保障性租赁住房将爆发式增长：40个城市240万套，如何筹集？

  保障性租赁住房上升至国家战略，成为“十四五”时期住房建设的重点任务，各地从政策到目标再到供给端，都在积极发力

  文/克而瑞租售

  2021年保障性租赁住房成为年度热词，从党中央国务院到各地方政府都将保障性租赁住房作为“十四五”时期的工作重点，从中央到地方多项政策相继发布，保障性租赁住房建设加速进行中。住建部相关负责人表示，“十四五”期间40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间），2022年40个城市计划筹建240万套。如此大规模的保障性租赁住房将如何筹集呢？各城市举措不尽相同，目前从各城市公布的“十四五”建设目标拆解来看，一二线热点城市新建方式占比较高，商办存量大、去化周期长的二三线城市以存量改建“非改居”方式为主。

  一、多地加大供给，明确“十四五”供应目标

  各地方政府积极响应国家号召，纷纷明确“十四五”时期保障性租赁住房供应目标，并细化落实有关政策，在土地、财税、金融等方面给予支持，引导多主体投资、多渠道供给，加快发展保障性租赁住房。2022年1月11日，住房和城乡建设部住房保障司负责人潘伟表示，“十四五”期间40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间）。除住建部重点监测的40个城市外，部分省份还根据各自的情况确定需要重点发展保障性租赁住房的地区，全国目前已有超60个城市被纳入。如129.7万套房源位于省级目标第一的广东省，明确广州、深圳、珠海、汕头、佛山、惠州、东莞、中山、江门和湛江市10市是发展保障性租赁住房的重点城市。据预估，“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将在800万～900万套之间。

  广州、上海、深圳、重庆、杭州等人口净流入量大的一二线城市保障性租赁住房需求强，明确了较高的保障性租赁住房供应目标。广州、上海、深圳确定“十四五”期间新增建设筹集保障性租赁住房分别为60万套（间）、47万套（间）、40万套（间），均达到新增住房供应总量的45%及以上；重庆、杭州、西安等重点城市也制定了30万套以上的供应目标，力争达到占新增住房供应总量的30%以上。金华、嘉兴、佛山、海口等二三线城市也被各省列为保障性租赁住房重点建设城市，明确具体供应目标。目前来看，部分城市的租赁需求并不旺盛，未来需要政策引导保障性租赁住房的建设和利用。

  二、2021-2022年是各地“十四五”保租房筹建的关键期，2022年保障性租赁将迎来爆发式增长

  住建部要求全国40个重点城市2021年筹集93.6万套（间） ，各地积极落实，2022年1月20日，住建部相关负责人在全国住房和城乡建设工作会议上表述，2021年40个城市共新筹集保障性租赁住房94.2万套，超额完成93.6万套的筹集计划。

  住建部表示2022年要大力增加保障性租赁住房供给，全年建设筹集保障性租赁住房240万套(间)，相比2021年任务量高出1.5倍，占“十四五”总目标的37%，由此可见，2022年保障性租赁住房将迎来爆发式增长。2021-2022年两年将筹建334.2万套(间)保障性租赁住房，占“十四五”总目标的51.4%，表明“十四五”期间前两年是完成保障性租赁住房发展目标的关键期。

  多地在发布的2022年政府工作报告中强调要加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，公布2022年筹建保障性租赁住房建设计划。如上海市政府工作报告指出，2022年将建设筹措17.3万套(间)，2021年-2022年计划建设筹措保障性租赁住房24万套（间），完成“十四五”目标总量的一半以上；北京市政府表示，2022年计划筹建15万套（间）；浙江省2022年将筹建30万套；江苏省新开工(筹集)14.8万套(间)、基本建成7.3万套(间)；河北省将筹建4.5万套，等等。此外，浙江、深圳、西安、济南等省市也在相关文件中公布了“十四五”时期保障性租赁住房年度供应计划。按目前各地公布的供应计划来看，“十四五”时期保障性租赁住房“数字上”的目标如期完成的可能性极大。

