国务院督查激励支持城市发展保障性租赁住房典型经验·武汉篇 | 探索解决超大城市住房难题

  湖北省武汉市是一座超大城市，近10年来平均每年新流入人口30万人左右。解决新市民和新就业大学生住房问题，对武汉城市发展具有至关重要的作用。

  利用校内闲置土地，中南财经政法大学规划建设478套公寓楼，解决新入职职工居住问题；利用集体经营性建设用地，在仓埠街工业示范园区内建起两栋9层的保障性租赁住房，极大缓解了附近工业园区职工居住难题……

  武汉市多渠道筹集保障性租赁住房，推动项目加速开工。随着一批保障性租赁住房项目的落地，一套套可“拎包入住”的新房，承载起更多新市民、青年人的“安居梦”。

  深入调查研究规划分解目标

  通过调查座谈交流，武汉市摸清了全市及各区人口流入、产业布局、土地资源、存量住房、闲置厂房和商业等情况，对“十四五”期间全市人口流动和产业发展情况进行了较为科学的预测。

  发布《武汉市“十四五”住房发展规划》，确定“十四五”期间建设筹集25万套保障性租赁住房的目标，并确定了年度计划。目标的确定，严格按照职住平衡原则，不搞“一刀切”。对人口流入多的区，承担筹集和建设保障性租赁住房就多；对人口流入少的、产业不足的区，下达的目标就少。

  东湖高新开发区是近年来武汉市产业集聚、人口流入较大且存量住房不足的区，每年新增人口10万左右，约占全市新增人口的1/3。“十四五”期间，该区承担8万套保障性租赁住房目标。青山区是老工业区，近年来出现人口减少情况，该区“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房4500套。

  科学制定一揽子支持政策

  武汉是一座多组团、多中心的城市，城中村还建房多、国有大中型企业多、产业园多、高校多、存量闲置住房和非住宅多，这些为武汉市发展保障性租赁住房提供了有利条件。为充分发挥开发企业、租赁企业、高校和村集体以及园区的积极性，武汉市结合实际，从土地、财政、金融、税费和行政审批等方面制定一揽子支持政策。

  支持利用城区、靠近产业园区或者交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房，允许办理土地抵押贷款。支持利用企事业单位闲置土地、城中村改造产业用地建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款。支持产业园区配套建设保障性租赁住房。配套设施用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，提高部分用于建设宿舍型保障性租赁住房。支持将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，改建为保障性租赁住房。用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质、不补缴土地价款。中心城区集中新建商品住房，按照不低于住宅面积6%的比例配建保障性租赁住房。鼓励在地铁上盖物业中建设保障性租赁住房。

  将保障性租赁住房建设筹集、运营管理等纳入武汉市保障性安居工程专项资金支持范围。各类主体建设筹集保障性租赁住房用于人才安居保障的，保障对象减免租金与保障性租赁住房租金差额部分由市、区财政给予补助。

  支持银行业金融机构向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。支持保障性租赁住房企业发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金参与保障性租赁住房建设。

  对利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，根据国家有关规定比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策；用水、用电、用气价格按照居民标准执行，存在混合性质情况的，分表计量执行分类价格。免收城市基础设施配套费。

  构建市、区快速审批绿色通道。针对中心城区新建保障性租赁住房项目，武汉市住房保障和房屋管理局会同市发展和改革委员会、自然和资源规划局对项目立项、选址定点、建设规模等进行审核后，联合下达项目建设计划，新城区、开发区参照执行。利用非居住存量房屋改建保障性租赁住房的项目，由项目所在区人民政府组织区有关部门联合审查建设方案，出具项目认定书后，办理项目立项、用地、规划、施工、消防等手续。不涉及土地权属变化的项目，可凭已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。

