首套房贷利率最低降至4.1%，对楼市影响几何？

来源：房产装修家居资讯时间：2022-08-22 19:20

随着5年期以上LPR的下调，房贷利率将探至24年来最低。

继5月20日5年期以上LPR大幅下降15个基点之后，8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期以上LPR再度下调15个基点。1年期LPR下调5个基点，为今年1月之后的首次下调。

最新贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

虽市场对此次降息并不意外，但5年期以上LPR下调15个基点，这一调整幅度略超出预期，充分说明进一步降低中长期资金成本的导向和迫切性。

房贷利率往往采用五年期以上LPR。结合今年5月发布的房贷政策，即首套住房按揭基准利率调整为不低于相应期限LPR减20个基点，这次下调，意味着房贷最低利率进一步下探至4.1%。8月22日当天，昆明已有银行将首套房利率降低至4.1%。

如果按照300万的住房按揭，20年期计算，等额本息将少还5.7万元，等额本金将少还4.5万元，降低购房者成本。

5年期LPR降幅首次超1年期

实际上，市场对此次5年期以上LPR下调有预期。8月15日，央行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作和20亿元公开市场逆回购操作，MLF操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。

MLF一向是“LPR利率之锚”，当时业内人士普遍预计8月LPR下调空间或超10基点。

“历史上，只要MLF利率下调，随后的LPR必然随之下调，且1年期LPR下调幅度通常与MLF一致。但这次一年期LPR降幅低于MLF利率，为首次出现。”中国民生银行(600016)研究院宏观研究中心主任王静文告诉时代周报记者。

王静文表示，历史上，只要1年期和5年期同时下调，5年期降幅通常会小于或等于1年期，目的是贯彻“房住不炒”的政策，避免刺激房地产。但这次5年期降幅为15个基点，大于1年期的5个基点，为首次出现，呵护房地产市场的意味非常明显。

图源：图虫创意

中国民生银行首席经济学家温彬分析称，1年期LPR下调，将带动其他期限的贷款利率下行，一方面有助于进一步降低企业融资成本，提振预期信心，帮助企业加快恢复和稳健运行，带动投资修复性增长；另一方面，也将继续降低社会融资成本，减轻企业发债融资成本和偿债压力，保持各融资渠道稳定。

而5年期以上LPR下降幅度较大，温彬认为，有助于降低购房成本，增强购房意愿，提振房地产销售。

“在内需构成中，规模庞大、上下游链条众多且与居民资产负债表密切相关的房地产行业对稳经济依然重要，关系到宽信用落地的效果和进程。在当前房地产市场仍然低迷的环境下，通过LPR下调来带动房贷利率调降，成为扭转市场预期、促进楼市回暖的重要一环。”温彬说道。

值得一提的是，4.1%的房贷利率，是从1998年央行出台《个人住房贷款管理办法》以来的历史最低。此前“历史最低”出现在2008年底，当时5年期LPR为5.94%，央行允许贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，即按4.16%利率发放房贷。

“二季度央行货币政策报告明确，6月个人住房贷款利率环比3月大幅回落87个基点，至4.62%，已经降到了2017年以来的新低。”广东省住房政策研究中心首席研究院李宇嘉告诉时代周报记者。

“相比实体经济的贷款利率，当前房贷利率仍是相对较高的。此前宽松的货币政策对实体经济的贷款利率下行起到了很好的作用，比如企业票据融资利率一度降到1%以下。由于目前房地产市场仍比较低迷，居民购房信心不足，LPR的下调能够有效提振购房者的预期和信心。”李宇嘉表示。

此前购房者也可享受降息福利

对于消费者来说，除了利好下半年打算购房的群体，此次降息还可以带来哪些实际影响？

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，今年5年期以上LPR两次分别下降15个基点，即总共30个基点。对于此前已经购房的群体，到了明年元旦后，也可以享受利息下降的优惠。

对于今年购房的群体，严跃进认为，其实已经享受到了降息带来的利好。“此前5月央行降息，包括房贷利率下限下调政策、各银行下调利率等，一些购房者已经享受到4.25%的低利率。此次8月22日的LPR下降，若是贷款还没有批，也可以搭上此次降息快车而享受优惠。”

利好购房的群体图源：图虫创意

不过，除了房贷利率下降，当前楼市也期待更多刺激政策。在严跃进看来，降低房屋首付比例更能够打动消费者。“贷款利率下调分摊至每个月月供，对消费者来说感受不强，但是降低首付能够使消费者明显感受到房地产政策的宽松。”

近期，已有南京、苏州、承德等地区调整购房首付比例。湛江、惠州等地将首套房首付比例降至两成。

“当前多数城市购房低门槛且低利率、低首付，需求端的政策环境整体宽松，有助于提振市场预期。后期供给端的切实改善，如新房项目有序复工和交房、房企债务风险的化解加快推进等，是从根本上修复市场预期的关键。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰告诉时代周报记者。

7月28日，中央政治局召开会议，强调要稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

李宇嘉也认为，LPR下降肯定会推动楼市稳定。但楼市稳定也需要从供给和需求两端共同发力，包括降低首付比例、保证交房等，提升购房者信心。

（责任编辑：李显杰）