深圳新“地王”诞生，楼面地价8万+/平！揭秘深圳房价大涨真相，楼市“小阳春”将变“晚春”？

　　导读：统计局最新数据显示，前4月房地产销售已经恢复到去年同期水平的8成以上。其中，4月单月的销售数据，已接近去年同期。

　　市场复苏有着多重原因。除被疫情压抑的需求逐渐释放外，还包括政策刺激和销售中的让利措施。

　　相比商品房市场，土地交易的升温更为明显。前四月，房地产企业的拿地支出为1699亿元，由一季度的下降18.1%，变为增长6.9%。而时隔4年，深圳开启楼面价8万元/平方米新时代。

　　上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进认为，按照现有的趋势，除个别区域外，到5月，房地产市场就可完全恢复到正常水平。以往出现在每年3月到5月的楼市“小阳春”，将可能延后至5月和6月到来。

　　来   源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

　　记   者丨张敏、张晓玲、申楚源、曹安浔

　　编   辑丨包芳鸣、徐旭、李清宇、张楠

　　图片来源 / 图虫

　　5月15日，国家统计局发布“2020年1—4月份全国房地产开发投资和销售情况”数据。与今年第一季度相比，4月的各项指标继续改善，显示出房地产市场正处在稳步升温的通道中。

　　今年前4月，全国商品房销售面积33973万平方米，同比下降19.3%；商品房销售额31863亿元，同比下降18.6%。也即，房地产销售已经恢复到去年同期水平的8成以上。其中，4月单月的销售数据，已经接近去年同期。

　　相比商品房市场，土地交易的升温更为明显。前四月，房地产企业的拿地支出为1699亿元，由一季度的下降18.1%，变为增长6.9%。

　　继4月房价领涨全国之后，深圳这片楼市热土，再传出火爆信号。时隔4年，深圳开启楼面价8万元/平方米新时代。

　　疫情退潮，信心恢复。多家机构分析认为，随着疫情期间压抑的需求继续释放，未来市场还将延续回暖过程。今年5月至6月，房地产市场有可能迎来一场“晚春”。

　　多因素促进销售恢复

　　若只看4月单月，房地产交易已经基本实现“满血复活”。今年4月，全国商品房销售面积为11995万平方米，仅比去年同期下降2.1%；商品房销售额11498亿元，同比仅下降5.0%。

　　考虑到去年是房地产交易（面积）规模的历史第二高点，即使纵向对比，今年4月的交易规模仍是历史同期的高水平。

　　市场复苏有着多重原因。除被疫情压抑的需求逐渐释放外，还包括政策刺激和销售中的让利措施。

　　在疫情爆发初期，各级政府部门就出台了相关的合理化政策。到4月，政策开始在供需两端同时发力，既强调加大供应，又对需求进行刺激。中原地产统计显示，今年1-4月，各地合计出台房地产调控政策238次，比去年同期上涨45%。其中，4月单月出台房地产调控政策67次。

　　该机构指出，从政策内容看，救企与救市成为两大特点。

　　其中，“救企”的政策内容集中在放松土地出让金的缴纳、加快预售等方面。

　　“救市”的政策中，虽然降低首付、松绑限购的内容大都被叫停，但补贴购房、人才落户新政等手段，仍然对市场有积极的影响。

　　此外，流动性充裕的大环境，也被认为是刺激购房者入市的重要原因。

　　在销售端，虽然4月的商品房打折力度有所减轻，但价格让步现象仍然普遍。根据公告，房企在4月的销售均价低于去年的水平，仍是普遍现象。

　　销售的复苏，使得房企的资金链有所缓解。今年1—4月份，房地产开发企业到位资金47004亿元，同比下降10.4%，降幅比一季度收窄3.4个百分点，比1-2月收窄7.1个百分点。

