焦点 | 涉嫌虚假宣传被罚款调查 长春多楼盘陷“变相服务费”风波

　　张志强 中房报记者 郭家豪 | 长春报道

　　一则处罚引发长春房地产市场众多涟漪。

　　3月20日，长春市市场监督管理局南关分局对当地一家房产经纪公司处以110万元罚款，并责令将相关款项退还购房者。另有一家房企被主管部门立案调查。

　　上述处罚调查皆因上述企业变相向购房者收取服务费或以“服务费”为借口变相涨价，涉嫌虚假宣传，引发购房者维权。

　　长春市消费者协会秘书长钟萍在接受采访时表示，从3月15日至今，消协已经接到数百起此类投诉，均是关于开发商或代理公司变相收费的，名目繁多，五花八门，实质都是变相涨价行为。针对此类行为，消协已发布相关预警。

　　行业人士表示，政府相关职能部门应该联合出台相关政策，规范房地产市场，避免此类事件不断发生。

　　━━━━被罚款的经纪公司

　　上述事件要从2019年12月说起。

　　2019年12月18日，长春市一房地产经纪公司被投诉价格欺诈。该房地产经纪公司代理销售某楼盘，宣称1.5万元抵3万元，购房者交钱后，该公司又以备案价低于预估价为由不兑现承诺，并称这1.5万元已作为内购费、内购平台报名费、咨询费等方面。随后，购房者将上述经纪公司行为举报到了长春相关部门，长春市市场监督管理局南关分局对此立案调查后认为，该公司“涉嫌利用虚假和使人误解的价格手段，诱骗消费者与其进行交易的价格欺诈行为”， 处以110万元罚款，并责令该公司在两个月内退还购房者1.5万元。

　　3月20日，涉事房地产开发公司发布公告，承诺在6月30日前退款。

　　实际上，除了上述楼盘存有诱骗消费者行为，长春宽城区、南关区、绿园区、净月区、汽开区、高新区、二道区也有十余家楼盘接连曝出“服务费”陷阱，有的甚至是央企大盘。

　　3月23日，长春市市场监督管理局绿园分局对该区一家楼盘涉嫌侵害消费者权益、价格欺诈等违法行为，已依法决定对该楼盘房地产开发公司进行立案调查。

　　此类事件引发的维权还在发酵。

　　━━━━说好的优惠变成服务费

　　3月25日上午，中国房地产报（微信ID：china-crb）记者来到长春高新(000661,股吧)产业开发区硅谷大街益田·翠堤悦府项目售楼处。售楼处内，聚集了数十名前来沟通的购房者。

　　据购房者介绍，他们都是益田·翠堤悦府业主，分别于2018年、2019年购买了由长春市力保房地产开发有限公司和益田地产联合开发的益田·翠堤悦府项目，均交了1.5万-2万元不等现金，这笔钱当初是销售人员告诉他们必须交的，交了这笔钱，才能享受到各项优惠，1.5万元抵3万元、2万元抵4万元，这笔钱必须交付现金。

　　益田·翠堤悦府业主查询所购房屋备案价格后发现，他们根本没有享受到什么优惠。目前，在业主微信群里报名维权的已经达300余人。

　　“当我们找到益田·翠堤悦府售楼处沟通时，对方告诉我们当初交的这笔钱是服务费，不存在冲抵房款一说！”购房者黄先生说，他的收据上写的这笔1.5万元的费用也是“服务费”，公章是“长春市华文房地产经纪有限公司”，但当初承诺的是可充抵，购房时也没多想，以为销售人员承诺了1.5万元抵3万元优惠就不会有什么意外，没想到现在掉入“套路”中。

　　另外，购房者们也纷纷表示，他们所缴纳的1.5万元、2万元只有一张手写收据，没有正规发票。益田翠堤悦府共计1580套房源，如果最终售罄，将有2000余万元“服务费”入账。

　　益田·翠堤悦府购房者们表示，如果不是看到今年3月初长春一家楼盘业主因没有享受缴纳1.5万元抵3万元优惠而维权，他们可能还蒙在鼓里。

　　记者注意到，购房者黄先生手中的认购协议书中，其所购买的房屋总价为120万元，经过1.5万元抵3万元、0.99折优惠后，折后总价为近117万元，经过查询黄先生所购房屋的备案价格其实就是近117万元。“这就是益田·翠堤悦府开发商的套路，先抬高售价，然后给你打折，最后还是以备案价格成交。益田·翠堤悦府的开发商曾回复我们说，他们可以配合业主去改备案价格，这是什么解决办法？”黄先生说。

　　━━━━变味儿的“服务费”

　　购房者当时收到的以“服务费”为优惠条件的收据。

　　居间费用是指居间合同发生的费用。居间作为中介的一种形式，其宗旨是把同一商品的买卖双方联系在一起，以促成交易后取得合理佣金服务。无论何种居间，居间人都不是委托人的代理人，只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。居间人取得报酬必须具备两个要件；第一，所介绍的合同，必须成立；第二，合同的成立，与居间人的介绍有因果关系。只有两者同时具备，委托人才负有支付报酬的义务。

