郑州重磅规划出炉,这个新区彻底凉凉?

郑州的新区遍地开花，中原区的常西湖新区，经开区的滨河国际新城，东区的白沙绿博……多个新区利好不断，但是唯有高新新城备受冷落。

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今年郑州市国土空间总体规划（2020-2035）被“剧透”，郑州被初步划定出32个重要板块，而高新区重点发展板块数量约1个，命名为高新区中心板块。

据了解，高新区重点板块的位置是科学大道与瑞达路的周边区域，这个位置是处于老城板块内的，而不是大家比较看好期待的高新新城板块。

△高新区重点板块位置示意图

（数据来源：河南卫视《河南新闻联播》）

在各个新区利好不断的时候，高新新城却处于一个尴尬的位置。高新新城就这么不受待见吗？

任何事物的发生都不是一蹴而就的。

“十二五”规划期间，郑州高新区提出在西四环以西新建一座高新新城，与现有建成区、北部生态产业区、西流湖休闲创意区共同组成“高新城”；

2016年，以郑州高新区为核心载体的郑洛新自主创新示范区喜获国家批准，高新新城迎来机遇；

2017年5月，中建将高新新城核心区命名为双湖科技城。

时至今日，双湖科技城的名字已有3年来头。

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双湖科技城具体规划

双湖科技城地处郑州高新区西北，是高新新城的核心区，规划范围为莲花街以南、翠柏路以东和天健湖、天德湖及须水河围合的扇形区域，总面积约6平方公里，总投资超100亿元。

从政府投资的数字来看，双湖科技城占地约6平方公里，总投资约100亿，每平方公里约投资16.67亿，可见在基建的投入和配建上也是大手笔。

双湖科技城的规划立足于“科技”和“生态”两大亮点。依托索河、须水河、索须河三大自然水系，以天健湖和天德湖为特色，湖心“科创金融岛”高端商务为核心，打造双湖环岛汇一心的生态智慧之城。

规划打造15分钟“微城市”生活圈

双湖科技城规划人口容量约7万人，区域内一河两湖六公园、7所学校、三级甲等医院、湖心科创金融岛、五馆中心、金盏街创新科技智慧走廊、周边集聚以新一代信息技术产业为核心的高新技术企业，为居民提供集居住、办公、教育、医疗、休闲、娱乐为一体的15分钟“微城市”生活圈。

从区域的外部环境来看，须水河、须水河支流、索河三条水系交融贯通，两大人工湖天健湖、天德湖，自然资源还是具有优势的。

此外，三纵绕城高速、创新大道、西四环快速路，四横连霍高速、新龙快速路、科学大道、农业路高架的大路网搭建，保证了区域的通达性。

但是看待一个新区的发展周期和前景，我们除了要看亮眼的规划，还要关注政府投入的力度、城市发展的方向等等，目前郑州各个方向的新区都在发力，但是支持各个新区发展的力量却有着差异。

△高新新城—双湖科技城规划示意图

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双湖科技城现状

生态资源方面，目前，天健湖公园和天德湖公园都已对外开放。远远望去，湖面广阔，水质清澈，远处就是湖心岛，整体观感相当不错。

教育方面，双湖科技城规划了7所学校，引入了郑州高新外语中学、郑州外国语学校附属小学、高新区双语幼儿园等教育资源。

医疗方面规划引进一所三级甲等医院——郑州市中心医院高新医院，目前还未进入实质性施工阶段。

商务配套：围绕天德湖是双湖科技城的商务中心，这里规划有中原科创金融岛和五馆合一的文化场馆，目前还是一片荒地。

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这个新区没点缺陷？那是不可能的

1、距离主城区较远

双湖科技城位于郑州的大西北方位，距离主城区较远，地缘性客户较多。

2、规划配套从零开始，需要时间沉淀

目前，双湖科技城区域内配套几乎为零，很多配套都尚处于规划中，没有大型商业，甚至普通的生活街区商业也没有，更不用说医疗资源等。

区域内仅有一所郑州中学已建成，规划的7所学校，也仅仅是停留在纸上，教育同样也需要时间的沉淀。

交通方面，8号线5月1日开工，建成也得2023年年底了；9号线要等郑州第四批轨道交通规划了，何时建成不好说，至少6年开外了。

短期内，地铁出行只能靠公交车往1号线摆渡，区域内公共交通尚不完善，道路体系还未搭建成功，确实是一个短板。

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双湖科技城适合入手吗？

目前双湖科技城区域内各在售项目房价，高层基本在1.1-1.3万左右。首付30万出头，双湖科技城依然是对刚需友好的片区。

目前，该区域内已经吸引了华润、中海、金辉、美的、正商、万科等开发商入驻。

万科城 在这片区域开发好几年了，自身配套已经很成熟，占据的也都是好位置。在售的湖心岛周边水系资源充足，自然环境不错。目前精装价格13000左右，不算贵，如果注重品牌和配套，可以考虑入手。

华润置地悦景湾在双湖科技城北边，这一片目前不太成熟，分布着电子产业园和一些建成小区，周边大型商业很少，距离万科城商业还有一段距离。户型方面，95㎡的三房比市场主流89㎡多了6㎡，居住起来更舒适；120㎡的三房刚需接受度不太好，但好在数量不多。

中海万锦熙岸位于双湖科技城南部，离湖更近。高层精装单价12700左右，洋房标准层15800左右。和万科城相比的话，价格还可以，不过中海的装修要比万科低一个档次。

大正水晶森林玻璃外立面和配套是项目的亮点，号称高颜值楼盘，社区规划有森林公园、儿童艺术公园、邻里艺术公园、水上图书馆。品质虽好，但是水晶森林的弊端也不容忽视。项目南侧有好几个工厂，这是硬伤。开发商来自地市，资金链势必没有中海华润等央企之流稳健。项目一期占地132亩，容积率3.5，规划12栋高层、3栋小高层。主力户型89㎡小三房，其次是98、113㎡三房，整体以刚需为主。

美的翰悦府是美的置业进驻郑州的首个项目，紧邻莲花街，西边是金辉，南边是正商和华润。该项目占地78亩，容积率2.99，规划11栋高层，1栋幼儿园，1栋社区商业。纯高层，舒适度值得肯定。户型方面，目前主推89、110㎡三房，项目精装修交付，小面积居多，偏向刚需。

正商湖西学府该项目容积率2.49，占地77亩，规划4栋高层和9栋洋房，高低配设计，正商一贯的作风是销量和回款为上，特别是刚需楼盘，所以价格稍微比周边让利，目前在售高层均价12000，洋房13500，性价比还是挺高的。

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小结

一个区域的规划落地都是需要时日的，人们往往看不到开始，也预测不了结局。

目前的双湖科技城还无法实现规划的利好，即使不断的输送产业资源、教育资源、地铁交通资源和品牌房企的进驻，高新新城板块发展力已经具备，还差积累。

尽管有各大房企争相入驻，各类产业园区建设如火如荼，但对置业居住来说，消化规划利好至少还需5年。

不过，跟主城区，乃至于高新老城区相比，区域亮眼的规划，还有极具性价比的房价，优势不是一般的大。

刚需如果资金实力不允许置业主城区，双湖科技城是一个选择。

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