“保交楼”时代 中海护城河的深与宽

刚刚召开的中共中央政治局会议上，管理层再次强调稳定房地产市场。值得关注的是，“保交楼”首次被写入中央政治局会议文件，显示出明确的指示性和针对性。分析人士指出，“交付”以往只是行业标准的“下限”，但随着房企“暴雷”频频、业主“停贷”出现，“交付”意外成为衡量某些房企的“上限”。由此，行业分化趋势将进一步加大，以中海地产等房企为代表的，凭借稳健财务状况、精细化企业管控、坚持深耕发展和产品创新的行业“优等生”，将以远超“保交楼”时代的行业底线，在楼市低谷期建立难以逾越的竞争优势。

“保交楼”的背后

“保交楼”被写入中央政治局会议文件，表明房企债务违约，资金链断裂导致无力交楼在当下已非个案。尤其一些的头部民营房企也难逃暴雷命运，更令人唏嘘。

来自机构的不完全统计，截至7月中旬，房企违约债券规模高达203.75亿元，占债市年内违约总规模的72.72%。众多房企选择收缩战线、出让股权寻求生存自救。

当然，与集中偿债压力大、杠杆高、舆情频发的公司相比，行业内依然存在经营稳健、债务负担较轻的房企，并保持相对充足的流动性。

以行业“优等生”中海地产为例。截止去年底，中海地产实现经营盈利603.1亿元，毛利率为23.5%，净利润率为16.6%。值得注意的是，截至去年底，中海地产以401.55亿元的归母净利润排名全行业第一，大幅领先行业第二名80亿元，蝉联行业不折不扣的“利润王”。

若归母净利润反映一家公司的赚钱能力，现金状况则揭示了该企业的资金流动性和财务安全性。

截至去年底，中海地产各项负债指标均处行业最低区间。中海地产银行结余及现金为1309.6亿元，加上未动用银行授信额度422.5亿元，可动用资金达1732.1亿元。中海地产银行及其他借贷为1623.1亿元，担保票据及公司债券为796.1亿元，总借贷合计为2419.2亿元，其中一年内到期的借贷为446.2亿元，占总借贷的18.4%。其中，净借贷比率为32.3%，显著优于同行业水平。负债水平远远满足“绿档”标准。

除了现金充裕，借贷比率低，中海地产的借钱成本同样显著优于行业水平。2019年，中海发行4.5亿美元债券票息仅为3.45%，该纪录也是房企境外债券发行最低利率水平。在今年5月，中海完成发行30亿元公司债券，利率最低2.75%，最高也仅为3.48%。

运管红利下的变革

稳健的财务指标背后，是中海领先的运营管理能力。7月28日中央政治局会议继续明确“房住不炒”的调控定位不变，再次确定行业从规模速度向质量效益转变，企业向管理要红利已成必然。而未来的 “管理”将是对企业全方位能力的极致考验。

中海地产质量督导安全评估体系，不断推动工程项目管理向“精细化”转移。

在开发运营效率上，中海地产多年来一直备受业内推崇。公司有项目在2018年创造过拿地四个月开盘的“奇迹”，如今该纪录在今年已被北京中海汇智里打破。凭借完备的前期客研，精细的产品筹划，以及多部门紧密协同，开发流程实现全所未有的高效。从2月底拿地，到4月开盘，用时仅45天。

面对新市场形势，中海地产还积极通过组织架构和人事调整，提升资源利用效率，从而实现降低组织管理成本，提升管理效率的战略目标。此外，区域负责人中出现“海之子”年轻管理者，也给企业带来新的活力。

此外，中海地产在企业内部成本管控上也不断发力。日前，公司对内发起了主题为“厉行节约勤俭办企”的专项行动，并发布了九大具体举措。

举措中提出对干部和中高级员工异地交流、探亲次数、假期时间、交通补贴等福利做减法；严控员工差旅成本；切实压降会议费用、提高会议效率；节约办公纸张、用电，减少一次性用品消耗；公司食堂落实报餐制，避免浪费……

对此，中海地产在文件表示，专项行动将不断提升精细化管理水平和成本管控能力，推动公司高质量发展。

深耕与精品策略的叠加效应

“在保交楼、稳民生的行业新背景下，优势房企的护城河效应更加显著”，一位行业人士分析，保交楼是行业下限标准，中海这样的企业，无须顾虑交付问题，更有机会在产品和服务上精益求精，通过提高客户满意度，进一步扩大市场份额。

据克而瑞不久前发布的数据显示，2022年1-6月北京TOP30房企销售榜单上，中海地产在权益榜、流量榜中，分别以170.9亿元和180.64亿元的金额位列区域内第一位。

据消息人士透露，若排除网签滞后因素，北京中海今年上半年实际销售额为260亿元左右，实际销售排名稳居领先位置。

“拾光系”产品——中海汇德里上半年开盘热销50亿元

据中海地产披露的公司2021年业绩显示，华北地区是公司主要销售贡献区域，销售占比提升6个百分点到23％；华南地区销售占比提升4个百分点到18％。从城市来看，北京、上海、广州、南京等10个城市销售合约额均超100亿元，其中北京实现销售合约额超过450亿元。

对此外界分析，中海地产在全国重点区域优势逐渐形成，与其深耕战略直接相关。 2021年，中海投资布局区域均以4个一线城市和10多个强二线城市为主。在区域内布局上，企业深耕态度亦十分明显。如在北京石景山、瀛海等板块持续开发百亿货值的城市运营级大盘。

通过区域深耕，中海实现了资源集中度和使用效能优化，实现了市场、人才、资源的协同化发展。通过深耕安全边际更高的一二线能级城市，让企业在面对经济下行、疫情、政策等“变数”时拥有更多底牌。

在产品端，中海频频发力并取得突破。以北京为例，中海不断推出“神户型”，风靡区域楼市。而近来更在探究更大的空间尺度，更科学的户型设计，甚至外立面设计和材料创新，一直引领北京楼市产品风格与潮流。

“藏峰系”产品——中海兴叁號院开盘半月热销20亿元

目前北京中海已形成为“小而精”的悦燃系、“优而全”的拾光系，“阔而尊”的藏峰系三条产品线，分别覆盖高端、改善，刚需客群。

上半年，位于海淀的“拾光系”产品汇德里，开盘热销50亿元，目前840套房源已全部推售；位于昌平的“悦燃系”产品汇智里，实现了开盘热销20亿元的佳绩。目前项目小楼王三居正在加推，团购单价为4.3万元/㎡；位于南四环的中海兴叁號院作为“藏峰系”产品，售楼处开放半月即热销20亿元。

此外，中海顺义福环项目也将于8月亮相。凭借头顶“中央别墅区低密产品回归之作”的光环，外界预计该项目将轻松复制北京中海多个“拾光系”项目的热销经历。

业内人士指出，短期内地产业进入“保交楼”过渡时期，但未来必然进入管理为王时代。财务稳健又手握千亿级现金的中海，有望凭借精细化管控，创新精研产品品质，进一步深挖行业护城河，领跑楼市下半场。

相关知识

“保交楼”时代 中海护城河的深与宽
房地产业信用宣言倡导守住保交楼底线
记者观察 | “保交楼”战斗中房企的考验与机遇
保交楼拨云见日 房地产将向阳而生
“保交楼”是楼市调控和监管的重中之重
恒大许家印，保交楼60万套的底牌
银保监会：积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作
剥掉烂尾楼“金融外衣”，方能切实“保交楼”
银保监会：支持地方更加有力地推进保交楼、保民生、保稳定工作
住建部官方再谈房企债务违约 “保交楼”