央行再次下调LPR 首套房贷利率比2008年更低

  意料之中地，央行再次降息。

  8月22日，央行公布最新的贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR从3.7%下调为3.65%，5年期以上LPR从4.45%下调为4.3%。

  此次降息早前已有征兆。一周前的8月15日，央行开展4000亿元1年期MLF（中期借贷便利）操作（含对8月16日6000亿元MLF到期的续做）和20亿元7天期逆回购操作，中标利率分别为2.75%、2%，均下降10个基点。因此市场预计，LPR随后将下调。

  这次LPR调整后，首套房贷利率下限为4.1%，二套房贷利率为4.9%。此前，首套房贷款利率最低点出现在2008年底，彼时的首套房的贷款利率为4.158%。这意味着目前全国首套房贷利率下限比2008年更低。

  记者了解到，目前，云南昆明已有多家银行将首套房贷款利率调整至4.1%。

  贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，“此次，1年期和5年期以上LPR双双下降，是我国货币政策‘以我为主’的表现，是央行针对7月国内经济恢复势头放缓而做出的宽信用举措，将有效降低实体经济融资成本，带动经济修复。”

  此外，刘丽杰称，“在房地产市场修复力度不足的情况下，1年期和5年期以上LPR非对称下降，5年期以上LPR下降幅度更深，将进一步释放中长期流动性进入房地产市场，刺激中长期贷款需求，巩固房地产市场的修复。”

  LPR非对称式调整

  截至目前，2022年度LPR已经累计下调过3次，共下调了35个基点。除了今年1月下降5个基点，5月和8月都下降了15个基点。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，8月22日的降息，是在预料之中。因为，首先，二季度央行货币政策执行报告中，提出完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本；其次，7月28日的政治局会议强调，财政货币政策要有效弥补社会需求不足 。

  “本次LPR变动的一个重要特点就在于不对称调整，其中对房贷利率挂钩的5年期以上LPR下调力度更甚。这体现了监管层对房地产市场的政策倾斜力度。”诸葛找房分析师王小嫱称。

  李宇嘉强调，这次调整的力度超出预期。因为市场普遍预计，本月1年期将会下调10个基点，5年期以上则会超过10个基点。但此次5年期下调15个基点，超出了市场预期。

  此外，这次5年期的LPR的调降力度和5月20日的力度一样，但1年期LPR降幅只有5个点，其原因是目前融资环境很宽松，银行同业拆借、企业票据融资利率，降到1%以下，为历史新低，不需要再次下降。

  “在当前观望情绪尚浓，市场信心亟须提振的背景下，这样的政策安排对于整个房地产市场而言是一项重大利好政策，体现了中央对房地产市场的实质性支持。尤其是基于近期以来的烂尾楼停贷潮风波对市场信心带来的重大打击，本次LPR针对性下调也是反映出中央对解决房地产市场难题的决心。”王小嫱认为。

  拉动信贷增长

  近两年来，新冠疫情从“一次性冲击”（2020年初）发展至“持续性冲击”，叠加部分行业不景气，居民收入稳定性下降，部分人群资产负债表受损严重，且对未来收入和工作前景的预期变差，预防性储蓄需求上升。

  根据中国人民银行数据，截至2022年6月末，住户存款增速明显高于住户贷款增速；央行公布的调查问卷显示，城镇储户倾向更多储蓄的占比越来越高，7月居民部门贷款的大幅减少也能体现出消费意愿的下滑。

  当下，房地产信贷萎缩也非常明显。几组数据可以用来佐证：2022年二季度个人房贷余额38.86万亿元，同比增长6.2%，创2009年一季度以来最低增速；2022年二季度末，全国新增房地产贷款占全部新增贷款的4.9%，较上季度回落4.5个百分点，创有统计记录以来新低；2022年二季度，全国居民购房杠杆率下降至21.2%，创下2012年三季度以来的历史最低值。

  根据长江证券的研究，过去一年地产及其上下游相关融资对社融存量平均拉动3.6个百分点，基建为2个百分点。房地产从土地到房产，从开发商到居民，再延伸到上下游，近段时间出现了信贷紧缩，并通过行业关联，导致全社会信用收缩，产生了流动性陷阱、资产负债表收缩的问题。

  这次降息对刚性需求和改善型需求和换房需求，都有比较大的促进作用。但李宇嘉认为， “5年期LPR的下降，不仅仅是为了刺激居民买房，也是为了鼓励实体企业增加中长期贷款的举借，从而扩张未来的投资。因为，从七月份融资数据来看，居民和企业中长期贷款的积极性下降都非常明显。居民和企业中长期贷款同比少增的额度都非常大。”

  能否提升市场预期？

  2022年5月，央行、银保监会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

  据此计算，此次LPR调整后，首套、二套房最低贷款利率为LPR-20BP、LPR+60BP，首套房贷款利率最低可至4.1%，二套房则是4.9%。

  若按15个基点下调幅度的角度计算，100万贷款金额、30年等额本息的方式，每个月月供约可以减少100元左右。

  当下，需要通过降息，降低消费成本，降低住房按揭的月供数量，从而通过地产消费的稳定来支持整个社会的消费稳定。李宇嘉认为，要想稳住地产消费，还需要在居民收入端下功夫。“因为居民收入不稳甚至下行，预期不振，即便降息能省下几百元，多至一千元的月供，也难以真正提升大家的购房积极性。”

  李宇嘉还称，从城镇化、新市民、年轻人这个楼市的需求主力看，要加大对中低收入群、外来务工人群、失业人员、育龄人群等，在消费券、一次性生活补助、专项补贴（比如生育）等方面发放的力度，积极的财政政策在此有很大空间。稳住了居民端，才能真正让住房消费和销售稳定，才能实现行业全链条的稳定。

  据新华社报道，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

  该政策旨在服务于“保交楼、稳民生”，专项借款严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。

  刘丽杰认为，当前多数城市购房低门槛且低利率、低首付，需求端的政策环境整体宽松，有助于提振市场预期。后期供给端的切实改善，如新房项目有序复工和交房、房企债务风险的化解加快推进等，是从根本上修复市场预期的关键。

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