堵住商品房预售资金监管漏洞

当前个别城市出现房地产项目延期交付的情况，关于商品房预售制度是否应该取消的讨论声再起。商品房预售制需要购房者先支付购房款，待住房建完后再向购房者交付。过去20年，商品房预售制推动了我国房地产市场快速发展。

商品房预售资金是房地产开发企业的重要资金来源，预售制缩短了房企资金回笼周期和住房交付周期，支撑了房地产行业的高周转。然而，个别预售房地产项目交付时也出现房屋质量欠佳、项目烂尾等问题。预售制到底该不该取消，不妨我们先看看海内外商品房预售制的有关做法。

内地发展房地产市场之初便借鉴了香港地区的商品房预售制度，俗称“炒楼花”。香港对于预售制度的监管较严，也曾出现某新楼盘被有关主管部门叫停预售楼花的情况，原因是开发商未能证明有财力应付项目超支。这家开发商曾通知买家延迟交房，受影响的购房者可选择继续买卖或取消成交，如果选择取消，可以按照合同退回订金及利息补偿。按照规定，开发商开发资金超支一成以上时，必须向主管部门提交证据证明自己有足够财力，否则不能继续推销期房房源。正是基于较为完善的监管，2003年之后香港住宅市场未出现“烂尾楼”情况。

对于期房销售，一些国家推行按工程进度支付款项，且支付款项的时间节点规定比较详细。如法国商品房预售中，购房款支付须分期进行，地基建好时付到35%，主体完工时付到70%，全部竣工时付到95%，剩余的5%作为押金在入住时支付，以确保开发企业按规定执行合同。

在新加坡，预购人按照房屋工程建造进度分期支付一定比例的房款。双方签署房屋购买合同后，买家总共支付的预付款比例为20%，完成地基后再付10%，整体框架完成后交10%，配套设施如电线铺设、车库、门窗安装等完工时再交20%，无人占用新房后交付25%，最后确认所有项目建成后交付15%。

英国推行按时间分期付款。期房的首付比例约为10%至25%，在双方签订协议的21天内支付首付款，随后的6个月至24个月再支付第二笔、第三笔各5%至10%的房款，交付后至少支付55%的尾款。

一些国家则规定有预售房订金的保全措施。比如在日本，针对购房者交纳的订金，开发企业要向相关金融机构交纳担保或保险金，只有为购房者制定了预售金保证书，房企才可向政府申请预售和建筑许可。

这些经验表明，制度和法制保障不可或缺。进一步完善和细化我国商品房预售资金监管相关制度，是优化商品房预售资金监管的重要前提和必由之路。我国的商品房预售制度正在不断完善。今年年初，有关部门出台了预售资金监管规定，首次从全国层面对商品房预售作出统一安排、确定监管机制。各地也出台针对预售资金的监管办法、工作措施等。

当前我国商品房预售制的许多问题出现在监管方面。与很多国家实施的购房者按工程进度支付款项相比，我国现行的商品房预售制度是在交房之前购房者就支付全款。款项进入指定账户后，根据工程进度按照相关比例拨付。问题出现在地方有关部门和负有监督管理职责的单位，或是没有严格按照相关制度执行监管，或是执行不到位。个别开发商与建筑商、供应商利用监管空隙，通过开具虚假发票、虚报工程进度等方式，提前支取预售监管资金。预售资金被挪用的情况也并不鲜见，一些房企会将预售资金由集团统一调配使用，用于偿还贷款、支付土地款、发放员工工资等。

关于商品房预售制的去留，一直都有争论。近年来，我国很多城市对于现房销售有积极探索，如北京在土地出让时设置了竞现房销售面积的环节，也就是说，现房销售面积更大，很可能成为企业竞得土地的优先条件。对于是否全面取消期房预售，银保监会新闻发言人、法规部主任綦相近日在发布会后接受记者追问时回应称，这关乎整个房地产新模式，国家会统筹考虑这个问题。并表示，这不仅仅涉及金融监管政策，还需要住建部、人民银行等多个部门统筹政策协调。

应明确的是，在商品房市场出现一定下行趋势时，不一定是取消预售制好的时间窗口。应进一步优化商品房预售资金监管，特别是对可能造成“烂尾楼”等风险的预售资金监管漏洞应坚决堵住，让预售资金监管制度更好发挥正面效应。（文章来源：经济日报 作者：亢 舒）

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