阳光城回复深交所年报问询函 全员客服、保交付仍是今年重点

  持续攀升的债务仍是压在阳光城身上的一座大山。

  6月28日，在延期了14天之后，阳光城回复了深交所关于公司2021年年报的问询函。

  此前5月30日，深交所下发了对阳光城2021年年报的问询函，并要求其在6月13日之前对相关问题做出回复说明。在27页公告中，阳光城对深交所就公司的毛利率、其他应收款以及债务风险、流动性风险等提出的问询一一回复。

  其中，阳光城提到，截至6月27日，公司及控股子公司已到期未支付的债务规模约376.88亿元，比两个月前增加了约75亿元。

  总逾期未付债务规模中，阳光城表示，有31.83亿元处于执行状态，除公开市场到期未支付债券145.39亿元外，其余（包含执行状态中）均正与金融机构或其他合作方进行谈判，若达成和解，则执行状态可撤销。

  目前，阳光城正采取不同措施化解债务逾期风险，包括但不限于折价出售资产、转让项目回款、全面停止拿地、实行降本增效、盘活存量资源、提高资产价值、引入战略合作方等多种措施，全力开展自救纾困和债务风险化解工作。

  “肯定是很难的。”据接近阳光城的人士表示，在行业整体下行的环境下，公司经营比较困难，但各部门工作还是在正常开展。该人士表示，公司当下的困难没有什么一蹴而就的解决办法，只能是一点一点的解决。

  随着近期各地楼市激励政策频出，一二线城市楼市成交逐步回暖，上述人士也表示，阳光城目前布局中少数城市市场有所好转。今年公司的工作重点依然是保证交付以及推行全员客服，尽全力为业主解决问题。

  毛利率下降具有合理性

  在问询函中，深交所首先对阳光城的毛利率提出疑问，并要求其结合近年来房地产业务经营状况、收入确认及成本结转情况等说明报告期内房地产毛利率仅为5.51%的原因及合理性。

  对此，阳光城披露，2021年度，公司房地产业务确认收入376.67亿元，同比下降 52.25%；结转成本355.91亿元，同比下降44.39%，主要是报告期内达到结利条件的房地产项目金额减少所致。公司同期的毛利率为5.51%，较上年同期下降13.37%。

  对于毛利率下降的原因，阳光城认为这是行业趋势。

  2021年尤其是下半年以来，受到房地产调控政策及多轮疫情的影响，房地产市场

  需求疲软，销售价格持续低迷，同时工期延长、人员流动受限，原材料、人力成本、利息等成本持续上涨，房地产行业企业的经营状况均有所恶化，2021年房地产业务毛利率水平较低且均呈现下滑趋势。

  例如在克而瑞销售排行榜上与阳光城规模相当的A股上市房企中，华夏幸福2021年房地产业务毛利率下降16.8%，金科股份毛利率下降6.32%，建发房产毛利率下降4.13%，中南置地毛利率也下降了8.45%。

  对比这些企业，阳光城2021年房地产业务毛利率下降较多的原因有两方面：收入减少和成本增加。

  在收入方面，阳光城部分项目是在2020年及之前获取，受国家调控政策以及疫情影响，这些项目销售价格持续低迷，实际售价不及预期，导致项目毛利率降低，甚至为负数；2021年下半年起，市场下行，为了应对这种变化，公司主动降价促销，也侵蚀了毛利率，这也是整个行业毛利率下降的原因。此外，由于2021年四季度开始，阳光城暴露出较大的流动性风险，因此导致客户观望情绪显著，旗下的项目去化更加艰难，量价齐跌。综合来看，2021年，阳光城房地产业务结算面积同比下降了46.61%，结算单价也下降11.82%至10203.04元/平方米。

  在成本方面，阳光城表示，部分项目是在房地产市场较好、土地市场价格较高时获取，地价较高；近两年建筑类原材料价格也持续上涨，同时受多轮疫情影响，部分项目工程进度受到影响，最终导致建设成本、人工成本增加。

  此外，因销售周期拉长及疫情影响建设工期，整体现金流回正周期拉长，部分借款使用时间延长，承担的资本化利息负担加重，发生的资金成本增加。

  据阳光城披露，2021年度，公司房地产业务结转成本为9640.62元/平方米，同比上涨4%，除了土地成本外，占比较高的建安成本同比上涨8.47%，开发间接费（包括资本化利息等）同比上涨0.46%。

