政策发力，开工翻番： 全国保障性租赁住房建设“提速”

  保障性租赁住房经历过去两年时间的蓄势，2022年迎来了建设大潮。

  2020年，十九届五中全会首次提出了“保障性租赁住房”这一概念。同年12月的中央经济工作会议进一步部署解决好大城市的住房突出问题，点题保障性租赁住房建设这一任务。2021年3月，“十四五”规划提出要完善住房市场体系和住房保障体系，这为保障性租赁住房的推出谋划了蓝图。

  “十四五”规划指出，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题，明确将保障性租赁住房市场作为一项中长期工程来抓。住建部为此在2021年5月分别在沈阳、广州召开发展保障性租赁住房工作座谈会，会同人口净流入的40个城市，进一步部署落实党中央、国务院决策，将大力发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人住房困难问题列入重要议事日程。

  2021年6月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，顶层设计逐渐清晰，保障性租赁住房市场的培育全面进入实施阶段。

  经过一年的努力，2021年全国保障性租赁住房开工取得惊人的成绩，全国40个城市新筹集94.2万套，预计可以解决近300万新市民、青年人的住房困难。

  截至目前，全国有近30个省区市出台了加快发展保障性租赁住房的实施意见，40个重点城市提出了“十四五”保障性租赁住房的发展目标。

  根据住建部最新的部署，2022年能够建设筹集保障性租赁住房240万套（间），这将是在去年93.6万套的基础上翻了一番多。

  政策端：哪些政策加码保障性租赁住房？

  保障性租赁住房的政策支持方面，《中国房地产金融》梳理发现，通过国务院和各地方的政策支持范围和力度，基本上形成了“中央政策统揽，地方政策强化”的保障性租赁住房的支持政策框架。

  从国务院公布的保障性租赁住房支持政策细则来看，形成了土地、审批、中央补助、税费优惠、水电气价格政策及金融政策。

  第一，土地支持层面，就是利用农村集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋和新供应土地来建设和筹集保障性租赁住房。在这当中，不变更土地的使用性质，也不要求补缴土地价款，为保障性租赁住房价格能够比市场同地段、同品质价格略微低一些创造条件。

  第二，对审批流程的再造和简化，各级政府通过联审方式，出具项目认定书，相关部门按照项目认定书加快办理。目前，上海等21个城市都已经开展了联审机制，大大缩短了审批时间，提高了效率。

  第三，加大和落实中央补助。2021年中央为40个城市在预算内投资补助了28亿元，2022年还将加大中央财政补助资金的支持力度。此外，2022年3月14日，财政部、住房和城乡建设部联合印发《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》，其中，中央财政支持住房租赁市场发展试点资金主要用于支持试点城市多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁管理服务平台等与住房租赁市场发展相关的支出。

  第四，税费优惠政策支持。从去年10月1日起，已经开始实行住房租赁企业向个人出租保障性租赁住房可选择适用简易计税方法，即增值税原来按5%税率征收的，现在减按1.5%计算；对于企事业单位、社会团体向其他组织、个人和专业化住房租赁企业出租保障性租赁住房的，房产税由12%减按4%的税率来征收。

  第五，水电气价格给与民用政策支持。对于利用非居住存量土地和非居住存量房屋来改建和建设保障性租赁住房的，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格一律按照居民价格来执行。

  第六，金融政策支持。金融政策支持来自四个方面，包括贷款、债券和其他资金来源。其中信贷的支持，以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。此外，保障性租赁住房纳入可发行基础设施REITs的基础设施范畴，为保障性租赁住房提供融资工具。

  从全国试点城市和地区推出的支持政策来看，增加了更多地方性政策特色。如北京在金融政策中，支持“企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券；支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。”广东省支持各地级以上市按规定统筹利用土地出让净收益和住房公积金等现有保障资金发展保障性租赁住房。

  上海在保障性租赁住房实施意见中，补充了国资支持政策与配套公共服务支持政策。充分发挥国资在发展保障性租赁住房中的示范引领和“稳定器”“压舱石”作用。对市、区国有企业参与的上述专项工作任务，统筹兼顾对业绩指标的影响，由市、区国资监管部门按照管理权限，纳入国有企业考核评价范围。配套政策方面，保障性租赁住房承租人、居住使用人可以按照规定，在租赁房屋所在地办理居住登记、《上海市居住证》（非本市户籍）或社区公共户落户（本市户籍），并相应享受未成年子女义务教育等基本公共服务政策。

  供给端：新增供给与存量改造如何发力？

  保障性租赁住房与保障房（公租房、廉租房）有所不同，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。保障房主要面向的对象是城镇住房、收入困难家庭，一般在60平方米以下，申请时需要符合双门槛要求，即收入低、住房条件也差。因此从面向人群来说，保障性租赁住房更多是满足在人口净流入城市年轻人的需求。

  从供给端来看，新增建设与存量改造成为保障性租赁住房的主要抓手。具体表现为“新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式”，以此增加保障性租赁住房的供给。

  具体来看，新建主要涵盖以下几种方式：第一种指利用集体经营性建设用地，如利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。第二种是利用企事业单位自有闲置土地建设，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款。第三种是利用国有建设用地建设，单列租赁住房用地计划，采取出让、租赁或划拨等方式建设保障性租赁住房；新建普通商品住房项目，配建一定比例的保障性租赁住房；在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。第四种是利用产业园区配套用地建设保障性租赁住房，产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国房地产金融》表示，此次对于保障性租赁住房的用地来源，有一个非常重要的变化。过去在农村集体经营性建设用地和国有建设用地的供给方面，定位不太清晰。而此次明确，主要利用集体经营性建设用地等进行建设，而对于目前类似双集中供地的政策，则主要强调“适当利用新供应国有建设用地建设”。

