大名城收监管警示，“空降”巨额资产减值被质疑

  一则监管警示函将大名城拉入了投资者视线。

  因实际业绩与预告业绩相比差距较大，上交所于8月11日对大名城及有关责任人予以监管警示。

  警示函显示，大名城2021年年度业绩预告预计年度盈利，但实际业绩与预告业绩相比发生盈亏方向变化，实际归属母公司股东净利润、扣除非经常性损益后归属母公司股东净利润与预告金额差异分别达512.34%、522.48%，影响投资者合理预期，披露不准确。大名城迟至2021年4月22日才发布业绩预告更正公告，更正公告披露不及时，违反了《上海证券交易所股票上市规则》的相关规定。上交所对大名城及时任董事长俞培俤、财务总监郑国强、董事会秘书张燕琦等5名高管予以监管警示。

  对于大名城业绩变化背后，有市场人士质疑，存在“业绩洗澡”嫌疑，通过大幅计提资产减值损失，压低坏年景的利润导致股价下跌，进而以较低价格回购股份，最终获利。

  针对监管警示及市场认为存在“业绩洗澡”问题，中国房地产报记者分别向大名城董事会秘书及证券事务代表发出采访函。8月17日下午，大名城一何姓法务经理给予回复，称“敬请阅读公司在上海证券交易所网站披露的相关年度报告及临时公告，如有超出披露范围的解读和报道，法务部将保持关注。”

  戴上亏损的“帽子”

  上交所监管警示函直指大名城两份公告。

  4月21日，大名城发布一则业绩预告更正公告，原预告中“预计2021年度实现归属上市公司股东净利润27817.18万元”，变更为“预计2021年年度实现归属上市公司股东净利润为-40500万元”。

  一增一减间，大名城出现6.83亿元巨额利润差。

  9天后，大名城最终公布了2021年年报，显示其全年实现营业收入76.61亿元，同比下降48.36%；实现归属上市公司净亏损4.12亿元，同比下降192.01%；实现扣除非经常性损益后归属上市公司净利润-6.12亿元，同比下降243.81%。

  业绩变化的原因，在于大名城于2021年四季度集中计提了7.71亿元资产减值损失，由此戴上了亏损的“帽子”。

  当大名城发出这份重组上市后的首亏业绩时，引发上交所监管关注。

  大名城承认，一次性巨额资产减值是影响其盈利主因之一，但也给出了合理性解释，出于审慎判断公司部分存货在可预见的销售周期内难以恢复到以往较高的常规销售价格，为适应2022年突发的严重疫情及行业变化所带来的市场影响，实现加快现金回款以应对行业危机的主动经营策略，所以对福建名城港湾九区项目、江西南昌大名城、名城城市广场、各项目车位等存货资产计提减值金额约7.71亿元，较业绩预告对应的减值金额增加了4.75亿元。

  一位不愿署名的券商分析师认为，从账面上看，补充计提资产减值损失，是大名城当期业绩出现巨亏的主因，这也从侧面反映出大名城在手资产的真实价值及按当前市价将物业变现的能力存在不确定性。也不排除大名城通过大幅计提资产减值损失，将净利润保留至2022年或下一年份。

  中央财经大学研究生客座导师、会计学专家马靖昊曾撰文提到上市公司利用资产减值进行财务“洗澡”平滑利润的现象：“处于亏损的上市公司可能对一些待处置资产在亏损当年大幅计提减值准备，来年再处置这些资产，通过处置大幅提高当年利润，实现减值损失的变相转回”。

  大名城是否存在这样的意图需要打个问号。但截至2021年三季度，计提资产减值名目下只录得零。另外，名城城市广场、大名城尚苑等已是接近售罄的尾盘项目。

  上交所在监管警示函中提出，大名城本次业绩更正的主要原因为2022年1月业绩预告披露后，叠加疫情突发造成房地产市场销售情况及购房需求下滑，影响公司对行业及未来发展的判断，进而影响了其对于存货等资产可变现净值的估计。鉴于突发疫情对公司前期作出准确的业绩预告确实造成了一定客观障碍，可酌情予以考虑给予监管警示。

