热点城市松绑楼市“三限”“房住不炒”基调不变

　　[ 今年“五一”期间，50个重点监测城市累计成交面积同比下降80%，二线和三四线城市全面下行。 ]

　　受国内疫情反复等因素影响，4月份楼市小阳春未至，五一假期销售维持低迷。面对冷清的市场行情，各地因城施策优化楼市调控的力度和频次明显加快，更多热点城市加入了放宽“三限”（限购、限售、限贷）的行列。

　　9日，江苏苏州、扬州两地传出限售和限购政策松动的消息。至此，在近半个月里，长三角城市群中已有至少苏州、扬州、南京、徐州、南通等城市出台或多次释放需求端提振楼市的信号。

　　此外，据第一财经不完全统计，自4月20日以来，无锡、金华、惠州、东莞、佛山、中山、西安等超过10个热点二三线城市相继优化了“三限”等楼市政策。

　　在这些城市中，银川、徐州、金华、惠州、东莞、南通、西安等七城去年曾因楼市过热被住建部督导、约谈；另据中指研究院统计，除上述七城外，中山、佛山等城市也曾跻身“2021年上半年百城新建住宅价格累计涨幅top20”的名单。

　　中国房地产数据研究院院长陈晟在接受第一财经采访时称，现阶段，热点城市内部也出现分化，部分城市房价受调控收紧、疫情反复等影响，开始由过热转冷，甚至出现区域库存去化周期拉长等现象。面对市场环境的改变，政策优化的工具箱正逐步向热点城市打开，但目前覆盖区域和群体仍有限。

　　“下一步，出于支持合理购房需求、缓解房企资金链紧张和地方政府土地财政回落等问题的需要，二线城市预计会以更大力度、更精准的方式，因城施策优化楼市政策。”陈晟称。

　　政策“松绑”转向更高热度、更高能级城市

　　二季度以来，楼市“暖风”频频吹向长三角、珠三角城市群中的热点城市，涵盖了浙江、江苏、广东等多个省份。

　　根据中指研究院统计，分城市能级来看，4月份，二线城市出台优化政策的节奏明显加快，截至4月底，二线和三四线城市发布优化政策的频次各占一半；分城市群来看，4月份，长三角和长江中游城市群政策出台节奏明显加快，截至4月底，长三角、长江中游和珠三角城市群出台政策频次位居前三，频次占比超四成，其中长三角城市群政策出台频次占比接近四分之一，明显高于其他城市群。

　　进入5月，上述热点城市、热点区域的楼市政策尚未显效，楼市销售继续下探。据西南证券(600369)研报，受区域疫情和防控政策的影响，今年“五一”期间，50个重点监测城市累计成交面积同比下降80%，二线和三四线城市全面下行，同比和环比跌幅均在六成以上。

　　为抑制销售下行趋势，5月以来，在长三角、珠三角、中原等城市群的多个热点城市，楼市政策调整的频率和力度进一步加大。

　　9日，第一财经从苏州当地房地产销售人士和相关部门处了解到，苏州限购、限售政策同时得到优化。其中，限购方面，苏州非限购区域（常熟、张家港）房产不再计入家庭限购套数；非苏州市户籍居民购房从3年内累计24个月的社保要求改为连续缴纳6个月社保即可购房。限售方面，新房限制转让时间从3年调整为2年，二手房则不再有转让年限要求，此外，家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋时亦不受限制转让年限制约。

　　同一日，扬州也松绑了限购、限售政策，并提出对在扬、来扬的人才类群体，在市区购买首套商品住房时，予以一次性契税补贴。

　　除苏州、扬州外，近两周以来（4月26日至5月10日），徐州、南京、无锡、金华等长三角城市，东莞、佛山、惠州等珠三角城市和西安、银川等中西部热点城市也纷纷从优化限购、缩短限售时间、调整公积金贷款额度、发放购房补贴、发放契税补贴等方面，释放楼市需求端利好信号。

