高一轩：市场急需明确的信心锚点

  上半年的楼市成交低迷，各地从供需两端发力，出台不同的政策刺激需求。从6月开始，一些地方陆续传出市场回暖信号，这是否意味着下半年楼市筑底回暖的开始？

  “目前刺激政策，不是房地产一个行业的事，急需修复公众对经济预期的整体信心。”7月13日，京投发展股份有限公司总裁高一轩接受中国房地产报记者采访时表示。他认为当下从房企的视角看，最直接的信心修复方式是保就业和各地妥善解决近期出现的交付危机。

  中国房地产报：你最近在忙什么，思考比较多的问题是什么？

  高一轩：最近一方面在忙着为完成年度目标冲刺，继续夯实管理基础，另一方面也在忙着探索和学习，为企业的转型发展不断思考和实践。

  中国房地产报：大家都在探讨房地产发展新的商业模式，你如何看房企转型面临的机遇和挑战？

  高一轩：我们在做TOD模式（轨道导向型）和POD模式（公园导向型）叠加升级的尝试。

  房地产市场总体上处于供过于求的状态，大家必须在细分市场琢磨客户深维需求。时代变了，说明原来产品输出解决方案不好用了，肯定要重新做客户定位、需求定位、产品定位、服务定位。做这些事理论很简单，各家都在探索，现在谁家也难说已经走出了一条可以说得通也走得通的模式。

  这个时代对大家来说刚刚开始，因为行业变化是骤然的。2020年下半年行业环境转冷，2021年加剧，2022年陷入今天境地，如同气温骤降。大家一边挣扎生存，一边探索新路，这个对所有人确实都挺难的。我觉得行业还处在调整自身的过程，企业还在适应生存的问题，当然目前发展肯定要同步思考。

  中国房地产报：我看你提到目前急需修复公众对经济预期的整体信心。你认为该如何修复？

  高一轩：修复公众对经济预期的信心直接、有效的方式从地产企业的视角看主要有两点：第一还是通过保就业主体来保住公众的就业机会。稳定的就业机会和收入来源才会给予个人和家庭足够的安全感，防止预防性储蓄和个人、家庭被迫降杠杆的动作，也才能有效稳定包括住房消费在内的各类消费支出。第二是需要妥善解决近期一些城市和地产企业出现的交付危机，房屋作为家庭的底层资产是家庭信用和信心的压舱石，资产的安全性和保值增值是稳定预期的核心因素。

  中国房地产报：各地稳地产新政频出，你认为能达到预期吗？

  高一轩：目前刺激政策，不是房地产一个行业的事，3月份我就预计刺激政策不会有特别明显的效果。因为现在个人加杠杆意愿下降，目前大经济环境需要国家站在更高维度设计，使其产生较大变化，当下急需修复公众对经济预期的整体信心。

  短时间内在北京这样的城市可能会有效的政策，就是把二套房的首付比例放开。我周边很多人有强烈的置换需求，但是不能买，就是因为卖完第一套的钱凑不够第二套80%，这个就扼杀了相当大一部分需求。

  所以我的个人观点，能够放开二套房的首付比例，哪怕变成50%，这个可以选，至少不是80%，可能都会阶梯性释放相当大的需求，对刺激市场会有好处，这仅限于北京、上海等一线城市，再往下四线城市再怎么刺激，第二套房10%首付，这个市场也未必恢复。

  中国房地产报：7月房企又是偿债高峰期，很多企业也不愿意“躺平”，你认为企业该如何过这一关？

  高一轩：疫情以来，房地产市场受多重因素制约，坎坎坷坷。今年上半年全市场与去年同期相比平均销售收入降幅高达50%。作为一个杠杆率维持高位运行的行业来说，债务到期缺乏还款来源就是必然要面对的问题。除了缩减开支，千方百计加快销售和回款外，是否能够和债权人就债务展期达成一致也是十分重要。当然，如果要真正度过危机，还需要各个市场主体对房地产市场平稳健康发展的展望取得共识，这也是度过当前最艰难周期的前提。

  中国房地产报：很多专家预测楼市会在第三个季度回暖，你怎么看？

  高一轩：根据券商的数据，第三季度的第一周，全国的新房和二手房的周环比数据总体处于下滑趋势，并未出现回暖的迹象。当然一些热点城市和地区的项目不乏亮眼表现，部分城市的土拍比起去年同期流拍率和溢价率均有改善和向好。总体而言，市场还是急需明确的信心锚点。刚才提到影响预期修复的几个因素，叠加下半年货币政策的影响，市场才有回暖和修复的可能性。

  中国房地产报：现在行业人事变动频繁，你会焦虑吗？你认为经理人该如何保持状态？

  高一轩：当然，面对前所未有的行业挑战，我想每一个从业者都会有焦虑，保持适度的焦虑也是前行的动力。我想作为一个职业经理人，在这个特殊的时期，更应该恪尽职守，和股东、团队一起平衡好企业的生存与发展，化危为机，做难而正确的事，共待转机的到来。

  中国房地产报：你说京投的未来是朝着生活方式的改变，这对你们意味着哪些改变？

  高一轩：房地产行业这次面临挑战的深度与广度都是前所未有的，也充分说明到了和传统发展模式说再见的时候了。在努力适应变化的同时，京投发展也在尝试探索转型发展。在用户中心主义和人文城市主义的引领下，精准定义核心用户的需求，以城市轨道微中心为载体，通过在消费，社交、情感和成长等维度的综合产品服务体系，用智慧赋能全新生活方式。通过在檀谷、愉樾天城、和即将到来的东坝北熙区项目的尝试、梳理全新的品牌和口碑，变一次性的房地产交易为用户运营模式，探索房地产可持续发展的新模式。

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