  “对于房企而言，若是参与集体经营性建设用地，则需要关注此类农村用地。这比过去传统的租赁用地改革是有很大的变化的。”严跃进说。

  在各地的实践当中，上海创设租赁住房用地性质，单列用地计划，供地150余幅，地价约为市场价格的1/6，采取出让方式供应，以国企为主实施投资，可建租赁住房约1000万平方米、近20万套。建立商品住房配建制度，新建商品住房中配建不少于5%的保障性住房无偿移交政府，以及配建不少于15%的开发企业自持租赁住房，均主要用作保障性租赁住房。此外，上海市支持中国航发商发利用自有土地建设保障性租赁住房，为总部及设计研发中心在编在岗员工提供临时租赁住房保障，两批分别1342套、1070套保障性租赁住房。

  北京利用集体经营性建设用地、非居住存量房屋改建、产业园区配套用地、企事业单位自有土地、新增供应国有建设用地、存量住房改造等六条渠道，建设保障性租赁住房。其中位于南三环的万科泊寓成寿寺项目，是北京首个利用集体土地建设保障性租赁住房的项目，由村集体经济组织和万科成立合资公司作为项目运营主体，北京万科负责建设和运营，建成后拥有项目45年的经营权及收益权，村集体经济组织每年获取保底收益及超额分红。

  重庆市规定轨道交通站点上盖物业及半径600米范围内商品住房开发项目配建保障性租赁住房比例不低于30%。

  改建及改造方向，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求等前提下，通过“商改租”、“工改租”等形式将非住宅改建为保障性租赁住房。用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。此外，还可通过发放租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房。

  在改造项目案例中，北京顺义天竺万科中心D座、万科28街区2号楼商业办公项目已获批改建宿舍型租赁住房项目，将提供宿舍874间，能较大程度解决周边职工的居住问题，缓解区域职住平衡压力。上述项目改建后将纳入北京市住房租赁监管平台管理，避免以租代售、分割销售、违法转让等违法操作。

  根据戴德梁行在《住房租赁发展研究报告》中披露，一二线热点城市新建保障性租赁住房占比较高，而二三线城市受制于较大的财政压力和地产存量，特别是非居住用地存量，因此更加鼓励以存量改造为主，新建比例为辅。“十四五”期间，上海存量房改建占比在30%，西安存量房占比达到40%，南昌则高达75%。

  建设端：各地保障性租赁住房建设推进如何？

  一个城市，如果青年人有了希望，这个城市就有了未来。解决新市民和青年人的住房问题，是各级政府的职责所在，也是提高城市竞争力、实现可持续发展的必然要求。

  住建部住房保障司司长曹金彪此前表示，新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市，在“十四五”期间,新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。

  根据“十四五”规划，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），预计可解决1300万人的住房困难。戴德梁行统计数据显示，截至最新，共有18省(含直辖市)、42市(含直辖市)在“十四五”规划中表态支持，其中披露筹建套数的省市“十四五”期间计划筹建730.52万套。克而瑞研究中心预计，“十四五”期间，全国范围内有望新增保障性租赁住房800万套至900万套。

  住建部副部长倪虹今年2月24日在国新办举办的新闻发布会上表示，北京、上海、广州、深圳等重点城市，提高了新增保障性租赁住房的占比，普遍占新增住房供应量的40%~45%。今年将继续大力增加保障性租赁住房的供给，全年预计建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。

  根据各地发布的“十四五”规划和保障性租赁住房开工汇总，《中国房地产金融》分析发现，对于人口净流入比较大的城市，特别是流动人口住房需求紧缺的城市，2022年保障性租赁住房开工量都较2021年有大幅提升。

  北京、上海、湖北、福建、广西、辽宁、安徽等省份今年计划筹建的保障性租赁住房规模是去年计划或实际筹集的2.4-4.5倍。其中，北京和上海2021年和2022年累计筹建量达到其“十四五”规划任务量一半以上。

  北京“十四五”期间，争取建设筹集保障性租赁住房40万套(间)，占新增住房供应总量的比例达到40%，2022年开工筹建15万套（间）。

  上海“十四五”期间，全市新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，“十四五”期末，全市累计建设筹措保障性租赁住房总量达到60万套（间）以上。2021年至2022年计划建设筹措保障性租赁住房24万套（间），也将完成“十四五”目标的50%。

  《中国房地产金融》梳理各地“十四五”规划发现，除了住建部在试点40个人口净流入的城市相继披露了保障性租赁住房的计划，还有相当数量的城市根据自身情况跟进保障性租赁住房的建设。

  广东省通过调研问卷和排查，摸底广东省保障性租赁住房需求发现，除了广州、深圳、东莞、佛山、珠海5市试点发展保障性租赁住房，也加入了惠州、东莞、中山、江门和湛江五个城市发展保障性租赁住房。广东省“十四五”将筹建129.7万套，其中2021年至2023年筹集建设约86万套（间），占全省“十四五”目标任务超过65%。

  浙江省考虑人口、经济社会发展、产业布局等因素，也明确11个设区市市区和26个县（市）为重点发展保障性租赁住房的城市，以流动人口为基数测算，“十四五”期间拟新增保障性租赁住房120万套（间）。2021年浙江省已经开工筹集保障性租赁住房17.4万套（间），2022年计划开工筹集30万套（间），两年的开工筹集量约占“十四五”目标任务量的40%。

  除了密集的地方政策与开工上马，可以预期的是保障性租赁住房正在成为当前住房建设的重点，也将促使中国保障性租赁住房政策体系日渐成熟。

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