  计提资产减值企业增多

  随着房地产行业下行拐点显现，不少房企在2021年计提资产减值，且计提规模增幅显著，甚至成为部分企业亏损主因。

  Wind数据显示，截至目前A股房企中约80家计提了资产减值准备，减值损失总额近千亿元，其中有34家房企在2021年计提的资产减值损失超2020年两倍。

  克而瑞研究中心认为，房地产行业经历高速增长期，资产“虚高”的企业不在少数。随着行业回归理性，在市场下行压力下，驱动了更多房企计提资产减值。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，房企计提资产减值是根据行业变化调整存货价值的必要会计动作，有利于更加公允、客观地体现公司资产的价值变动。但不恰当的计提也有趁机进行“业绩洗澡”嫌疑，会使会计报表陷入人为操纵而失去客观真实性的情况。

  某房地产咨询人士认为，大名城回归地产主业后，在上海拿地的溢价率达20%~30%，获利空间有限，索性集中计提7.71亿元资产减值损失，一次性砸到底，让2021年基数变低，这样在后续两年比较容易取得业绩增长。

  8月12日，大名城发布2022年半年度业绩数据显示，截至2022年6月30日，大名城实现营业收入20.53 亿元，较上年同期42.02亿元下降51.15%；归属上市公司股东净利润约2774.8 万元，较上年同期2.38 亿元下降88.37%；归属上市公司股东扣除非经常性损益的净利润为0.21亿元，较上年同期下降 54.06%。

  大名城表示，因上半年公司新增项目结转收入总额较上年同期减少约50%左右，公司虽采取了开源节流、减员增效等措施，但归属母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润较上年同期同比减少。另外，本期非经常损益影响净额约为628.22万元，较上年同期的非经常性损益影响净额1.9亿元有大幅减少。

  “大名城上半年净利润骤降5成，叠加去年全年近200%下降幅度，即使是连亏，目前也不会有被‘上星带帽’的风险。”前述某券商分析师表示，非经常性损益的减少是大名城业绩下降的主因。这笔在去年上半年转让子公司55%股权确认的大额投资收益目的就是优化大名城债务结构以满足“三道红线”要求，达标的可持续性仍是问题。

  反映到2022年上半年财报中，其经营活动产生的1.16 亿元现金流量净额较上年同期9.44亿元下降87.71%。

  截至报告期末，大名城流动负债199.75亿元，负债总计261.68亿元，资产负债率67.31%，扣除预收账款资产负债率 33.6%，净负债率32.44%，现金短债比为2.37。目前，大名城身处三道红线“绿档”。

  有网友在股吧留言：“大名城这全绿的数据绝对称得上财务安全。但一下子计提7.71亿元坏账准备，且44.61%来源尾盘，直接导致亏损6.11亿元，这操作确实匪夷所思。”

  在业界人士看来，房企的库存结构和去化效率都是影响存货跌价风险的因素。大名城对存货计提减值准备，反映其对房地产后市的悲观态度，不排除未来进一步降价出售，也意味其尾盘的存货周转速度在恶化。

  不只是大名城，据中国房地产报记者梳理发现，出险房企是资产减值的重灾区。其中，富力地产是目前计提资产减值额度最大房企，达150亿元；华夏幸福131.88亿元的计提资产减值，较2020年的73.38亿元同比增加79.7%；阳光城、蓝光、绿地控股分别计提资产减值69.29亿元、65.76亿元和52.44亿元，均处于行业高位区。此外，新城控股、荣盛发展、招商蛇口、华侨城等也分别计提资产减值约48亿元、36.47亿元、33.9亿元和21亿元。

  就连一向稳健的万科也随行就市计提了35.3亿元资产减值，被外界质疑“业绩洗澡”时，万科集团首席执行官祝九胜在解释的同时打趣道：“一定要说跟‘洗澡’有关系，我们更愿意用冲凉这个词。用凉水浇浇自己的头，冲冲自己的身子，让自己的体格变得更健壮，让自己的头脑更清醒。”

  那大名城是在“洗澡”，还是在“冲凉”呢？

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