港交所审核偏严 万达商管再次递表

  4月26日，物业股集体反弹。

  截至当天收盘，旭辉永升服务(01995.HK)以8.44元/股收盘,相比上一个交易日上涨5.54%；碧桂园服务(06098.HK)以26.29元/股收盘， 相比上一个交易日上涨4.83%；金科服务(09666. HK)以19.77元/股收盘,相比上一个交易日上涨3.05%；华润万象生活(01209.HK)以30.34元/收盘，相比上一个交易日上涨1.68%；融创服务(01516. HK)以3.19元/股收盘,相比上一个交易日上涨0.79%；世茂服务(00873.HK)以3.24元/股收盘,相比上一个交易日上涨0.78%。

  有机构显示，年报季中期指引下调压力逐步释放，有望带来优质物业企业估值持续修复。

  就在几天前万达商管更新了招股书。4月22日晚间，万达商管便再次提交招股书。万达商管急于上市的目的明显。4月21日，万达商管上市材料失效，一天后更新招股书。

  关于万达商管在招股书失效的第二天便再次递表的原因以及第一版招股书失效的原因。万达商管方面人士告诉中国房地产报记者，“不方便回复此类问题。”

  在一位不愿具名的人士看来，“一个方面是从自身企业需要发展出发，万达商管拟抓住窗口期获得更好的融资表现。另一个方面是万达商管和投资人签署了上市节点和业绩承诺，压力不小。”

  在万达商管上市材料失效后，从第二版招股书上可以看出，投资人未有更新，但万达商管的各项经营数据均有所增长。

  失效第二天便递表

  招股书失效仅一天后，万达商管就再度提交招股书，体现了其对于上市的迫切。

  2021年10月21日，万达商管向港交所递交招股说明书。2022年4月21日，万达商管上市材料失效。4月22日晚间，万达商管便更新了招股书。

  一位不愿具名的人士表示，“首先，从自身企业需要发展，万达商管是万达轻资产战略的重要布局。与住宅物业相比，商管利润更为丰厚，商管赛道目前在港交所比较受投资者欢迎，万达商管拟抓住窗口期获得更好的融资表现。其次，万达商管引进了战投，和投资人签署了上市节点和业绩承诺。”

  事实上，华润万象生活、中骏商管、宝龙商业、卓越商企服务等有明显商管特色的物业企业在2021年成功赴港上市，也取得了一定的成绩。还有纯商管类的上市物业企业星盛商业，有着较高的毛利率也引发物业行业关注。

  这让做纯商管类的万达商管坚定了赴港上市的决心。

  另一方面，上市节点以及业绩承诺的压力不得不让万达商管加快递表的步伐。

  资料显示，万达商管引入了珠海国资战投，珠海市国资委出资30亿元进行了战略投资，此后，又引入郑裕彤家族、碧桂园、腾讯、中信资本、蚂蚁、PAG太盟投资集团等22家机构投资人。

  根据招股书中显示，2021年7月及8月，万达商管与珠海万赢、大连万达商业及投资者订立了一系列协议，同意以每股人民币24.84元或3.86美元的价格出让15.36亿股，占珠海万达商管全部股权的21.17%，总金额达380亿元。

  同时，万达商管签署了业绩承诺协议。其将保证2021年预估实际净利润、2022年及2023年扣除非经常性损益的经审计净利润分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。

  按照协议，如果未达成上述业绩，大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金，以补偿投资者。

  新招股书中经营数据增长

  通过对比发现，相较于第一版招股书，各项经营数据均有所增长，Pre-IPO投资人名单、投资协议等内容并未变更。

  根据最新一版招股书显示，万达商管补充了2021年下半年的经营数据。

  招股书显示，2021年下半年，万达商管营业收入为128.4亿元，较2021年上半年增长20.8%；毛利润为60.1亿元，较2021年上半年增长33.1%；净利润为28.6亿元，较2021年上半年增长335.8%；核心利润为27.7亿元，较2021年上半年增长33.9%。

  在利润方面，与上半年相比，珠海万达商管2021年下半年净利润大幅提升，较2021年上半年的6.6亿元增长335.8%，达到28.6亿元。全年净利润为35.1亿元。

  来看第一版招股书的经营数据。据招股书显示， 2021年上半年，万达商管营业收入106.36亿元，毛利润45.13亿元，净利润为6.56亿元。2018年至2020年，万达商管收入分别为110.24亿元、134.37亿元、171.96亿元。

  截至2021年12月31日，珠海万达商管在管项目数量为285个，独立第三方在管项目数量132个，总计在管项目417个；母公司在管建筑面积4250万平方米，独立第三方为1644万平方米，合计总在管面积5895万平方米。

  “相比较而言，第二版招股书的各项数据表现较好，一定程度上可以提高上市胜算。”克而瑞物管研究总监汤晓晨表示。

  上市材料失效原因引争议

  值得关注的是，万达商管上市材料失效的原因引发市场关注。

  事实上，港股在六个月不更新招股书就会失效，只要后续三个月内更新即可，不影响上市进程。

  万达商管相关人士表示，目前上市申请材料失效并不影响公司在香港联交所的上市进程。根据香港上市规则，香港联交所认为原申请六个月到期后三个月内重新递交的，属于原申请的延续。公司会尽快按香港联交所要求更新提供申报材料，目前上市进展有序推进中。

  汤晓晨认为，“港交所对于第一版招股书疑问较多，需要万达商管补充的细节比较多，因此万达商管需要花比较大的精力组织材料，不断回应。”

  因此，万达商管在各项经营数据上进行了更新。和第一版招股书相比，第二版招股书的各项经营数据更好看。

  一位不愿具名的人士看来，“从招股书上看出，对比2021年上半年，万达商管下半年在营业收入、利润以及在管面积上都较快增长。”

  “从数据来看，万达商管管理面积在内地位居前列，龙头效应比较明显，通过整合区域商业物业市场，万达商管也有不错的增量前景。但疫情的冲击可能会给其业绩表现产生不确定性影响。”汤晓晨表示。

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