东部房价飙到10w+？但倒挂4万/㎡的新房不香吗！

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上个月我和大家分析了坪山的区域和楼盘价值以及大致怎么买，反馈非常多，一是文末评论数量很多，二是单独加我微信交流的也多。

同时有很多读者朋友希望我写写龙岗的分析。

我认为这反映了一个问题：

就是很多购房者由于中西部房价高企，现在不得不转去东部，导致东部楼市回暖。

当然，有一些本来就生活工作在东部的朋友，也很关注未来整个东部的走势会如何。

龙岗的排期本来也在计划内，但是龙岗太大了，有些区域已经10万+，但有些房子万年不涨，买的时候什么价格，卖的时候还跌了点价格。

所以现阶段我主要挑大家关注度高的，具体的讲讲板块的情况。

前几天刚好到坂田转了转，所以我就先从这个龙岗离福田中心区最近的片区说起吧。

希望我可以说到你关注的区域的，或者你在纠结哪里？如何选筹？都可以后台留言告诉我们，或者扫码添加老师微信，详细沟通！

把坂田完整看了一圈，说实话，只有一个新盘给我留下了深刻印象。

深实验坂田学区、460万起步可以买82平正规小三房的——信城缙华府。

缙华府营销中心的区域图

我说有印象，并不是因为楼盘营销中心里的销售小姐姐有多么漂亮，

而是因为它奇葩！

大家都知道，现在新房的行情不好，很多新盘其实如果卖了一段时间还没卖完，都会被迫选择降价。

缙华府是去年12月份拿的预售证，到今天少说也是卖了半年，正常来说，这盘多少也是要降价促销的。

于是我下意识地问缙华府的销售说：“楼盘现在有没有什么折扣啊？”

销售又快又斩钉截铁地回答我：“没有！”

你说这个盘，卖了小半年还没卖完，既不打折、又不给优惠，凭什么这么拽？

这开发商，是真奇葩，还是纯傻？

你说深圳的购房者傻，我信；

但你说深圳的开发商傻，我绝对不认同，恰恰相反，开发商们都鸡贼的很。

那为什么开发商不愿意降价？

其实就两个字——信心。

这信心来自于哪里？

来自于开发商实力雄厚？

信城这个开发商只是一个小小的开发商，在深圳如今一共只开发了3个项目，除了缙华府之外，还有龙岗中心城五联片区的信城缙悦花园以及罗湖银湖泥岗片区的信城缙山府。

开发商的项目不多，开发项目也算不上是网红盘。

真要说有什么财大气粗有底气，那都是吹的，它们信心的真正来源主要是这个楼盘本身的优势。

缙华府最大的优势，就是深圳实验学校坂田部的学位。

我们看一个区域的房子，得知道这个区域的核心问题。

坂田现如今最棘手的问题，其实就是配套没有完全跟上产业的发展。

其中，在学校方面，坂田是不缺数量缺质量，不缺学校、但缺好学校。

严格来说，坂田现有的好学校只有一个，就是上面提到的——

深圳实验学校坂田部（简称深实坂田）

这个学校刚开始给深实验集团接手的时候，其实成绩也不咋地，

后来是深实验集团把本部的副校长和本部优质教师调过来之后才慢慢带起来的。

现如今，深实坂田学校不仅成绩上在坂田最好，在龙岗区也能挤进前10。

在优质教育资源稀缺的坂田，蹦出一个如此突出的学校，你说坂田人民能不抢破头吗？

所以你看看，学校周边几个有学位的二手小区，价格基本上都到了坂田的天花板！

佳兆业上品雅园挂牌单价：8.5-9万/㎡

佳兆业悦峰：8-8.5万/㎡

万科金色半山（双证房小区）：7-8万/㎡

值得一提的是，指导价政策之前，我曾经还看过上品雅园，我记得当时有业主报价的单价甚至达到了10万/㎡！

缙华府单价只要6.2万/㎡，82平户型的总价均价530万左右，现在周边二手正常80多平的3房总价都要700-750万之间。

也就是说，缙华府一套3房的倒挂差就能达到200万，相当于买入就赚了200万！接近总价的一半。

虽然整个深圳新盘很多，但有“区域内最顶级学区+ 200万以上倒挂”的新房，在关外这几个区中，想来想去，缙华府之外，也就龙华红山的中海学仕里。

所以说，缙华府的优势，在如今深圳的新房市场并不多见。

如果你对学位有需求，预算也能够到坂田，可以扫码了解一下项目具体资料或者其他坂田新盘的信息，想听我们对深圳其他新盘的详细分析，也可以扫码联系我们。

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当然，现在整个深圳都在执行大学区，也有一部分人担心买了缙华府上不了深实验。