　　58安居客房产研究院分院院长张波认为，虽然当前流动性放松，但监管层强调严控资金流向，房地产行业的融资环境也没有明显放松。总体来看，房企面临的资金压力仍然较大。

　　楼面地价8万+！

　　时隔四年，深圳再现高价拿地

　　图片来源 / 21世纪经济报道

　　在各项利好的推动下，投资端的恢复同样明显。1—4月份，全国房地产开发投资33103亿元，同比下降3.3%，降幅比一季度收窄4.4个百分点。其中，住宅投资24238亿元，下降2.8%，降幅收窄4.4个百分点。

　　房地产是从疫情中恢复最快的行业之一。统计局当日发布的另一组数据显示，今年前4月，全国固定资产投资（不含农户）的降幅为10.3%，虽然明显收窄，但仍保持在两位数的降幅。

　　在投资端的各项表现中，拿地的恢复最为明显。近期，由于多个热点城市推出优质地块，土地市场一片大热。4月，成都、福州、天津等城市，以及长三角、大湾区等区域的一些城市，都出现争抢土地的现象。个别地块的竞价次数超过百轮，溢价率超过100%。

　　这种情况在5月进一步延续。

　　5月15日，深圳市龙光房地产有限公司豪掷115.97亿元拿下前海一稀有居住用地，预估可售楼面价为8.74万/平方米，将泰禾2015年摘得的宝安区尖岗山地块（7.99万/平方米）挤下，成深圳新晋单价地王。这也是继上海、厦门之后，今年诞生的第三宗“百亿地王”。

　　公告显示，新地王为前海核心地段的T102-0346地块，总建筑面积18.36万平方米，商品房限价为10.71万元/平方米。70年产权，建设规划为普通商品住房（商品房、人才房）、商业、公共配套。

　　统计局的数据显示，今年前四月，房企土地购置面积3151万平方米，同比下降12.0%。但企业的拿地支出达到1699亿元，由一季度的同比下降18.1%，变为增长6.9%。

　　北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示，其所在公司的忙碌程度，不亚于去年市场最火的时候。一方面，为确保现金流，公司强调加快销售；另一方面，由于年初预算充足，加之土地质优量大，很多区域公司的拿地任务也比较重。

　　按照该人士的判断，房地产市场的升温势头将会持续到上半年。“从我们好几个城市的项目蓄客情况来看，需求释放的潜力还是很大的。”

　　专家：“小阳春”将变“晚春”

　　上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进认为，按照现有的趋势，除个别区域外，到5月，房地产市场就可完全恢复到正常水平。以往出现在每年3月到5月的楼市“小阳春”，将可能延后至5月和6月到来。

　　多家机构的统计显示，今年五一长假期间，热点城市商品房成交量持续升温。

　　据诸葛找房数据研究中心监测数据，2020年五一假期（5月1日-5月5日），重点12城新房销售套数为5671套，同比上升77.1%。二手房方面，据贝壳研究院的数据，五一期间，重点18城市二手房日均成交量同比增长60%左右。

　　【延伸阅读】复盘2020深圳楼市魔幻开局：房价暴涨的谎言与真相

　　图片来源 / 图虫

　　自疫后楼市解封，2020年深圳楼市迎来了魔幻开局，在喧嚣了两个月后，到5月突然戛然而止。

　　从“五一”假期至今，深圳楼市没有迎来大爆发，这与此前炒得火热的市场氛围形成鲜明对比。

　　3、4月份，深圳先后经历新房天价“喝茶费”、二手房挂牌价飙升、房抵经营贷等一系列风波；新房二手房联动，原以为疫情过后会有所受挫的深圳楼市，炒作氛围却异常浓烈，二手房价也明显上涨，全国人民的眼光都被吸引了过来。

