上市房企2021年报：融资约束加速库存变现整体趋缓分化走阔

来源：房产装修家居资讯时间：2022-06-27 16:21

中国网地产讯近日，华泰证券(601688)发布《四维梳理A股重点上市房企2021年报及2022年一季报表现》报告。报告延续20年年报综述报告《利润率和杠杆率的调整之年》（2020/5/12）的分析框架，在A股上市房企中挑选出66家房企（以下统称为“总体房企”，其中包括6家龙头房企、27家中型房企、33家小型房企），从业绩、销售、扩张、融资四个维度，梳理A股重点上市房企2021年报和2022年一季报表现。

我们以“购买商品接受劳务支付的现金”为口径衡量房企扩张进展（由于该数据包含房企建设施工投入，所以不能完全用来模拟房企拿地数据），2021年总体房企同比增长5.7%，增速较2020年下滑1.2个百分点；龙头、中型、小型房企分别同比+9.3%、-2.3%

、+8.5%，增速较2020年-1.3、-2.8、2.9个百分点。

2021年龙头、中型、小型房企“购买商品接受劳务支付的现金”占比分别为63.0%、28.4%、8.6%，龙头房企同比上升2.1个百分点，中型房企下滑2.3个百分点。同样体现在拿地和施工强度上，“购买商品接受劳务支付的现金”除以“销售商品提供劳务收到的现金”，2021年总体房企为70.8%，较2020年下降2.6个百分点；龙头、中型、小型房企分别为74.6%、63.9%、69.9%，同比增长-1.2、-4.6、-5.6个百分点。

在进一步去杠杆的政策导向下，2021年尽管库存进一步降低，但房企扩张战略整体趋缓，同时内部分化更为显著。龙头房企依然保持投拓及施工力度，而中型房企扩张节奏明显放缓，投资出现负增长。三道红线的实施叠加下半年市场景气度骤降，高杠杆房企在融资刚性约束下丧失扩张动能。随着土地市场溢价率下降，龙头房企面临更从容的扩张机遇。

2021年总体房企存货占总资产比重为53.0%，较2020年下滑1.1个百分点。其中龙头、中型、小型房企存货占总资产比重分别为52.8%、51.7%、59.6%，较2020年-0.2、-2.4、-0.5个百分点。各梯队上市房企进一步加速库存变现，与此同时也说明房企目前库存整体较低，预计当市场热度回升，扩张意愿也将修复，届时扩张能力将成为关键变量。

（责任编辑：王治强 HF013）