要解决这个问题，我们得看看学区划分的情况。

在最新的大学区划分中，深实坂田小学的学区划分范围比较小，但中学学区划分区域很大，包含了五和社区、五园社区、南坑社区、杨美社区、坂田社区。

深圳实验坂田学校初中学区划分

虽然学区很大，但现在坂田申请学位都是看积分。

最近两年，深实验坂田学校的录取最低积分都在103分左右，

按照龙岗的积分方法，只要是龙岗学区购房+拿房产证大概5年，就能拿到103分了。

图源：深圳本地宝

项目距离学校直线距离也就700米左右，同积分下按照就近入学的原则，缙华府业主也是优先考虑的选择。

从这个角度看，缙华府的学位显然是很稳的，开发商不降价，底气就在于此！

除了学区之外，这个楼盘其实还有很多东西可讲。

当然，我们看新盘向来客观，接下来得具体给大家分析一下缙华府还有哪些的优势和劣势。

先说优势。

第一个优势是户型。

户型上，现在在卖的有82平3房和112平4房的户型，96㎡的3房已经卖完。

其中82平能做3房，飘窗都是赠送，所以实用率能达到80%。

而且阳台是能联通房间和客厅的，原本开发商做的样板是房间和阳台之间只有窗，没有门，业主后期可以改成门，就可以直接在房间内开门进入阳台。

这个户型的性价比非常高，如此小面积做3房，在现在的坂田是独一份。

第二个优势是景观。

项目往南向这一面，高楼大厦很少，都是比较低矮的民房为主，没有什么视野遮挡，

所以在一定楼层的高度上，往南看不远处就能看到银湖山，而项目北边就是规划的旺塘公园，无论南北，都有生态景观，这也是现在深圳新盘中比较少见的。

优势之后，再谈谈劣势。

缙华府最大的问题，就是噪音。

项目建在布龙路的路边。布龙路是横贯深圳东西、从龙岗一直联通到龙华的市内主干道，平时都是车来车往。

有这条路在旁边，说不吵那是骗人的。

不过相对其他问题而言，噪音问题其实比较好解决。

一方面，开发商装修的隔音玻璃和隔音门，会有一些隔音效果；

另一方面，更直接的方法就是——

怕吵就选不靠近马路边的楼栋。

缙华府楼盘不大，一共就只有两栋，2栋比较靠近马路，当然楼栋和路中间会隔着一个3栋的商业，并不是贴着布龙路；

而1栋1单元和2单元离马路边就很远了，基本不会受到噪音影响。

所以，如果要入手缙华府，我是真的建议买1栋，价格上和2栋相差不大，但能最大程度规避掉项目的短板。

当然，不管是缙华府还是其他深圳的新房，选房、选楼栋都很重要，如果你想买深圳，想知道不同新盘具体选哪些楼栋最好、最有升值空间，可以扫码咨询，我们对深圳所有新房都有研究，会给你具体专业的分析。

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之前在留言中，我记得有几个粉丝曾经问过我：

信城缙华府值不值得买(300785)？

前面说了缙华府那么多的优劣之后，现在也该总结一下，回答粉丝的这个问题了。

讲真，在总价500-600万的预算内，我认为缙华府是最好的选择之一，值得入手。

因为在这个预算段内，能选到的新盘主要集中在坂田、龙华观澜、民治以及宝安的福永。

这几个板块中，从产业实力、规划上看，没有哪个能比得上坂田。

观澜和民治就不用多说，产业基本没有亮点，观澜稍微好点，未来会有华为把新能源的部门入驻，但是位置上偏北，和坂田相比，离深圳得核心区太远。

福永都是以传统工业区为主，也和坂田没法比。

所以啊，不用比较其他的东西，把产业拉出来溜溜，就知道坂田是最好的。

而如果你是在坂田内部的新盘中纠结的话，你就看你是不是以下两种买家：

第一，对学区有要求的买家。

如果对学区有执念，坂田新盘中当然是首选缙华府，不过前提是你的学位要求不能太急，因为交楼再加上买房积够分，怎么也得4-5年时间，不适合短期有学位需求的家长。

短期内有学位需求的话，更适合买二手。

第二，在福田、南山工作的买家。

缙华府是坂田最适合承接南山、福田外溢的新盘。

其他新盘多数都在坂田北部，而缙华府更靠近坂田南，交通方便，离核心区也更近。

从项目开车经南坪快速、梅观路不塞车大概20分钟就能到福田的中心区，塞车大概在30分钟以内就能到达。

项目离杨美地铁站大概600米，步行只要6-8分钟，从杨美站搭5号线就能直达南山西丽和前海。

因此，只要你是以上两种买家，在坂田，缙华府就是最适合你的新盘。

不仅买入时就已经有200万的涨幅预期，更重要的是，有好学区且有确定性，未来出手更好卖，预期更容易兑现成现实。

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