双铁+双低+山水坡地昆明高端楼盘的资源门槛再次被大幅度拉高

来源：房产装修家居资讯时间：2020-05-18 13:24

什么是高端楼盘？有人说大户型、价格贵，其实全错。

楼盘高不高端，其实主要体现在城市资源占有上。这种资源可能是稀缺地段，可能是一流风景，也可能是一个城市中多年积累的丰富配套，还可能是未来对一个区域持续的高强度投入。更准确地说，城市珍稀资源主要体现为两类，一类是靠钱砸出来的，比如地铁、商业、公园等；一类是自然天赋，比如天然湖泊和半山森林，是自然造化，花钱也买不到。

城市的天然湖泊和半山森林，是自然造化，花钱也买不到

一个楼盘要想高端，就要比其他楼盘更多地占有这类资源。至于价格，那是占有资源后的自然结果。

自然天赋的稀缺

昆明现在有两个区域是高端楼盘最为集中的区域，一个是巫家坝，一个是环草海地带，之所以如此，是因为这两个片区的项目分别更多地占有了其中一类稀缺资源。

巫家坝的资源大多是靠钱堆出来的，比如长远规划中的三四条地铁，比如5000多亩的公园，还比如花大力气引进的企业总部，摩天大楼，以及庞大的地下空间开发，如果将来全都兑现，可以说论单位面积上堆钱的数量，昆明没有哪个区域能和巫家坝相比，所以巫家坝的楼盘自然也就比其他片区的项目占有了更多资源，高端楼盘也就更多。

滇池和西山的风景都是亿万年自然造化的结果

环草海的地带的情况又是另一回事，这里主要是天然资源，这里的高端楼盘体现在对景观、优良生态和土地的更多占有上。以草海西岸一直到西山、棋盘山的山海板块为例，滇池和西山的风景都是亿万年自然造化的结果，换个地方花钱也买不到，尤其是靠近山脚的瞰海坡地区域，背后是连绵山林，前面是浩荡滇池，这种景观与环境资源，放眼全国也只有昆明这一片能够享受。

环草海片区楼盘占有资源的优势，还体现在土地占有上。土地占有并不是说这个区域的楼盘占地更大，而是容积率更低，建设每套住宅要用更多的土地。土地在城市中的稀缺性不言而喻，占有更多土地，楼盘就能有更多高级产品形态，不再堆砌高层建筑，也更加宜居。

昆明大多数区域的开发容积率，至少在4.0左右，有些地方甚至高到6以上，高容积率带来的后果是楼盘只能不断长高，30层左右是常态，个别项目甚至超过40层，居住在这样的高层小区中，不接地气，活动空间局促，长期使用成本高，缺点不少。

低密大盘阳光城滇池半山

但在环草海片区，昆明市出于环境保护、景观视线等方面的考虑，绝大多数项目的容积率都被限制在1-2之间，比如阳光城滇池半山的容积率就只有1.2-1.8，不到昆明其他区域住宅楼盘的一半，也就是说，同样面积的土地，在滇池半山盖一层，在其他楼盘很可能要盖到3层甚至4层。

容积率低、占有土地多带来的好处是更优越、更多样化的产品形态，比如阳光城·滇池半山可以开发只有3层，居住感接近别墅的的合院，也可以开发只有5层的复式退台式叠墅，还可以开发只有5层的电梯洋房。而且因为容积率低，建筑高度低，滇池半山可以实现长达15米的大阳台，可以在赠送30到50平米的星光露台，某些产品的一楼还可以附带地下室，这些都是高层楼盘难以做到的。

昆明高端楼盘的天赋门槛： “双铁+双低+山水坡地”

所以说楼盘高不高端，主要看资源占有多不多，不过一般来说，占有了砸钱的资源，就不容易同时占有天然资源。比如巫家坝片区，堆钱的资源很多，但容积率居高不下，不管多高端的楼盘，都是清一色是高层建筑，产品类型也简单得多。

相反，草海临水区域，生态环境资源是优势，可是暂时没有地铁，城市大型公共设施也不多，一句话，市政建设不怎么在这里堆钱。

能不能既拥有天然景观和生态资源，容积率低，又充分享受城市公共配套资源，比如地铁，同时占有两类稀缺资源呢？一般来说很难，因为环境好容积率低，意味着开发强度受限，不适合砸钱堆配套，相反，适合砸钱堆公共设施的地方，山水景观就不能强求。不过凡事也不绝对，目前看来，在草海西岸山海大城中靠近山体的森林坡地带，正在开发的阳光城·滇池半山，就奇迹般地同时拥有“双铁+双低+山水坡地”的资源条件，将昆明高端楼盘的天赋门槛拉上了新高度。

所谓“双铁”，其中之一是指滇池半山距离地铁3号线石咀站只有几百米，是妥妥的地铁盘。而另一“铁”则是今年获批的昆明西客站。这座将来主要承担云南城际铁路客运任务的新车站，是昆明市区范围内第四座动车站，建筑面积3万平方米，将与3号线石咀站无缝对接，按TOD模式建设。滇池半山距离这个TOD枢纽，同样也只有几百米。