　　值得注意的是，银川、徐州、金华、惠州、东莞、南通等城市均在去年被列入住建部重点监管名单之中。

　　“这意味着，调控政策松绑从非热点城市扩围至热点城市。”陈晟称，自去年住建部约谈后，这些被列入重点监管名单中的城市相继出台了稳地价、稳房价、稳预期等一系列政策，楼市炒作、二手房涨幅大、土拍溢价率高等现象得到有效遏制。而在当前市场预期转冷，局部地区为管控疫情采取静态管控的背景下，部分热点城市的楼市循环也面临从销售到拿地再到融资的全链条低迷行情。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，由于热点城市或区域（五大都市圈）楼市交易量占到全国的65%以上，是地产的基本盘，故此，热点城市楼市政策优化的趋势是“稳楼市”的应有之义。

　　小步趋稳

　　和非热点二三线城市相比，热点城市松绑“三限”的步伐迈得更加稳健。

　　以江苏苏州、扬州两地为例，早在4月初，苏州就已传出限售和限购优化的信号，不过彼时限售年限调整仅针对二手房市场，即二手房限售期限由5年缩至3年；在限购方面，非苏州户口购房由3年内连续满24个月社保改为累计24个月。

　　而在扬州，4月下旬，当地对“限贷”政策做出调整，即提升公积金贷款额度，单双职工最高额度分别提升至36万和60万。

　　5月份，苏州进一步将限售优化的范围扩展至新房市场，并将非户籍居民购房需3年内累计24个月的社保要求改为连续缴纳6个月；扬州则在调整“限贷”的基础上，继续优化“限购”“限售”政策。

　　江苏省会南京调整“三限”政策的步伐同样表现为“小步多次”。

　　4月初，外地户籍在南京六合区和溧水区购买首套房，无需提交社保或个税证明；5月10日，据当地媒体消息，南京新房“限售”政策调整，新房“限售”时间从原来的办证满3年，调整为合同（备案）日期满3年。政策调整后，新房的限售时间比原来缩短了1~3年。

　　“热点区域和热点城市对于松绑楼市调控的步伐会趋谨慎。”李宇嘉对第一财经分析称，一方面，这是因为该类城市大多位于城市群、都市圈的核心区，是全国楼市的“发动机”，一旦升温，会带动整个区域的楼市快速上行；另一方面，当前部分城市群的热点一二线城市的楼市销售遇冷现象，更多受疫情等短期因素拖累，不具有长期性。

　　与此同时，多名业界分析人士告诉第一财经，目前，热点城市出台的楼市纾困政策整体力度不大，调整方式包括通过降低购房门槛、放宽限购套数、缩小限购区域、缩短限售年限或取消特定项目限售等方式，对特定人群或区域放松限购和（或）限售，覆盖面较窄，叠加“限贷”政策的调整仍局限于公积金贷款方面，综合来看，提振效果有限。

　　4月底，中央政治局会议明确，“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管”。随后，“一行两会”（央行、银保监会、证监会）分别召开专题会议传达学习中央政治局会议精神，研究部署具体贯彻落实措施，内容均提及了房地产行业。其中，央行和银保监会均强调，要优化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。

　　亿翰智库认为，由于需求端的政策是本轮政策的胜负手，而限贷政策是其中最为关键的一环，伴随中央高层会议频频发声“稳楼市”，预计5月份将会有更多二线城市加入到放开限贷政策的行列中，通过取消认房又认贷、降低首付比例和房贷利率等方式，保障刚性和改善性住房需求的释放。

　　不过，也有业界人士对于接下来热点城市是否会进一步加大放宽“三限”门槛持谨慎态度。

　　李宇嘉表示，首先，非热点城市和部分热点城市目前已对“三限”进行优化，这些政策会在之后一段时期内形成叠加效应。是否有更多热点城市跟进还需观察非热点城市楼市限制性政策退出后，市场的稳定程度；其次，热点城市短期楼市下行，需考虑疫情影响，当下国家已对疫情纾困方面做出响应部署，这些政策是否会在今年下半年形成叠加效用，也是需要有长期的、统筹兼顾的考虑。

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