　　而随着深圳官方接连出手，严查房抵经营贷，处罚违规中介，暂停开发商楼盘网签，下架高挂牌二手房源，释放连环调控的信息，市场的疯狂不再蔓延，犹如大海的惊涛渐渐平息。

　　为了平抑市场炒作，深圳市政府准备了多样化的调控手段，增加供应也提上了日程，二手房指导价、房地产税也箭在弦上。未来，深圳楼市在长短期调控的组合拳下，有望迎来平稳。

　　“虚火”旺盛

　　谁也没有想到，年后疫情趋稳，深圳楼市率先线下开盘，会开启一波魔幻涨价潮。

　　回溯三四月份，深圳部分片区楼市可谓“水深火热”。随着招商湾玺三次开盘三次“售罄”的市场传闻，乐观情绪被搅动，南山、宝中、光明等片区的二手房挂牌价突然飙升。

　　据贝壳二手房购房平台显示，宝中的壹方中心的二手房挂牌价最高达19万元/平方米，目前在售的34套房源里，单价最低为13.5万元/平方米，且只有一套。

　　同样，位于热点片区南山区的华润城润府一期，曾出现20万元/平方米的挂牌价，而贝壳二手房平台显示的该小区均价在162632元/平米，明显高于同小区的平均房价。

　　购房者称，深圳这样二手房挂牌价飙升的不在少数，“去年单价5万-6万/平方米的龙华红山片区，现在都在八九万以上了，而华业玫瑰四季47平方米的小户型，单价都有10万+。”

　　在偏远的光明区，挂牌价突破7万元/平方米的是光明大第。贝壳购房平台数据显示，光明大第最贵的二手房挂牌价可达76486元/平方米，而小区的二手房均价在66756元/平方米。

　　深圳中原中心数据显示，3月第四周，深圳七区二手住宅报价除了龙岗区微跌之外，其他区域报价均上涨，其中宝安均价上涨2.19%，涨幅最大。

　　从报价变动的区间来看，业主报价上升的盘源占比为55.19%，且连续四周过半，报价下跌的盘源占比为34.51%。

　　有业内人士分析，深圳年后这一波二手房挂牌价的突然暴涨，或许与豪宅税取消，市场乐观情绪下，二手房业主想做高评高贷有关，低息贷出来的钱可以接着买房。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，豪宅税取消，房东预期这是外部的因素，本质原因还是深圳潜在的市场需求很强，“无论是买来住的，还是为小孩子读书，或者是投资，深圳本身的房源比较紧缺。”

　　此外，这一轮楼市升温里，新房二手房联动，新房市场“售罄”所带来的乐观预期，也会作用到二手房市场上。

　　成交真相

　　新房要交“喝茶费”才能买，二手房报价一天一个样，看似疯狂、热闹的深圳楼市，过去这两个月的成交价格并未出现大幅上涨。

　　事实正如深圳房地产中介协会所说，“很多小区的超高报价只是报价，其实很多都并未成交”，实际市场仍处于观望的较多。

　　据深房中协消息，截至4月17日，虽然报价最高到了20万元／平方米，但华润城一期实际成交均价显示在12万元-14万元/平方米，且近30天内基本零成交或只成交1套。

　　贝壳二手房交易平台显示，壹方中心最高报价可达19万元/平方米，但最近三次的成交单价仅在11.4万元-13.6万元/平方米之间。

　　深圳中原研究中心数据显示， 3月深圳二手房成交8008套，环比上升3.8倍。但过户数据的增长一方面由于2月成交量较少，疫情过后出现补偿性上涨，另一方面，过户数据与实时成交情况有一定时差，3月过户的二手房主要为去年底到今年初签订协议的房源。

　　从成交价格来看，3月深圳二手住宅的实际成交均价为59048元/平方米，环比仅上升0.95%。

　　另据国家统计局数据，3月份4个一线城市中，深圳二手房房价领涨，均价约64000元/平方米，同比上涨1.6%。但这个数字，远不如市场呈现出来的那般“恐怖”。

　　从备案数据来看，4月深圳二手住宅成交套数为7679套，环比下滑4.1%；成交面积为65.9万平方米，环比下滑3.0%。

　　分区来看，4月除罗湖和福田两个区域成交套数环比出现上升，其他区域出现下滑，其中盐田成交套数环比下滑25.4%至103套，跌幅最大。

　　多位业内人士指出，二手房有价无市的现象普遍，业主希望借助这波火热的楼市抬高房价，但购房者并不接受，大多实际的成交还是基于合理价位。

　　深房中协也指出，3、4月深圳楼市的确存在局部片区、局部楼盘被“热炒”的现象，并且在“热炒”的背后,存在部分投资公司、自媒体与房地产中介人员等多个利益方组成的机构化炒房团队利益链,助推此轮楼市“虚火”。

