周五（8月19日），交易商协会召集了多家民营房企举行座谈会，探讨通过中债信用增进投资股份有限公司增信支持的方式，支持民营房企发债融资。

据悉，首批增信支持发债试点民企名单已确定，龙湖集团、金地集团(600383)、碧桂园、旭辉控股、新城控股(601155)、远洋集团、美的置业和滨江集团(002244)8家民企位列其中。

一方面为民企中的优质企业给予“保护式增信”，另一方面政策也关于“重点困难项目”的纾困。

同一天（8月19日）晚间，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门也出台了相关支持措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

以上政策让我们看到，中共中央政治局7月28日召开会议的一个月以内，“政策工具箱”实际上是掏出了一份“三角”式的稳定版指导套餐：

01

项目端口重点要“扶贫脱困”稳民生。已售逾期交付难的项目背后，是一个又一个被“烂尾房”和房贷折磨着的活生生的人民个体。

02

企业端口要把还没进“ICU”、基本面良好的民企扶好，后期还得靠他们实现“资金平衡——好产品、好服务——市场信心提振”的良性新循环。

03

市场端口得支持民众的“钱袋子”。房地产市场当下面临的问题，不仅仅是房地产本身的问题，还叠加了当下经济形势下刚需刚改群体对未来收入预估保守、购房决策延后等状况。在经济的下一个周期起势来临之前，房贷利率能再少一点，购房人的钱袋子和心理负担就能再少一点。

在整个“三角”套餐中，第二和第三项是关键信号。

这或许也是为什么今年这么多家上市房企选择将业绩发布时间放在8月的最后几天——摸清楚政策方向，才更好明确该在当前的关键阶段，以什么样的态度和方式去交流上半年相对坎坷的业绩呈现。

2

暴风雨下的电话会

而对应“三角”稳定套餐的，却是此前从销售市场到资本市场一场又一场暴风雨。

01

已售逾期交付难已经在全国掀起了影响力颇大的“断贷潮”

02

资本堪称是拿着显微镜把所有没有“暴雷”的企业也审查了个遍，关于企业“商票”、“理财”、“裁员降息”的消息听风就是雨，地产债被砸得简直是“跪在了地上”。

03

“烂尾断贷潮”让人不敢不做调查就买房，“大厂毕业潮”更是让市场上曾经的购房主力整体购买力缩减、购买信心减少。个别城市领导们着急得开始喊出——“让农民工买”“领导同志们买了三套买四套啊”……（详见地产财富会此前报道《县一把手带头喊话买房，N线边缘城市的困局才刚刚开始》）

业绩会前，头部房企们的电话会也纷纷而至——不能单方面被“暴风雨”击打啊，更别说这暴风雨里还藏有不怀好意的空头。

龙湖、建业、碧桂园，分别在8月10日、8月15日、8月18日与投资者召开了电话沟通会，公司高管纷纷出席。

龙湖是在8月10日遭遇外资抛售的当天傍晚，紧急召开投资者电话会澄清商票逾期的谣言，当晚上海票据交易所也主动站龙湖——发公告表示龙湖无商票违约和拒付记录，对谣传扰乱市场秩序的行为予以谴责。

建业和碧桂园则是在发布盈利预警公告的当天，迅速召开了投资者电话会，沟通上半年的业绩波动原因。

无论房企高管们快速启动沟通会还是交易所迅速辟谣，都显示出，当前的房地产，经不起更多的谣言压力测试，还需要更多的信心提振。

龙湖集团董事会主席吴亚军说：龙湖预见问题比较早，依靠自己的原则和纪律才走到今天。现在是行业最黯淡的时候，国家一直在想办法让行业回到正轨，政策会逐步出台，行业出清后，龙湖会存在机会。

建业集团董事长胡葆森说，行业去年以来的一年多里，外界称为房地产行业过去30年的至暗时刻。在这种情况下，建业创办的这30年来，第一次出现亏损，给投资人道歉。但他在反思之后，对未来有信心，认为建业接下来市场占有率会不降反升，因为建业未来还有3碗饭可以吃，一是品牌，二是手艺，三是勤劳。

碧桂园集团常务副总裁程光煜说，上半年整个市场逐步探底、6-8月底部盘整，下半年还是会在筑底，这个市场碧桂园不能改变，但是有策略。其策略是凭借充沛货量、一万亿可售土储、均衡的布局，去对冲市场分化和疫情影响。

对于未来，碧桂园集团总裁莫斌也表示，他对未来的信心来自四个方面——对未来市场有信心，对政府调控有信心，对公司管理有信心，对新业务有信心。

可以看到，大佬们实际上都在传递同样的信息：

——当下很难，方方面面的暗流汇聚之下，突然爆发的“疯狗浪”也在席卷地产行业。

——但“疯狗浪”的暗流涌动是可识别的，有策略应对的，困难、黯淡是可以扛过去的，扛过去就有新机会。

3

新乌卡时代

8月政策工具箱因城施策地打开确实带来了变化：今天来自中指研究院数据显示，上周各线城市成交面积环比均上升。

数据来源：中指数据CREIS

但是在这几天地产财富会与各房企的交流中，我们发现，没有一家企业敢真正放松，几乎大部分都仍在紧张的“战时时刻”。

一方面是各个城市市场分化严重，市场环境复杂。就拿一线城市来看：环比上涨的47.1%主要是由此前封闭停滞依旧的上海需求反弹带动的增长——上海环比涨120.8%；北京环比涨14.1%；而深圳仍在继续下降，成交面积环比下降了16.3%。

另一方面是房企中报季密集期将至，叠加9月的还债高峰期，仍有不确定的负面信息可能释放。谁也不知道是否还会有新的“疯狗浪”出现。

有一个词叫做VUCA，即乌卡时代 ,指的是易变不稳定(volatile)、不确定(uncertain)、复杂(complex)、模糊(ambiguous）。

它曾经被用来形容冷战所在的复杂时代。而在新冠疫情之后的这个时代，已经成为了一个类似的、充满易变不稳定(volatile)、不确定(uncertain)、复杂(complex)、模糊(ambiguous）的新乌卡时代。

时代乱流纷纷，还能怎么办呢？

与时代的不确定性共舞，已经成为这一代企业的宿命。

本文首发于微信公众号：地产财富会。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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