22城首轮集中卖地4969亿元 上海杭州北京收金最多

  在“房票安置、大蒜小麦抵首付”的“救市”声中，郑州首批次集中供地于6月22日落幕。虽无土地流拍，但供地规模同比下降超7成，透着冷意。

  随着郑州首轮供地落幕，历时4个多月的2022年22个重点城市首批次集中供地也宣告收官，低溢价率、供地规模下滑、卖地收入减少是今年22城首批次集中供地的共同特征。数据显示，今年上半年土地市场继续降温，22城首批次供地共计成交4969亿元，同比下降52.7%；涉宅用地成交面积则不及去年首批次的40%。

  记者注意到，22城首批次集中供地中有16城土地溢价率不及5%，14城仍有土地遭遇流拍。其中，房地产销售承压的天津、沈阳、济南、长春等地，首批次供地热度更是跌至谷底。

  首批次集中供地中，各地政府为确保土地成功出让在规则上做了较大让步，也展示了良好姿态，如降低保证金门槛、取消部分地块销售限价等，客观上有利于提高房企拿地积极性。

  但大部分民企依然“有心无力”，供地市场上仅有零星民企出场，仍要靠国企、央企、地方城投平台“托底”。“这并非是降低拿地门槛就能解决的。”一位房企人士直言，今年前5个月，百强房企中60%房企已经暂停拿地，只有34%企业有拿地。

  眼下，重点城市第二批次集中供地正如火如荼进行，但暖意仍未传导至土地市场。北京二批次供地中，多宗热门地块意外遇冷；厦门第二批次土地拍卖降温同样明显，9宗成交地块平均溢价率仅1.4%。在销售端尚未回暖之际，土地市场低迷氛围仍将持续。

  杭州深圳土拍火热 拿地门槛再降

  从已完成首批次集中土地拍卖城市来看，上海土地出让金额仍排在首位，其次是杭州和北京。

  在首批次集中供地中，上海共推出36宗地块，收金834.7亿元，虽有19宗地块底价成交，但无一流拍。其中，多人竞拍的20宗地平均溢价仅6.2%，40宗地块平均溢价率更低，只有3.3%。相较于去年首批次供地4.9%平均溢价率，再降1.6个百分点，但比去年第三批次供地溢价率提升了0.8个百分点。

  为了让这批土地顺利交易，上海对土地拍卖政策进行了调整，如降低拍地门槛，房企只要报名就可以参与拍卖。

  4月25日，杭州土拍现场更为激烈，超过70多家房企竞逐，鏖战超15小时，出让的60宗地块中仅有1宗流拍，共计成交金额达826.76亿元，平均楼面价为14642元/平方米，平均溢价率为6.4%。

  本土房企是拿地主力。据好地网统计，杭州首批次集中供地中，本土房企拿地占比达到70.3%，较去年第三批次提升13个百分点。其中，滨江集团拿地额达158.1亿元，占比19.1%，拿地额及占比均创集中供地以来新高。

  值得注意的是，首批次集中供地中杭州修改了部分土地拍卖规则，将溢价率12%作为拍卖中止价，房企在报价区间（起拍价的10%~12%）内仅有一次报价机会，且首创“次高者得”的土地出让新规。这样修改一方面控制了地价；另一方面给房企预留了利润空间。

  杭州第二批次集中供地规模依然不小。据披露，杭州第二批次将推出45宗地块，总出让面积2605亩，总建筑面积343.6万平方米，总起价529.5亿元，计划6月30日出让。

  在供地竞价规则上，杭州第二批次供地将延续第一批次“封顶后采取一次性报价（次高者得）+摇号”方式，不过，土地款尾款缴纳时间普遍从8个月延长至一年。同时，调整了供地结构，如所推地块大多处于多年未供地、库存低板块，推出大量低密度地块等。

  深圳土地市场同样火热。4月29日，深圳首批次供地共推出8宗地块，经过长达4个多小时举牌，最终揽金193亿元。所有地块均被举牌至封顶价，其中3宗地价格到达上限后转入竞配建面积成交，其余5宗地块则在地价和配建面积均触顶之后进入摇号环节，房企热情高涨。