　　虽然居间服务费本身无可厚非，但在实际操作中，开发商和第三方渠道公司却让居间服务费变了味儿。

　　据业内人士分析，2018年5月之前，地产开发商都是自行定价，其推出的2万元抵4万元、3万元抵6万地等形式优惠措施比比皆是，先抬高售价，冲抵折扣之后，开发商根本不伤筋动骨，购房者还觉得自己享受了很大优惠。

　　但是，2018年5月11日，长春市住房保障和房地产管理局发布的自5月14日执行的《关于进一步规范商品房预售管理的通知》，最重要一条就是：商品房实际成交价格不得高于预售申报价格，否则不予网签。

　　从此次维权事件来看，涉及长春市各大城区十余个楼盘，由第三方收取“服务费”几乎成了长春各楼盘的“潜规则”，一方面可以规避法规限制，另一方面是方便开发商甩锅。

　　中国房地产报记者在调查时了解到，很多项目在销售时收取的“服务费”有渠道商收的，有开发商收的，还有个人收的。“服务费”的名头很多，有的是打折优惠，有的是抵房款……但不管是打折优惠还是抵房款，从目前的几个项目投诉来看最后都没有兑现，“服务费”被开发商或渠道商揣进了兜。

　　采访中，一位地产负责人表示，他们也是受害方，因为和渠道公司签了代销合同后，他们就不介入销售环节，服务费也是渠道商收的，但出现这种事情后，购房者不去找渠道公司而是到项目闹，对企业影响很大。

　　另外一个地产公司负责人表示，目前区级行管部门已经介入，并明确此事由渠道公司负全责，业主可以通过法律途径追回损失。

　　“服务费”到底该不该收？该收多少？目前还没有明确的法律法规。但不管收多少、以什么样理由收，首先应该告知购房者，并兑现“承诺”，不应该以各种借口、隐瞒、欺骗形式给购房者挖坑。

　　行业人士表示，政府相关职能部门应该联合出台相关政策，规范房地产市场，也避免群访事件发生。

　　━━━━长春市消协：已接到数百起投诉

　　3月15日，长春市市场监督管理局发布的《“3·15”消费者权益日投诉举报数据统计分析》中显示，近期，开发商或中介涉嫌虚假宣传，误导消费者的投诉呈暴增趋势。“3·15”当日，此类投诉84件，占投诉总量的27.54%。主要问题：一是开发商或中介以交付定金抵用房款方式吸引消费者购房，实际定金并未计入购房款；二是现房与沙盘等宣传介绍内容不一致，欺瞒消费者。

　　长春市消协秘书长钟萍在接受采访时表示，从3月15日到现在，消协已经接到数百条此类投诉，都是关于开发商或代理公司变相收费的，有“服务费”、“会员费”、“咨询费”，五花八门，但实质都是开发商变相涨价行为。

　　钟萍介绍，商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价公示后，可以自行降价、打折销售，但涨价必须要重新申报备案。

　　“地产公司作为出售方向购房者提供相关咨询服务本就是义务，然而，其销售人员向购房人虚报价格，一房两价，额外在商品房标价之外加价，另行收取未予标明的专款价，即居间服务费，实属变相涨价，明显违反了《吉林省商品房销售明码标价实施细则》的相关规定。”钟萍说。

　　钟萍告诉记者，楼盘额外收取服务费属于“阴阳合同”，依据合同法第52条规定，超出房款部分不在合同之内，不属于双方约定内容，属于单方面强制行为。此举规避了当地调节房价的公共政策，又涉嫌偷逃税款，因此不受法律保护。

　　针对近期暴发的“服务费”投诉问题，长春市消协表示，下一步消协将尽快就此类问题召开评析会议，并对投诉情况进行公示、剖析，发布消费警示。

　　钟萍说，最让她感到不可思议的是，很多前来投诉的消费者都是年轻人，他们都表示自己是在稀里糊涂的情况下交了“服务费”、签订“服务费”相关协议。

　　“有的服务费收款单位甚至是某某养发馆，消费者在购房前一定要仔细阅读购房合同内容，特别要注意销售人员宣传信息和承诺内容要全部载入正式合同中，避免口头约定。如果碰到采用签订‘阴阳合同’的方式办理交易手续，消费者一定要加以防备并抵制。不可盲目交纳包括定金在内的任何款项。”钟萍告诉记者，消费者在购房中对所交纳的费用及签订的协议等材料要了解清楚，仔细查实并核对票据明细，对名称不符、已交纳费用不符和所签订材料不符等情况，及时指出并更换，避免日后出现不必要的麻烦。

　　对于长春益田·翠堤悦府“服务费”纠纷，相关部门将如何处理，中国房地产报记者将持续关注。

　　责任编辑：马琳 曹冉京

　　审读：戴士潮

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