深圳“万人摇”网红豪宅收官，房价八年每平涨近10万，打新客却看不上了

曾引起“万人摇”的网红豪宅盘，迎来了谢幕时刻。

6月15日，造势许久的华润城最后一批房源公布了入围结果。结合此前披露信息，华润城此次推出华润城润玺二期、润府三期合计344套房源，均价13.2万元/平方米，诚意登记报名总人数1108批。

经过审核，有746批复审入围客户，比例超2：1，不足三倍的认购比例意味着此次华润城打新不需要看积分。

最终，华润城入围并完成保证金冻结客户589批，中签率约为58.4%，考虑到弃选率，预计此次入围者买到房子的几率还会更大。

若放在当下的楼市，这一中签率表现并没不算差劲，但对于现象级网红豪宅盘来说，显然有些“辜负”其过往的美名。

从2014年首次开盘至今，华润城创造了许多楼市记忆，雨中排队、万人摇号、数次日光、代持风波等等，一旦新房入市必引来热议。在这八年间，华润城实现了房价五年涨三倍的奇迹，但也在市场转冷中面临日光神话终结。

“华润城已经跌落神坛了，神盘成为历史了。”曾经参与过润玺一期打新的买家彭欣感叹道。

就在华润城推出最后一批住宅房源的同时，深圳有7个新盘、累计3082套新房拿到预售证，迎来浩浩荡荡的新盘入市潮。而截至6月中旬，海德园仍是今年深圳楼市唯一一个需要积分制的楼盘。

日光盘走下神坛，如今中签率达五成

在深圳的网红盘名单里，华润城绝对是可以霸榜的角色。

最早在2007年，华润置地以60亿元拿下大冲村旧改，整个项目建筑面积280万平方米，是彼时广东最大的旧改项目，片区房价在9000元/平方米；2011年，华润置地开始针对大冲村项目进行全面操刀改造，约1500栋破旧建筑被拆除。

此后十年间，这个位于南山科技园的村落摇身一变，成为深圳高新区的重要配套基地，高收入群体聚集、城市主干道交汇、万象天地商业配套，片区的房价随之不断推高。

作为大冲村商品住宅部分的华润城，便见证了这一楼市神话。

2014年10月，华润城推出润府一期产品，均价4.7万元/平方米，开盘当日售罄；2015年，润府二期以最低单价6万元/平方米入市，同样开盘售罄。

2018年润府三期的开盘，擦出了深圳楼市的一团火花。虽然彼时新盘入市均价已涨到了8.5万元/平方米，但润府一期的二手挂牌价已经超过10万元/平方米，“打中即赚500万元”的价差套现空间，吸引了上万名购房者雨中排队选房，也是在此之后深圳明确规定新盘认筹人数不得超过房源数的三倍。

2020年，润玺一期的入市将这场造富运动推至高潮。当时推售的1171套房源备案均价已经达到了13.1万元/平方米，近5万元/平方米的价差还是吸引了9687批客户认筹，中签率仅为12%。

在2021年之前，华润城延续了近七年的“开盘即日光”的纪录。

直到当年12月，润玺二期的开盘让这一纪录戛然而止。2021年12月，润玺二期以均价13.2万元/平方米的价格入市，推售1024套房源，仅吸引1486批客户认筹，开盘当日仍剩余200套房源。

此后，华润置地用了半年的时间才得以售罄。这半年，华润城开启了全民营销卖房，经纪人推荐新客户购买可获得5000元/套的税前奖励。

“前两个月，我路过大冲村的时候，还看到一个硕大的润玺二期广告牌，没想到华润城都开始自降身价了。”彭欣称。直到今年5月底，华润城官方宣布润玺二期已售罄，距离开盘已过去半年。

6月10日，华润城开启了最后一期共344套房源的诚意登记，户型为120平方米，均价与去年持平。早在开售之前，针对此次华润城需不需要积分、会不会日光的讨论就不断——有拥护者认为，华润城是深圳楼市最后的倔强；但也有人认为，华润城已跌落神坛。

改善买家李莉在纠结了半个月后，最后没有参与华润城打新。李莉告诉时代财经，她考虑得比较多的是自住因素，而新推的润玺二期，是华润城几期项目中容积率最高的，且靠近沙河西路，担心噪音影响比较大。

“华润城现在房子密密麻麻，居住人员也很杂，说好的豪宅呢？”李莉称。

打新热情下降，深圳新盘入市打折抢客

除了对产品的考虑，浇灭买房者、投资客们参与华润城打新热情的，更多是当前的市场行情。

放在过去几年，打新空间大、房价增长快，是华润城受热捧的主要原因。

从华润城润府一期开盘至今，华润城住宅的一手均价已从最早的4.7万元/平方米涨到了13万元/平方米，二手房价更一度超过18万元/平方米，八年间涨了三倍多。以华润城一期业主为例，转手能赚上千万。

然而，各种调控政策及市场下行背景下，目前华润城的二手成交价已下探至16万元/平方米左右，相比高峰期跌去了十分之一；价差也从5万元/平方米缩小至3万元/平方米。若加上二手交易时的税费、中介费成本，以及交房期、锁定期的持有成本，华润城的投资生意明显没有以前那么“香”了。

“华润城的价值确实已消耗得差不多，片区也好、楼盘也好，往往是在最开始入市的时候价格投资价值最高。”深职院房地产研究所所长邓志旺说道。

邓志旺还提及，因为囤积了不少投资客，所以华润城的二手房供应量很大，随着调控政策落实，二手房价格回落，目前华润城打新价差缩小、流动性变差。

事实上，不止华润城这个神盘，如今深圳整体的打新都面临着与前两年迥然不同的情况。

“2020年任何一个住宅新盘出来都是要靠积分，比如火了两年的光明片区、西乡沙井等等，现在市场冷静下来了，很少出来所谓的网红盘了，开发商给的佣金都变高了。”深圳南山中介王明说道。

王明表示，最近像华润城这种有一定价差的楼盘还是会引起一定关注度，有三四个买家也会找他咨询，但是买家的心态都不那么着急了。买家李莉就表示，最近深圳有许多预算内的新房推出，选择很多，自己准备慢慢挑，“接下来可能先去参与宝安都市茗荟的打新。”

截至6月14日，深圳6月已有7个新盘、累计3082套新房拿到预售证，包括京基智农山海公馆、华润城润玺二期花园、深业云筑、招商雍和府、观月台等。此外，福田中心天元、安都市茗荟二期等楼盘也将在近期取证。

根据深圳住建局公布的数据，6月深圳或将有31个新盘待入市。此前5月，克而瑞数据显示共11个住宅项目开盘，合计推货4394套。

对比今年一季度仅仅7个住宅项目入市，近期深圳迎来了今年第一波推盘入市高潮。

供应端火热，整体去化率却平平。克而瑞数据显示，深圳5月份成交量价齐跌，成交均价66276元/平方米，环比下跌8.4%，新盘去化处于低位、项目分化加剧，豪宅盘海德园A区、招商仕林臻邸热销，但不少住宅新盘的认筹人数不足1:1、开盘去化不到一半，甚至不少无需摇号。

此外，开发商为了抢客，甚至不少总价500多万元的刚需盘推出了促销打折的信息，如位于光明的特发观月台推出9.1折；招商雍和府则推出总价减3万元/套。

“总体来看，整个深圳市场有所回暖，但是并没有明显的改善，而且最近的新盘也比较多、楼盘竞争激烈，市场还是处于一个比较焦灼的状态。”邓志旺说道。

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