  参加此次深圳土地竞拍的房企超过20家，“扛大旗”的依旧是国企。事实上，即便在去年房地产市场下行趋势明显之时，深圳公开土地市场亦未出现流拍现象。

  伴随着土地市场回暖，深圳、杭州等地房地产市场销售也在逐渐恢复中。

  国家统计局数据显示，5月份，深圳新房价格环比上涨0.5%，二手房价格环比上涨了0.1%；深圳前期还处于环比下跌状态。

  上海中原地产首席市场分析师卢文曦认为，深圳楼市已调整较长时间，调整比较充分，叠加持续出台的利好政策，短期出现企稳回升现象。

  天津长春土地流拍过半

  但大多数城市土地市场依然低迷。

  据机构统计，22城首批次供地共推出涉宅用地469宗，建设用地面积2135万平方米，同比下降58.5%。

  分城市来看，杭州、合肥、成都、上海、广州、北京等热点城市均大幅加大土地供应。其中，杭州推出60宗地，数量最多；其次是成都，共推出50宗；上海推出40宗。无锡、南京、长沙等城市供地数量则有所减少。东三省区域城市沈阳、长春首轮供地数量最少，分别仅推出5宗、2宗涉宅用地。

  从楼面均价看，最高城市为北京，楼面均价为2.9万元/平方米；其次是厦门，为2.5万元/平方米；上海以1.9万元/平方米位列第三，与北京单价相差1万元/平方米。

  受供应端减少等影响，22城首批次集中供地共成交规划建筑面积3907万平方米，同比降低62.9%，较去年三批次供地降低34.5%；土地成交收入共4969亿元，较去年三批次减少908亿元，占去年全年成交的21.9%。

  从成交情况看，首批次集中供地共成交397宗，总成交率达84.65%，流拍及撤牌地块72宗，流拍地块占比较去年第三批次集中供地明显减少。

  但仍有部分城市土地流拍与撤牌占据主流。

  流拍率最高的是天津，首批次集中供地共出让30宗地，其中15宗地块提前撤牌，9宗地块流拍，流拍与撤牌率高达83%，最终住宅用地仅成交5宗，成交总价约38亿元。

  在土地拍卖规则上，天津同样进行了明显调整和放松，包括取消租赁住房配建要求等，但土地市场依然很冷。从参与拿地房企来看，基本以地方城投和天津本土企业为主。

  有当地房企人士称，天津今年一季度数据不是特别好，有地块停牌、流拍并不意外，房企拿地有所顾忌，如果风险大于利润就会直接舍弃。

  回顾去年天津三轮集中供地，第一轮集中土地拍卖45宗地块，成交总价497亿元，29宗地块溢价成交，企业拿地热情高涨，之后两轮土地拍卖呈现逐渐走低趋势。第二批次集中土地拍卖40宗地块，成交总额近330亿元；第三批次集中土地拍卖11宗地块，成交总额约77亿元。

  今年首批次集中供地中，长春仅出让2宗涉宅用地，成交前有1宗地块撤牌，因此最终仅成交1宗宅地，流拍率为50%；济南出让为组团用地，15个组团包含31宗涉宅用地，出让时14宗涉宅用地流拍，流拍率达45%。

  此外，福州流拍6宗，南京流拍6宗，合肥流拍8宗，沈阳流拍1宗，流拍宗数占比分别为33%、32%、25%、20%。

  在这轮集中供地中，虽然零星有民营房企身影出现，但整体仍以央企、国企、地方平台为主。北京、深圳、厦门、深圳、重庆首批次供地中，央企、国企拿地宗数占比均在50%以上，其中南京超9成；天津、无锡、武汉、宁波、福州、苏州、广州、成都等城市，地方城投平台拿地宗数占比均超5成，无锡、天津、苏州均超7成。

  民营房企拿地积极性依然严重不足。在南京、深圳、苏州首批次供地中，均无民营房企获取土地；北京、厦门、广州、宁波、天津供地中，民营房企拿地数量仅占1成左右。

  “市场不回暖，房子卖不掉，开发商就没有太多钱，也没有动力拿地。”一位房企人士称。

  克而瑞分析师马千里认为，由于多数房企上半年销售回款不及预期，当下发力点仍将以促销售、促回款为主，因而接下来第二批次轮土地拍卖热度也将维持低热状态，拿地企业也将延续以“央企、国企、地方平台”为主的格局。

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