百强房企业绩半年考：销售额同比下降过半，央企国企“弯道超车”

  2022年过半，房企面临业绩半年考。

  7月1日，根据机构统计的2022年上半年中国房地产企业销售排行榜，碧桂园位列榜首，期内全口径销售金额2469.9亿元；保利发展2102亿元排名升至第二；万科2096.1亿元位列第三名。

  2022年上半年销售额过千亿元的开发商仅有8家，除上述3家企业，另外5家分别为：中海地产、华润置地、招商蛇口、融创中国、金地集团。8家房企销售额总计12574.4亿元。上半年百强房企累计销售操盘金额同比降幅达50.3%。

  值得注意的是，在最新的房企销售排行榜中，不少央企、国企，如保利、华润、远洋等，均实现了行业排名的跃升。

  2021年下半年，央企、国企逆势拿地就已经为现今的行业格局奠定了基础，经过一整年的发展，央企、国企“弯道超车”的格局已经基本形成, 中原地产高级研究经理卢文曦告诉记者。

  在刚刚过去的6月份，不少房企的业绩实现环比修复。这引起业内对“市场短期内是否已触底”的讨论。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，触底已经是结论，但反弹尚早，磨底将是未来一段时间楼市的主旋律，一方面是由于预期和信心还比较低；另一方面房企风险还在释放过程中，对交付难的担心仍旧存在。

  央企、国企“弯道超车”

  2022年上半年的房地产市场，由于受到疫情影响、房企流动性危机影响，下行趋势一时间难以抑制。

  根据机构统计数据，在公开披露业绩目标的规模上市房企中，多数企业截至5月末的目标完成率不足30%，有近半数企业甚至不足25%。几乎所有的企业1~5月的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于15个百分点。

  国家统计局数据显示，今年前5月，全国商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%；其中，住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元，下降31.5%；其中，住宅销售额下降34.5%。截至2022年5月末，全国商品房待售面积55433万平方米，同比增长8.6%。其中，住宅待售面积增长15%。

  销售端去化无力，房企自然也丧失了补充土地储备的动力。

  据机构统计，今年前5个月，百强房企拿地总额4681亿元，同比下降64.7%，降幅比前一个月扩大8.8个百分点。在1~5月拿地金额TOP100中，百强房企拿地数量仅占到34%，超过六成房企一块地未拿。

  行业下行周期短时间内难以扭转，但房企江湖的格局已经发生结构性转变。

  就头部房企之间的“较量”来看，2022年，保利发展新任董事长刘平提出要“进三争一”，而这一目标已然实现。

  根据克而瑞数据，截至今年上半年末，保利发展累计合同销售金额达2102亿元，万科则为2096亿元；累计权益销售金额保利和万科则分别是1408亿元和1362亿元。两相对比，长期处于行业第四位的保利发展实现“超车”。

  除了保利发展，不少央企、国企均实现行业排名的跃升。其中，华润置地跻身TOP10，同比上升6个名次；越秀地产销售额超480亿元，位居第18位，较去年同期提升20个名次。远洋集团销售额430亿元，位居第21位，较去年同期提升23个名次。

  以保利为代表的央企、国企，在民营房企在此轮调控中深陷困境难以自拔和无力拿地扩张的情况下，仍然具有较强的持续扩张与发展能力，因此可以说在一定程度上是借此轮行业下行周期完成了“弯道超车”。IPG中国区首席经济学家柏文喜告诉记者，而且未来的发展环境依然是对央企、国企有利的，央企、国企这种”后来居上“的优势未来民营房企很难超越。

  无锡市房地产协会副会长张斌认为，央企、国企得益于自身经营稳健，融资手段多样，并且融资成本普遍较低，在当前市场环境普遍低迷的情况下，新房购买者对央企、国企的产品显得更加放心。

  6月市场环比回暖

  从规模房企上半年业绩目标的完成情况来看，在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至6月末的目标完成率不足40%，有近半数企业甚至不足30%。绝大多数企业上半年的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。

  但在刚刚过去的6月份，房企的销售额让市场看到复苏的希望。

  据机构统计数据，6月份单月，百强房企实现销售操盘金额7329.7亿元，单月业绩规模环比大幅增长61.2%。中海、华润、绿城、招商、金地、绿地、滨江、金茂、越秀、华发、仁恒等企业单月业绩环比增幅均在60%以上。

  其中，单月环比最高为仁恒置地，环比涨幅 590.3%，主要是因为仁恒位于上海杨浦的仁恒·海上源项目 6 月末推出 372 套房源，吸引了近 1800 组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近 60 亿元。

  其次为招商蛇口和滨江集团，环比涨幅分别为 156.1% 和 150.8%，滨江 6 月新开盘项目也较多，杭州多个项目新开盘或预证获批加推，都为 6 月单月带来了较高的业绩贡献。

  不过，尽管百强房企6月单月业绩规模的跌幅虽然略有收窄，但仍保持在43%的较高水平。累计业绩来看，上半年百强房企累计销售操盘金额的同比降幅也达到50.3%。

  有市场观点认为，目前市场整体需求及购买力透支、行业信心不足，短期内行业仍面临较大下行压力。

  一位业内人士告诉记者,在已经开始的2022年下半年，房企的日子并不好过。首先，当下正是房企的偿债高峰期，仅7月单月，房企面临到期及回售的境内地产债共58只合计金额约人民币649.27亿元。此外，七月和八月是传统销售市场的淡季，因此下半年开局，市场的反弹不见得那么有力。但可以确定的是，市场已经过了最差的时期，接下来就看如何夯实底部，慢慢修复信心了。

  平安证券指出，6月百强房企销售降幅收窄，反映疫情控制、政策作用效果逐步显现。下半年随着政策持续发力，预期稳定下房地产有望缓慢复苏，尤其是基本面较好的高能级城市，地产板块亦有望迎来基本面兑现行情。

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