  三、从完成供应的方式上来看，不同城市能级选择的策略不同

  （一）一、二线热点城市保障性租赁住房筹建以新建为主

  我国支持多种方式筹建保障性租赁住房，包括新建、改建、改造、租赁补贴、将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式。各地方政府根据本地保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况进行安排。从目前各城市公布的“十四五”保障性租赁住房供应目标拆解来看，一二线热点城市新建占比较高。例如南昌“十四五”期间计划采取以存量挖潜为主的方式筹集房源，其中通过建设约2万套（间）房源，存量房屋资源筹集约6万套（间）房源；重庆“十四五”期间计划盘活存量为主、适量新建为辅，预计存量盘活量占比2/3；济南“十四五”期间计划新增建设筹措保障性租赁住房20.5万套（间），新建占比69%，改建占比31%；如一线城市多元供应，新建、存量改造均有涉及，例如上海“十四五”期间计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间），其中新建14万套（30%）、产业园配套7万-8万套（17%）、纳管11万套（23%）、空置存量筹集14万套（30%），新建和存量改造房源均占比30%。

  多地在用地规划中单列租赁用地，一二线热点城市占比较高。北京市2021年供地计划中，租赁住宅占住宅用地的30%，广州、深圳、杭州、成都要求单列租赁住房用地占比不低于10%。上海早在2017年就开始单列租赁用地，2017年7月-2021年12月，累计出让纯租赁用地近150幅，总建筑面积超1000万方。从2021年全国22城三批次集中供地成交情况来看，纯租赁用地主要集中在上海、武汉、杭州等热点城市，其中上海成交了38幅纯租赁用地，总建面约22.75万平方米，占比最高。

  （二）商办库存量大的二三线城市，以存量改建方式为主

  国家政策引导下，部分二三线城市也制定了较高的保障性租赁住房供应目标。与一线城市不同的是，“存量为主，新建为辅”将成为部分城市的筹建原则。例如南昌市“十四五”保障性租赁住房计划中来自存量房的比重达到75%；西安“十四五”保障性租赁住房计划中来自存量房的比重达到40%；郑州支持将部分富余安置房转化为保障性租赁住房。

  部分二三线城市以“存量为主，新建为辅”的方式筹集保障性租赁住房可以从以下几点可以解释：

  （1）商办存量大，去化周期长，亟待盘活

  “十四五”期间我国将全面进入数字经济时代，过去工业化模式下建设的厂房、商场、写字楼和酒店大量闲置，去化周期长，亟待盘活。据克而瑞CRIC监测数据显示，洛阳、衡阳、南京等26城市2021年商办库存平均去化周期要6年以上，其中洛阳、衡阳、烟台、绍兴四个城市的商业、办公市场存量去化周期均需要12年以上，整体库存压力较大，资源错配严重。

  （2）“非改保”建设周期短，能够快速形成供应

  “非改保”是盘活存量闲置资产的有效方式，多地发布的保障性租赁住房实施意见或征求意见稿中允许将商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。厦门、天津、佛山等城市出台“非改保”支持政策及建设标准，目前已有部分项目落地。与新建保租房相比，“非改保”建设周期更短，能够快速盘活存量资产减轻库存压力，同时还能够快速扩大供应，满足当下青年人、新市民的租房需求。

  （3）存量改建投入小，地方财政压力较小

  保障性租赁住房具有一定的公益特征，中央和地方在土地、税收、金融等方面给予支持政策，这就意味着保障性租赁住房的发展需要地方政府直接提供资金支持或放弃一部分财政收入。由于涉租赁用地成交价比商品房低，土地新建保障性租赁住房需要地方政府让渡一部分财政收入，且建设回收周期较长，地方财政压力较大。存量改建保障性租赁住房投入较小，对地方财政的依赖性较轻。

  四、总结

  保障性租赁住房上升至国家战略，成为“十四五”时期住房建设的重点任务，各地从政策到目标再到供给端，都在积极发力。2021年40个重点城市完成了94.2万套，预计可帮助200多万新市民、青年人等缓解住房困难。2022年保障性租赁住房建设明显加快，40个城市计划筹建240万套，在不断完善的配套政策和地方政府的积极响应下，相信2022年目标也能圆满完成，帮助更多的新市民、青年人实现住有所居、安居乐业。

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