快评 | 土拍规则、限购限售均放松，苏州首拍仍未有明显起色

土拍“低温”在一定时间内还将延续。

◎  作者 / 马千里、邱娟

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5月10日，为期两天的苏州首轮土拍结束，最终15宗涉宅地全部成功出让，其中4宗溢价成交、并且2宗地块触及中止限价、进入一次性报价环节，其余11宗均底价成交，整体溢价率为3%，市场热度较去年第三轮略有回温。房企竞拍方面，民企存在感依然不强，15宗地均被央/国企拿下，本土城投依旧是拿地主力。

保证金比例再度下调、出让金缴纳周期延长

意在缓解房企资金压力

从土地供应规模上来看，苏州2022年首轮集中土拍供应涉及15宗宅地，总出让面积82.67公顷，供应总建面达164.7万平方米，总起拍价为227亿元，从体量上看不及去年任一轮，整体处于低位。结合2022年全年苏州市区宅地供地计划566.7公顷来看，首轮占比仅有15%，即使考虑到全年供地改为四批次，供地节奏也偏缓慢。区域分布来看，园区3宗、相城2宗、新区4宗、姑苏1宗、吴中3宗、吴江2宗，其中湖东、狮山等热点区域推出多宗优质地块，土地质量较去年第三轮略有提升。

规则上来看，本轮土拍规则在去年第三轮已经放松的基础上再度放松：

一是将竞买保证金比例由去年三轮的30%降至20%，对房企的资金要求明显放松；

二是姑苏、高新区和吴江等地区出让地块出让金缴纳期限延长至6个月，极大地缓解了房企现金流压力，以提升拿地积极性；

三是填补了去年第三轮未取消园区土地市场指导价的空白，目前全部地块均未设地块的市场指导价，因竞拍激烈导致出价超过市场指导价而需提前支付二期土地款的规定也随之取消，势必也在一定程度上缓解房企资金压力，提升房企参拍积极性的意图显而易见。

首轮土拍热度较去年第三轮略有回升

但溢价率仍处于3%的低位

对比2021年第三轮集中土拍，苏州2022年首轮集中土拍热度略有回温，但仍处于3%的低位。具体来看，挂牌的15宗宅地均成功出让，总成交建面164.7万平方米，总成交金额达234亿元，其中4宗地溢价成交，并且2宗地块触及中止价、进入一次性报价环节，其余11宗地块则均为底价成交。

就溢价地块比重来看，本轮集中土拍溢价地块比重有27%（4宗），并且其中2宗突破中止限价，这与去年二轮16%(1宗突破中止限价)溢价、三轮8%（没有一宗触及中止限价）相比，企业拿地积极性略有提升。

至于流拍率，15宗涉宅地块均成功出让，流拍率为0%，表现较去年二、三轮稍好。究其原因，一方面是由于本轮土拍对于房企的资金要求有一定程度的降低，不仅保证金比例再度下调，部分地块出让金缴纳周期也延长至6个月；另一方面，本轮土拍中本地国企托底的比重较大，因此土地流拍现象较二、三轮有所缓解。

园区、高新区等核心优质地土拍回暖

盈利空间略有收窄

对比成交地块周边在售新房成交价格来看，8宗纯宅地平均地房比为0.59，较去年三轮上升了4个百分点，平均房地差约1.2万元/平方米，整体来看盈利空间尚可。

以本场土拍竞拍热度最高的园区湖东旺墩地块为例，该地是园区内的绝对核心板块，受到市场的广泛认可，将来去化无需担心；不仅如此，板块内几乎没有新盘供应，同类项目在售均价约在4万元/平方米左右，地房比约为77%，如果考虑到装修等因素，尚能实现一定的盈利，因此地块备受追捧，经过49轮报价触及最高限价，进入一次性报价环节之后成交也在意料之中，招商局地产也成为本场土拍最大的赢家，竞得园区稀缺宅地，同时该地也是本场土拍起拍楼板价和成交楼板价最高的地块。

另一宗溢价成交地块位于高新区狮山板块，交通、商业、教育配套均十分完善，生活十分便利，同时该板块也断供已久，未来去化速度有保障；不仅如此，该地盈利情况也略好于园区湖东地块，因此地块竞拍热度也较高，最终中粮以12.5%的溢价收入囊中。至于其余6个地块，地房比多在60%以下，房地差多超万元，盈利空间则相对充沛，尤其是高新区、吴江地块，地房比多在50%以下，盈利空间相对更佳。

新房销售日渐萎靡

限售限购全方位松绑以提振市场信心

事实上，当前苏州楼市面临的最大问题是疫情反复叠加需求疲软影响的去化难题。CRIC数据显示，截止2022年3月底，苏州商品住宅去化周期已达19.7个月，较去年同期拉长了43%，尤其是新区、相城等非核心区域库存高企，成交量大幅萎缩，部分板块去化周期已经超过25个月。

在苏州本轮集中土拍开拍前，苏州楼市出台了重磅新规：限售方面，将新房限售3年调整至2年，二手房的限售则全部取消；限购方面，非本市户籍居民三年内连续缴纳6个月社保即可购房，大大降低了外地在苏就业人群的购房门槛，能够更好地激发外地人的购房需求，不仅如此，在非限购区域内（常熟、张家港）购买的房屋不计入家庭限购总套数内；总的来看，苏州本次新政放松力度很大，涉及面很广，提振市场信心的目的不言而喻。

但从土拍结果来看，除了核心区优质地块土拍热度处于高位外，其余区域土拍依然以底价或低溢价为例，并且多为本地城投托底，房企并未买账，市场信息依然不足。

15宗地块被国/央企包揽

本土城投成为拿地主力

房企拿地方面，央/国企依旧占据主力，15宗成交地块均被其竞得，除中粮、招商、中国铁建(601186)3家规模房企外，其余大部分竞得房企均为本土城投，其中苏高新表现尤为突出，在高新区以超33亿元的总价连下三子。

具体地块来看，这15宗央/国企竞得的地块，除园区湖东旺墩地块和高新狮山地块触及中止限价成交外，其余地块均为低溢价或底价成交；从这一点可以看出，苏州本轮集中土拍的托底意味依旧十分强烈。

值得注意的是，与去年第三轮土拍一致，本场土拍民企存在感依然不强，1宗土地也未成功竞得。

总体来看，与广州、福州、厦门等大部分重点城市一致，苏州本轮土地集中出让门槛大幅放松，保证金比例降至20%，出让金缴纳周期延长至6个月，提振地市的意图十分明显。不仅如此，苏州还在本轮集中土拍开拍前松绑了楼市限售限购政策，以最大程度地提升市场信心。

但就实际结果来看，除了园区和高新区两宗核心优质地块引得多家房企积极参拍外，其余超七成地块被本土城投托底竞得，整体溢价率依旧处于3%的低位。究其原因，主要在于苏州商品住宅市场表现萎靡不振，市场信心依旧承压，尤其是新区、相城等郊区，部分板块去化周期已经长期超过警戒线。

结合上周的无锡土拍结果一起来看，尽管两城本轮土拍门槛相继放松、楼市也明显松绑，但对现金流压力巨大的房企来说，并未对当前市场起到根本的扭转作用。截止目前，18个已经完成首轮集中土拍的城市中，除了深圳、杭州和合肥之外，其余城市土拍还是以低溢价和底价成交为主，土拍“低温”在一定时间内还将延续。

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