贝壳回港上市 首日市值超1100亿港元

  5月11日，贝壳控股有限公司（以下简称“贝壳”）再次云敲钟。

  2020年8月13日，贝壳首次敲响了纽交所的上市钟声。在当时的云敲钟仪式上，共同敲响钟声的除了贝壳的管理层，还有投资人代表以及平台服务代表，一共20位嘉宾。

  时隔不到两年，贝壳回港上市，敲钟仪式上的嘉宾数量变成了12位。随着创始人离世、国内房地产市场下行、国际环境剧烈变化，贝壳昔日的机构投资者软银、高瓴资本等纷纷离场。

  虽然敲钟人和敲钟地点都变了，但贝壳的使命一直未变。

  在此次上市仪式上，贝壳联合创始人、董事长兼CEO彭永东对贝壳的客户、服务者、合作伙伴、股东与交易所表达了感谢，并表示，始终相信，从“有尊严的服务者，更美好的居住”这一使命出发，贝壳可以让未来的中国家庭，住得更美好。

  在2020年的上市仪式上，贝壳邀请了9位平台服务者，其中有深耕行业十八年的老员工、贝壳分最高的经纪人、星光门店店东等；今天的上市仪式中，贝壳依然邀请了两位一线服务者共同敲钟，一位是从业7年的一线经纪人，另一位则是圣都一线水电装修工人。而这两位服务者的身份也正契合了如今贝壳在行业新阶段所重点发力的业务方向——房产经纪和家居家装。

  2021年，贝壳宣布进行“一体两翼“战略升级，并斥资80亿元收购家装领域巨头圣都家装，虽然过去一年里“两翼”业务起色不大，但基于新业务未来的发展潜力，贝壳也即将开启价值回归之路。

  回港上市

  2020年8月13日，贝壳正式登陆纽交所实现上市，作为“中国最大的房产交易和服务平台”彼时风光无两。

  美股上市之初，贝壳也曾有过高光时刻。上市首年，贝壳股价一度上涨至近80美元/股，市值也水涨船高至970亿美元。

  但随着其创始人离世、房地产市场下行等诸多因素的影响，贝壳股价疯狂下跌，截至5月10日，贝壳美股股价为11.83美元/股，仅为上市首日股价的约三分之一，市值较最高点缩水约800亿美元。

  股价、市值大幅缩水，昔日的机构投资者软银、高瓴资本、融创等相继抛售撤离。贝壳目前的机构股东中仅剩腾讯一家，但其持股比例也从之前的12.3%下降至10.8%。

  彭永东直言，2021年是贝壳前所未有艰难的一年。

  这一年，贝壳全年成交额(GTV)为人民币3.85万亿元，同比增长10.1%，但从2021年三季度开始平台GTV就同比下滑了20.9%，第四季度继续保持下滑态势，GTV同比下滑34.6%。2021年，贝壳营业收入为808亿元，同比增长14.57%；净亏损5.25亿元，同比下降118.9%；经调整后净利润为22.94亿元，虽然盈利，但同比去年下滑近六成。

  资本市场，贝壳的生存处境也日益艰难。

  美东时间4月21日，美国证券交易委员会（SEC）将17家中概股公司纳入“预摘牌名单”，其中就有贝壳。对于此事，彼时贝壳回应称“公司一直在积极寻求可能的解决方案，在条件允许的情况下，保持公司在美股的上市地位”。

  仅半个月后，5月5日，贝壳宣布以介绍形式在港交所上市，同时保持纽交所的上市地位。

  贝壳方面向中国房地产报记者表示，此次回港采用的“双重主要上市+介绍上市”方式，不涉及新股融资，无发售环节，适合现金流充裕、无迫切融资需求的企业；双重主要上市指公司已在另一证券交易所上市的情况下，在香港市场按照当地市场规则上市，两个资本市场均为主要上市地，即使在一个交易所摘牌，也不影响企业在另一交易所的上市地位。

