北京二轮土拍揽金500亿 房企精准投资精算利润

整体来看，北京二轮土拍表现相对稳健，具体地块之间的分化态势明显，综合地块体量、项目利润、操盘难度等因素，背后其实是精准测算的结果。

6月1日，北京第二轮集中供地落下帷幕，总计揽金499.58亿元，部分热门地块的争夺之下，也隐藏着克制与理性。

本轮集中供地推出的17宗地中，7宗地底价成交，7宗地现场竞拍溢价成交，共有4宗地达到最高溢价率15%，整体平均溢价率11%。

房企对热门地块的竞争充分展现了拿地决心，甚至在触达地价上限后又触达“政府持有产权比例”或“现房销售面积”上限，最终通过摇号确定地块归属。

另一方面，即便在“预申请”机制下，本轮集中供地依然出现了3宗流拍。冷热分化的决定因素在于地块的盈利确定性，房企算账比以往更加审慎。合硕机构首席分析师郭毅告诉21世纪经济报道记者，“精准投资、精算利润”成为房企当下在北京土拍市场决策的准绳。

而这场颇受关注的土拍，恰好发生于房地产的关键5月，4家民营房企出现在报名表中，被认为一定程度上是房企信心回转的象征，后续随着销售回暖，民营房企在“量入为出”的前提下，或许也会加大在土拍市场的投入。

争夺优质地

本轮集中供地共有4宗地达到了最高溢价率15%，其中又有3宗在后续争夺中纷纷触达另一项限制标准（政府持有产权比例10%或现房销售面积3万平方米），最终只能通过摇号或递交高标准建设方案确定地块归属。

“这样的热情，能看出大家势在必得的决心。”一位业内人士感慨说。

以太阳宫地块为例，该宗地总建筑面积为7.57万平方米，起始价58.1亿元，经过15轮竞价后，触达地块价格上限66.815亿元，转入竞政府持有产权环节。经过多轮举牌后，中海以10%的政府持有产权比例触达上限，再转入摇号程序。最终，中建玖合以66.815亿元、10%政府持有产权的代价竞得太阳宫地块，溢价率15%。

太阳宫地块位于北三环与北四环之间，毗邻在建的地铁17号线，销售指导价为13万元/平方米，周边二手房价格在12-15万元左右，区域资源丰富，有着较好的区划前景。

当地块价格达到上限时，楼面价已经达到88250元/平方米，距离未来实际售价11.7万元/平方米，还剩下2.88万元的利润差。郭毅认为，这样的房地价差对摘得地块的企业来说是有考验的，房企需要合理控制开发成本、提高开发速度。

“中建玖合的央企背景和建造体系出身，都对太阳宫地块的开发有帮助，还是能够打造出一个相对较好的产品。”郭毅表示。

而丰台小瓦窑地块无疑是当天的另一大关注点。该地块报价阶段就吸引了13家报名主体，央企身影包括中铁置业、电建、保利、华润、葛洲坝(600068)、招商、中建、中海等，国企身影包括首创、首开、北京城建(600266)等企业，还吸引了润泽、茂源等民营房企参与。

公开资料显示，小瓦窑地块位于西四环外、莲石东路以南，地块建筑面积5.94万平方米，起始楼面价为3.87万元/平方米，销售指导价为7.5万元/平方米。在业内人士看来，小瓦窑地块的房地价差很大，利润相对高。

现场竞拍环节，各家房企快速举牌加价，第12轮便触达地价上限26.45亿元，转而进入竞现房销售面积环节，举牌竞争也很激烈，保利以3万平方米的现房销售面积触达第二项上限。

最终电建+首钢联合体在摇号环节摘得小瓦窑地块，代价是26.45亿元、3万平方米现房销售面积，现房销售面积达到了建筑面积的50.5%。

“小瓦窑地块成交的房地价差还是超过3万元，房企可以在产品上做加法，也可以在价格上做减法，都能实现较好的利润，这个项目在营销层面也有更好的辗转腾挪空间，大家才会去抢。”郭毅分析说。

此外，还有顺义区薛大人庄地块触达地价上限和现房销售面积上限，转入“竞高标准建设方案”程序，结果预计在5个工作日后评审结束。在这宗地的争夺中，民营房企懋源始终紧追首开和华润，最终懋源也积极递交了高标准建设方案。

“无论市场情况如何，优质地块还是会受到热捧。”一家全国性房企的北京负责人告诉21世纪经济报道记者，利润空间较大或者未来销售情况非常乐观的地块，往往还能体现出韧性。

追求确定性

整体来看，北京二轮土拍表现相对稳健，具体地块之间的分化态势明显，综合地块体量、项目利润、操盘难度等因素，背后其实是精准测算的结果。

以丰台亚林西地块为例，虽然位于三环内，周边配套成熟，销售指导价11.2万元，低于周边次新二手房价格，较受市场看好，但同时，亚林西地块也因为商业占比近半，考验房企运营能力，资金占用量大等因素，报名房企仅有华润一家，最终被央企华润以底价获得。

郭毅认为，当前北京土拍市场房企拿地依然比较理性和谨慎，在以销定投、量入为出的前提下，精准投资、精算利润。她表示：“土拍市场热度分化的背后，代表着一个更理性、更克制的投资时代的到来。”

观察参与房企可以发现，央企、国企、区域城投公司等仍为主力，华润参拍率超六成、报名9宗、斩获2宗；北京城建与首开均报名6宗，分别竞得2宗及1宗；中海报名5宗，落子2宗；中建系报名4宗、收获2宗，中建二局摇号竞得热门太阳宫地块。龙湖仍以底价策略为主，布局低溢价地块，成为此次土拍中唯一有所斩获的民企；懋源则在朝阳崔各庄奶西地块和顺义薛大人庄地块表现积极。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，这反映出当前房企资金面依然承压的现象，疫情干扰也在一定程度上使得房企在土地投资方面较为谨慎。

“拿地要算好账。”前述房企人士告诉21世纪经济报道记者，土地是房企的命脉，补仓势在必行，但前提是算好投入回报，做好节奏管控。“央企、国企还能依靠综合能力获得额外加成，比如本身就有建设能力，一定程度上可以降低成本，民营房企就得慎而又慎。”该人士感慨。

（作者：孔海丽 编辑：张伟贤）

相关知识

二轮土拍刚结束，三轮又开始了
北京二轮土拍：17宗地揽金超513亿，“现房销售”地块引关注
22城二轮土拍即将收官 南北双双遭遇寒流
土拍“困境”下，“长期主义”或是房企的生存之道
二轮土拍“降温” 二手房市场放款难与项目同质化难题待解
快评 | 土拍规则调整下，青岛、济南二轮集中土拍平淡收场
三轮土拍“爆冷”开拍，典型房企10月投资规模创全年最低
二轮集中土拍收官，热度明显下调利润回归理性
30宗地块土拍“揽金”1110亿元！高标准，低溢价！这座城市才是房住不炒的标杆！
首轮高热城市二轮土拍频现流拍，土地市场“寒潮”来袭