当前房地产金融政策发生了什么变化

  当前央行关于房地产市场金融政策原则没有多少改变，只是在边际上进行了一些调整。房地产市场总体上没有太大的变化，增长态势还在继续。

  文/易宪容 中国社科院金融所原金融发展室主任

  最近，媒体广泛报道房地产金融政策全面放松，以此来重振国内房地产市场的信心。比如，金融监管部门开始放松对房地产开发商金融监管的“三道红线”，住房按揭贷款利率全面下降，住房按揭贷款的首付比例全面下降，加大对住房租赁金融支持力度等。也就是说，2021年下半年以来国内经济增长全面下行，开发商债务危机不断爆发，大众对房地产市场的预期开始转变，已经持续了近20年的中国房地产市场增长态势，在媒体看来正在逆转，如果不调整当前的政策，特别是金融政策，市场会陷入房地产泡沫慢性破灭的风险。

  但实际上，房地产市场的情况并非那样悲观，从国家统计局已经公布的数据来看，2021年，商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%。其中，住宅销售面积比上年增长1.1%。商品房销售额181930亿元，增长4.8%；比2019年增长13.9%，两年平均增长6.7%。其中，住宅销售额比上年增长5.3%。也就是说，尽管2020年和2021年疫情暴发，对国内不少行业造成了巨大冲击，但是对房地产市场冲击并不是那样大，2020年和2021年房地产销售还是继续在创历史纪录。比如，2021年商品房的销售总额达18万亿元之高，比实行所谓全面房地产调控的2016年11.8万亿元增长幅度达53%，年均增长幅度达10%以上。而且住宅销售金额的增长幅度更高。有这样高的增长幅度，说房地产市场出现衰退，是没有根据的。只不过，这两年的房地产市场增长没有如2009年和2016年那种爆发式的增长（两年同比增长分别为76%和35%）。但是当前的房地产市场规模已经是2008年房地产市场规模的7倍了，还要保持那样的高增长速度是不可能的。

  再看，2022年1月份的情况，虽然国家统计局的数据还没有公布，但是从央行公布的1月份住户贷款情况来看，1月份人民币贷款增加3.98万亿元，是历史以来的高纪录，同比多增3944亿元。分部门看，住户贷款增加8430亿元，其中，短期贷款增加1006亿元，中长期贷款增加7424亿元。住户贷款增长环比多增了4000亿元以上。而这些住户的中长期贷款基本上就是住房按揭贷款。可以说，对于中国房地产市场，只要住房按揭贷款增长没有停下来，房地产销售情况就不差。比如2021年底住房贷款余额达38.3万亿元，同比增长 11.3%，这成为2021年住房销售仍创历史纪录的根本动因。可以预计，由于2022年1月份个人贷款仍然保持较高的增长水平，2022年1月份房地产市场销售情况不会如媒体所说的那样差，说什么“春节回乡购买住房潮消失”及不少城市的住房销售急剧下降等。

  正是基于当前中国房地产市场基本形势，尽管银行贷款的利率，特别持续多年没有变动的住房按揭利率有所下降，尽管不少城市的住房按揭贷款首付比例有所下降，但是央行关于房地产的金融政策并没有改变或放松。央行最近公布《2021年第四季度货币政策执行报告》指出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。也就是说，在今年，央行关于房地产市场金融政策的基调一点都没有改变，只不过在侧重点上有所区别而已，其表现为以下几个方面：

  一是强调住房“只住不炒”，就是主张住房是消费品而不是投资品，住房按揭贷款的差异化政策不仅会坚持，而且有可能在对住房投机性给出更为精准的定位，希望以事前控制的方式来遏制房地产投机炒作。不过，也应该看到，如果没有事中和事后的房地产税收政策调整（比如最近新加坡和加拿大等地都是通过房地产税收政策来遏制房地产市场的投机炒作的），仅是事前对房地产投机炒作精准定位，可能有一定的作用，但还是有限的。

  二是强调不能把房地产作为短期刺激经济增长的手段。房地产会成为保经济增长的手段？央行的态度是否定的。而不是如日前有消息称山东菏泽、重庆、江西赣州等地那样，把首套房贷款首付比例从此前的30%降至20%，甚至于全国已经有20多个城市上调住房公积金贷款额度、降低二套房首付比例等。这些地方希望通过房地产信贷政策的宽松来促进当地房地产市场繁荣，以此来稳定经济增长。

  不过，这些城市房地产市场基本上都是行政性限制政策较少的城市。如果希望通过信贷政策放松或强刺激再造房地产市场繁荣几乎是不可能的事情。就菏泽来看，房地产严重过剩已经是不争的事实。如果通过信贷政策强刺激诱导住房投机者进入市场，必然会推高房价。而房价上涨，自然会激励房地产开发商增加更多的住房供应，当地房地产市场过剩进一步加剧，房地产泡沫继续吹大。在这种情况下，房地产市场价格不仅无法上涨，反之下跌。一旦房价下跌，房地产市场预期就会出现逆转，市场风险和危机就可能爆发，由此引发严重的恶性循环。也就是说，对于绝大多数三、四线城市来说，基本上都出现了严重的房地产过剩，通过金融政策刺激短期经济增长的路已经堵死了。对此，央行是看得十分清楚的。

  三是当前央行的房地产金融政策与以往不同的是把维护住房消费者合法权益放在一个重要的位置上。也就是说，2021年政府为了控制房地产开发商的财务风险，定出了“三道红线”，规定凡是超越这“三道红线”的房地产开发商，金融机构对房地产开发商各种融资都要进行严格限制。也正是“三道红线”的规定，不仅改变国内房地产开发商的融资模式，也引发一些超越“三道红线”的房地产开发商的财务危机，甚至于引发了一些大型房地产开发商面临破产倒闭的风险。如果大型房地产开发商由于破产倒闭而不能够把建造好的住房给购房者，购房者的购买住房贷款就可能“竹篮打水一场空”，这将严重损害购房者的权益。面对国内一些大型房地产开发商可能面临的财务危机，央行采取相应的金融政策支持这些房地产开发并购重组，使其承建房地产开发项目得以完成，以保证住房消费者的权益不受到侵害，而不是让大型房地产开发商发生财务危机之后破产、倒闭一了百了。

  四是加大住房租赁金融支持力度，这是与以往不同的房地产金融政策，其核心是如何通过金融政策支持来发展住房租赁市场。发展中国的住房租赁市场，应该包括三个方面的内容。首先是政府供应相应的土地建造更多的租赁性住房。租赁性住房建造可以是政府自建，也可以由开发商建造。租赁性住房，不仅需要政府严格的规划与愿意提供土地，而且需要开发商有意愿建造，无论哪种方面都需要金融政策大力支持。其次是如何让城中村土地更多转换出来建造租赁性住房。要达此目的，需要更多金融政策支持。对此不少城市政府抱着较大希望，建议已经推行了几年，实际效果并不理想。再次，投资者形成的住房租赁市场。按理说，就目前国内一线城市的房价租金比来说，已经达到400：1，租赁住房者应该是更理性的，这些住房租赁市场也会比较发达、繁荣。但是这个比只是与高房价比，而不是实际住房租住者租金收入比。租赁者同样是难以负担，仅金融政策支持是不够的。

  总之，当前央行关于房地产市场金融政策原则没有多少改变，只是在边际上进行了一些调整，房地产市场总体上没有太大的变化，增长态势还在继续。一些城市的地方政府希望再让房地产金融政策宽松来刺激其繁荣，来保证当地的经济增长，这可能是一厢情愿。

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