  中信证券研究报告指出，此次贝壳上市方案有效保护了股东利益，预计将消除关于上市地位的不确定性。贝壳此次两地上市将为投资者提供更多的交易地点选择和更灵活的交易时间，也有助于引入更多境内外投资人，以提高公司股票交易的流动性。在双重主要上市方案下，贝壳如果在港交所交易量和市值达到一定的标准后更有希望被纳入指数和港股通交易。

  地产分析师严跃进认为，贝壳此番在港上市具有积极意义，最近两年，对于房地产股票，香港市场比较看好持有型和存量经营型的企业，而贝壳介绍形式上市和双平台上市的模式，对于其他中概股尤其是互联网企业等都有积极的启发意义，有助于相关企业在错综复杂的国际资本市场中保持定力、谋划发展。

  贝壳回港之后的发展还有待观察，但上市首日，资本市场反响不错，截至5月11日收盘，贝壳港股报收30.75港元/股，单日涨幅4.03%。

  业务收缩 寻求新的增长点

  对贝壳而言，2021年下半年是一个转折点。

  在此之前，贝壳处于高速扩张期。据公开资料显示，贝壳连接的门店从2017年末开始持续增长，2021年末门店总数达到5.10万个，同时，平台连接的经纪人从2017年末的12万人增至2020年末的49.3万人，并在2021年上半年末达到巅峰，为54.86万人。

  但2021年下半年，随着房地产调控加码及“三道红线”等信贷政策收紧，市场逐渐遇冷。根据贝壳研究院数据，第四季度全国二手市场GTV同比下降43%。据空白研究院调研显示，截至去年年底，全国范围内经纪人数量减少比例保守估算为30%~40%。

  在行业逆势下，作为头部企业，贝壳无法幸免。

  据贝壳方面提供的数据显示，去年四季度末，贝壳联网门店数超过5.1万家，同比增长8.7%，活跃门店数量超过4.5万家，同比增长4.4%；联网经纪人45.5万人，同比下降7.8%，活跃经纪人人数超过40.6万人，同比下降8.7%。去年四季度，贝壳存量房交易GTV同比下降39%，其中二手房交易同比下降41%。

  贝壳2021年财报显示，公司第三季度净亏损为17.66亿元，第四季度，净亏损为9.33亿元。而毛利率下滑则是贝壳亏损原因之一，数据显示，贝壳整体毛利率从此前23.92%下降至19.59%，已经无法覆盖合计21.27%的费用率，进而导致亏损。

  在业绩下滑和行业寒冬背景下，贝壳方面表示，为应对新房市场的下行，公司主动进行了一定程度的业务收缩，同时将风险控制管理提升到更重要的位置，在保障消费者利益的基础上，展现更高效的去化能力，全年新房回款周转天数从2020年103天下降为2021年的97天，保证安全运营。

  收缩业务的同时，贝壳也在寻求新的增长点。

  2021年末，贝壳宣布进行“一体两翼”战略升级，“一体”即房产经纪事业群，“两翼”分别为整装大家居事业群与惠居事业群。

  据贝壳方面介绍，基于线上线下一体化、ACN为基础设施和底层操作系统，贝壳已经成功从房产交易行业横向拓展到家装、家居及其他服务领域。尤其是4月下旬，贝壳宣布已经成功完成对家装家居品牌圣都的收购，为未来横向赋能整装大家居产业打下良好基础。

  在贝壳看来，对普通民众而言，国家政策的倾向性，意味着未来居住成本将大幅降低，可以有更多投入用于家装、家居、家服等购房后市场，这部分未来的规模是必然会加速增长的，因此，未来高标准的，更专业的家居装修装饰，智能家具，智能配套等将具更有广阔的市场空间。

  此外，在国家“房住不炒”“租购并举”等政策号召下，贝壳也在探索“住有所居、租购并举”的商业新模式。2021年11月成立惠居事业群后，贝壳随即推出品质租住服务平台“贝壳租房”，试图利用科技能力和商业资源能力探索租住新路径、新模式和新方法。

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