　　但总体而言,一季度成交量并没有因为热炒行为,造成热点片区内网签量(成交量)的明显大幅上涨，楼市的“虚火”并没有给行业带来明显的效能提振。实际成交情况与楼市表面火热的感官体验并不一致,说明了分化语境下的这一波市场行情并不具有全市代表性。

　　进入5月，深圳楼市热度继续下降。

　　据贝壳统计，“五一”五天内，深圳新房住宅成交328套，同比去年“五一”成交的724套，下降了54.7%；而相较于4月份日均成交114套，“五一”期间的日均成交为65套，下降了42.9%。

　　二手房方面，深圳中原中心数据显示，5月3日-5月9日，全市二手住宅成交1225套，环比下降22.7%，成交面积102384平方米，环比下降23.5%。

　　调控组合拳

　　从疯狂到平静，深圳楼市的热度下降，很大程度上在于政府调控的及时出手。

　　4月18日，深圳市住建局公告表示，针对近期二手房市场的乱象，展开了为期三个月的整治，严打违法违规行为。

　　其中，住建局点名提到二手房挂牌价虚高、机构及个人恶意炒作房价、部分自媒体发布不实言论、评估机构高评高贷、“黑中介”违规经营等情况。

　　紧接着两天后，央行深圳支行发文，表示将彻查深圳各商业银行今年以来新发放的房抵经营贷，这成为深圳这一波楼市行情的分界线，此后，市场热度明显降温。

　　4月28日，深圳市住建局局长张学凡透露，深圳已对之前三次开盘的湾玺项目的开发商招商蛇口(001979,股吧)开出了罚单，湾玺的192套房源以及该公司在深圳的在售项目，均被“锁定”，暂停网签。

　　与此同时，二手房调控也使出了雷霆手段，多个挂牌价虚高的房源被强制下架。住建局会联合市场监督局和公安局开始线下检查，一经发现顶格处罚。多位中介机构人士均确认了将被检查门店的消息。

　　21世纪经济报道调查显示，目前南山、蛇口、宝中、光明等区域，都有房源被要求在中介平台下架。据深圳业内流传，单价20万元/平方米的二手房房源不得上市交易。

　　记者登录贝壳等房产信息平台，已经查询不到华润城单价在20万元/平方米以上的房源，而光明新区也无6.3万元/平方米以上的房源。

　　深房中协相关人士透露，早在4月18日，就已对热点片区和高价房源进行监控，目前已在定期公布异动房源名单。

　　在严打节奏下，网传已久的“深圳二手房指导价”也在酝酿出台，据深圳二手房中介人士表示，官方将对深圳片区二手房价格涨幅进行限制，正在商讨政策和细节，包括防止市场出现阴阳合同等漏洞。

　　对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，针对深圳二手房市场的“失控”现象，必须要以强力的行政手段介入。

　　调控指向了长效机制。张学凡还强调，“对于房价上涨，我们准备了很多手段。”

　　他表示，未来会通过一些标本兼治的办法来解决房价问题，“比如在交易环节，对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段，与普通住房差别化；在持有环节，我们接下来也可以考虑房地产税的问题。”

　　李宇嘉认为，“对房产税落地需要谨慎，但当下的深圳楼市，不以猛药，难去其疾。深圳商品房的金融属性、资产属性最强（没有之一），房产税就是应对资产价格暴涨、抑制上涨预期的最佳手段。”

　　而从更根本的解决方式上，深圳也意识到了要加大供应。5月8日，深圳发布《深圳市2020年度建设用地供应计划》，表示将进一步加大住房供应。

　　文件显示，深圳今年居住用地计划供应293.2公顷，约占2035年住房计划总量的25%，其中新增供应129.2公顷，同比去年增加了一倍。

　　本期编辑 南瓜

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