预售证可按楼栋办理 北京优化期房销售对房企、购房人有何影响？

8月19日，北京市住建委发布《关于进一步优化商品住房销售管理的通知》（简称“《通知》”），对商品住房项目预售许可的办理、延期及资金监管等事项进行明确。政策调整亮点是，商品住房项目可按栋申请办理预售许可，最低规模不得小于栋，这意味着可增加预售取证次数。同时，预售许可证允许延期6个月，有利于减少预售和现房销售之间转换的空窗期。

此次，北京调整与优化商品房销售，将对房企以及购房人产生哪些影响？

北京市住建委此次发布的《通知》规定，商品住房项目可按栋申请办理预售许可，最低规模不得小于栋。资料图片

适度放宽，可按楼栋办理预售证

根据《通知》，商品住房项目（含共有产权住房）可按栋申请办理预售许可，最低规模不得小于栋，不得分层、分单元、分套（间）申请；地下可售仓储、车位等可单独申请办理预售许可。

此前北京的规定是，一个施工许可证批准范围内的可售住宅部分，最多可以申请办理两次预售许可证，但最低规模不得小于栋，不得分层、分单元申请预售许可。

此次优化调整，取消了“最多可以申请办理两次预售许可证”的规定，意味着政策适度宽松。在诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪看来，“在商品房预售范围的调整上，北京在持续地优化，本次将范围缩小至按栋申请，放松力度相对较大，预计住房供应节奏将会有较为明显的加快。”

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，预售许可办理适度放宽，允许按栋申请预售证，并按预售许可范围进行预售资金监管，有利于调节区域市场供应节奏，改善部分核心板块供应端乏力现象。

虽然放宽预售许可办理，但是在房屋销售价格上，更为明晰，不允许分批涨价。根据《通知》，开发企业在取得土地使用权时已承诺商品住房销售价格的，申请预售许可应按照承诺价格填报“一房一价”；未承诺价格的，同一施工许可证批准范围内的楼栋，后期申报预售价格不得超过前期同品质产品申报预售价格。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，北京重申了“一房一价”的原则，确保开发商不得在销售阶段随意涨价或降价；同时，明确了前后两期销售价格不得上涨，确保了房价指数的稳定。定价方式写进预售管理办法中，成为长期实施的机制，这也意味着北京未来新房价格难有明显上涨的可能。除非在新项目定价时，能获得较高的价格。

与此同时，《通知》明确，按预售许可范围进行预售资金监管，对已纳入监管范围的预售资金不重复监管。

李宇嘉分析称，明确了预售许可的最小规模，即栋，从而也明确了根据预售许可证确立一个预售监管的账户，不得重复监管或为其他栋、项目实施监管。这样，其他栋出现问题，也不会冲击到本预售证监管范围内的资金安全，从而有利于加强预售资金监管，确保资金用于本项目进度和交付，有利于明确预售审批部门和资金使用部门的职责。

预售证可申请延期，更便于转为现售

此次政策的另外一个亮点是，预售许可证允许延期6个月，这使得楼盘预售可以更加灵活高效地转入现房销售。

《通知》指出，商品住房项目预售许可截止日期为预售方案中确定的房屋交付日期，预售合同中约定的房屋交付日期应与预售方案中确定的交付日期一致。对于预售许可确需延期的，房地产开发企业可依法向项目所在区房屋行政主管部门书面提出延期申请，延期期限每次不超过6个月，截止日期为不动产首次登记日期。而开发企业申请预售许可延期时，如项目尚未交付，应提交预售许可延期申请及确保项目交付的书面承诺、措施等，确保预售资金专项用于工程建设。

之前的情况是，预售许可到期后，需要较长的时间办理现房销售备案，这期间房屋不能销售。陈文静说，预售许可证延期6个月，这减少了预售和现售之间转换的空窗期。

对于上述规定，李宇嘉认为，其确保了预售许可的严肃性，即审批预售时确定的交付时期是刚性的，必须要按照这一日期来交付，否则就认定为延期交付，需要承担延期交付的损失赔偿责任。而且，凡是延期的，都要提交书面承诺，详述确保竣工的措施，以及资金专项用于该工程，此举考虑到了部分开发商的困难，但也要消除购房者、施工单位、上下游等利益相关者、债权人的顾虑，从而让部分延期的项目能得到相关方的配合。

此外，对于现房销售备案，《通知》还指出，商品住房项目按规定办理现房销售备案手续后，确因司法查封或行政限制解除、预售合同解除等原因，符合现售条件但未纳入备案范围的房屋，可再次申请办理现房销售备案手续。

新京报记者 段文平

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