  综合以上方面，阳光城认为公司毛利率降低存在一定合理性，下降幅度也与公司规模相当的已出险企业毛利率水平基本相当。

  累计逾期未付债务达376.88亿元

  2021年，阳光城存在大额已到期未归还的借款，并且涉及多起未决事项，旗下子公司未履行还款义务而被列为被执行人的情况较多。对此，深交所也要求阳光城做出披露。

  根据公告显示，截至6月27日，阳光城及子公司到期未支付债务本金合计金额为376.88亿元。阳光城表示，这其中有31.83亿元处于执行状态，除公开市场到期未支付债券合计145.39亿元外，其余（包含执行状态中）均正与金融机构或其他合作方进行谈判中，若达成和解，则执行状态可撤销，除上述之外，其他涉及案件及公司暂未列入执行。

  具体而言，被列为被执行人的相关子公司贵州君悦阳光置业有限公司、昆明通盈房地产开发有限公司、重庆渝能建筑安装工程有限公司、福州盛景阳光城房地产开发有限公司累计资产总额为225.08亿元，负债总额221.47亿元，对阳光城的总资产、净资产、净利润影响均未达10%以上。

  阳光城称，目前，公司正在与金融机构及其他合作方沟通协调，拟采取包括不限于资产出售、融资置换等多种方式，希望尽力达成执行和解，妥善解决本次纠纷。

  在问询函回复中，阳光城还提到，为了化解公司债务风险，加快促进有序经营，公司会积极争取地方政府支持，在各级地方政府、监管机构等部门的指导和支持下，采取三个方面措施化解流动性及债务逾期风险。

  首先，采取战略收缩以确保经营。阳光城表示，公司正积极配合省市专班的工作，加快落实综合性风险化解方案，重点围绕“聚焦核心发展区域，强化经营性现金流”化解理念，以时间换空间、以资源换资金，实行战略收缩，项目归边；缩减融资规模，加强资金统筹；盘活受限资金，回笼沉淀资金；长短期债务结合，境内外市场联动等举措，持续开展瘦身减债工作，保障公司正常运营。

  其次，深入开展债权人沟通，确保不抽贷、不压贷、不断贷，对到期债务进行展期降息，尽量减缓公司融资性现金流出压力，合理调整债务到期时间，保持债务余额整体稳定。

  此外，阳光城表示会加速资产变现，降本增效。通过折价出售资产、转让项目回款、全面停止拿地、实行降薪减支、盘活存量资源、提高资产价值、引入战略合作方等多种措施，积极应对，全力开展自救纾困和债务风险化解工作。

  阳光城方面认为，如果上述合理措施能够全面落地，基本可以消除对公司未来12个月持续经营重大不确定性的疑虑。

  持续推进全员客服、保交付

  虽然公司目前债务压力较大，经营陷入困境，但上述接近阳光城的人士表示，公司业务还在正常进行。

  除了要关注债务压力，该人士表示，阳光城目前的工作重点依然是保交付和继续推行全员客服，集中力量为业主解决问题。

  今年年初，在国新办的发布会上，高层就提到要坚决处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标。此外，中央出台的商品房预售监管资金制度也是为了保障交付。

  今年以来，“保交付”更是成为众多房企共识，尤其对出险房企而言更是重中之重。

  据阳光城方面介绍，公司今年的重点工作就是保证交付。年初至今，阳光城多个大区已陆续开工。在上海大区，上海未来悦、太仓文澜府、柯桥公元2020、苏州檀悦、南京百家湖、泰安檀境等项目均已先后开始施工。浙江大区实行线上、线下两手抓，杭州檀映里、金华檀院、衢州檀境等项目均已正常施工。

  除了保交付，阳光城还在继续推行全员客服计划。2021年，阳光城举办400多场“全员客服”活动，覆盖216个项目， 全年全集团副总监级及以上人员共计接待业主8580人次，接待时长15685小时，业主共计反馈意见及建议9176条，问题整改率达93%。

  经过2021年的探索和实践，2022年，阳光城在服务体系和客户运营方面提出了更高的标准和要求。

  在阳光城看来，越是公司危急时刻，交付和产品品质越是公司的生命线；坚持“全员客服”的服务意识，才能不断优化升级服务品质。

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