  “五个一批”多渠道筹集房源

  武汉市紧密结合支持政策和各区域实际情况，充分利用各区资源与特色，采取“五个一批”的方式多渠道筹集房源。通过积极宣传国家和武汉市的相关政策、建立保障性租赁住房项目储备库制度、及时协调解决推进保障性租赁住房建设中的问题、加强与金融部门的联系等举措，截至5月底，全市筹集了179个保障性租赁住房项目、房源6.27万套。

  认定一批。认真梳理在建的住房租赁试点项目、取得中央财政补助项目、“商改租”和“工改租”项目、商品房配建租赁住房项目以及人才租赁房项目，对符合条件的项目下达保障性租赁住房认定书。

  新建一批。充分利用企事业单位自有闲置用地、城中村改造产业用地、产业园区配套用地以及适量新增国有建设用地新建保障性租赁住房。产业园区集聚的东湖开发区、经济开发区、东西湖区注重挖潜园区增量，洪山区、汉阳区充分利用存量城中村产业用地；高校集中的武昌区、洪山区利用好高校、科研院所土地资源；传统钢铁产业集中的青山区利用好武汉钢铁股份有限公司、中国一冶集团有限公司等企业闲置土地。探索农村集体经济组织、高校与市区平台公司合作建设，互利共赢。

  配建一批。认真落实中心城区新建商品住房按照6%的比例配建保障性租赁住房制度，对该区块确因功能区发展需要不能配建保障性租赁住房的，要求该区或企业按照相同价值的原则进行异地配建。同时利用工业项目配套设施用地面积占比上限由7%提高到15%的政策，提高保障性租赁住房可建面积。

  改建一批。将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，改建为保障性租赁住房。土地资源稀缺、商业资源丰富的江汉区、江岸区、硚口区着重开展存量房源改造。

  盘活一批。鼓励开发企业将拟开发向市场出售的住房自持作为保障性租赁住房，鼓励住房租赁专营机构通过租赁或购买市场房源的方式筹集保障性租赁住房；鼓励农村集体经济组织将“城中村”改造还建的闲置房源作为保障性租赁住房。部分闲置的公有住房、公租房、人才公寓也可盘活用作保障性租赁住房。

  规范运营管理落实租购同权

  为了确保保障性租赁住房建设和管理落到实处，武汉市加强建设管理，将保障性租赁住房项目纳入工程建设质量安全监管，并作为监管检查重点，强化项目巡察监管，防治工程质量通病。

  建立完善住房租赁服务平台。所有保障性租赁住房项目均要求纳入平台统一管理。同时，按照住房和城乡建设部要求，将2021年纳入保障性租赁住房管理范围的24个项目、2.16万套（间）全部录入保障性租赁住房APP，录入完成率100%。

  加强出租管理。明确在汉缴纳社保和无房等准入、退出条件，以及单套不超过70平方米的小户型面积标准，确保符合相关政策。在运营管理过程中，建立巡察机制，确保保障性租赁住房项目符合小户型、低租金标准，面向新市民和青年人供应。

  加强运营管理。制订了保障性租赁住房租赁管理办法，严禁保障性租赁住房上市销售或变相销售，严禁违规经营、骗取优惠。

  武汉市还积极落实租购同权政策，保障承租保障性租赁住房的新市民和青年人的合法权益。保障性租赁住房和市场租赁住房实现承租权享受医疗、教育保障等基本公共服务。自2019年以来，非本市户籍人员在本市申领居住证共32.15万人次。

  教育同权方面，对于分散式租赁住房，承租人子女可以就近安排入学。集中新建配建项目由开发建设单位按照教育主管部门要求配套建设中小学，或由教育主管部门安排划片对口学校，确保所有符合条件的随迁子女均依法享有在武汉平等接受义务教育的权利。累计解决外来务工人员随迁子女共45.09万人次的上学问题，对符合条件的进城务工人员随迁子女做到了100%的接纳。推进提取住房公积金支付房租政策，3年共有49.5万人次提取住房公积金共57.12亿元支付房租。

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