中国物业服务百强企业十五年发展报告——砥砺奋进，向阳而生

2007年至今，伴随着我国城镇化建设的持续推进、居民消费升级动能加速以及相关鼓励性政策的大力推动，叠加科技赋能与资本红利，物业管理行业谱写出了波澜壮阔的发展篇章。十五年的风云际会、大浪淘沙，时代下的物业管理行业正在从幕后走向台前，作为推动行业发展的中坚力量，中国物业服务百强企业始终以务实、包容、开放的态度把握发展机遇，拥抱市场变化，实现了规模发展和综合实力的全面跃升。

（一）成长：百强企业引领行业高效发展，关键指标增长十余倍

1、管理面积15年增长11倍，市场份额提升至52.3%

2007~2021年，百强企业管理面积均值从468万平方米激增至5693万平方米，增长了约11倍，年均复合增长率达19.54%，与此同时，百强企业管理项目数量均值从46个增加到256个，累计增长约4.57倍；单项目管理面积均值由10.17万平方米增加至22.24万平方米，提升了约118.67%，增长速度显著。

在管理规模加速扩张的带动下，百强企业的市场占有率持续提高。2007年百强企业市场份额不足一成，约为7.83%，2021年百强企业市场份额首次超过50%，达到52.31%，较2007年增长超过44个百分点，行业集中度明显提升。TOP10企业管理面积均值从2007年的1600万平方米增长至2021年的3.55亿平方米，增长超过21倍，市场占有率由2007年的不足2%提升至2021年的12.84%，增长超过10个百分点，TOP10企业的行业领先地位进一步强化。

2、营收15年增长15倍，多种经营收入贡献度提升至23.8%

管理面积的扩张和多种经营业务的开展为百强企业创收带来了持续增长的动力。百强企业十五年里营业收入均值增长超过15倍，2021年达到13.4亿元，年均复合增速为22.01%，良好的经营业绩展示出百强企业充沛的发展活力。

3、利润15年增长19倍，企业人均产值扩大约3.7倍

十五年来，百强企业积极拓展和布局多元增值服务，不断探索业务模式，实现净利润的快速增长。2007~2021年，百强企业净利润均值从610万元跃升至1.22亿元，十五年间增长近19倍，年均复合增速约为23.84%，其中基础物业服务净利润均值从488万元增长到6000.54万元，增长了超11倍；多种经营净利润均值由122万元增长到6165.99万元，增长了近50倍。

（二）蝶变：借资本东风，促行业升维

1、行业变化：从“助力”到“主力”，从“附属”到“担当”

十五年，物业服务已经从开发企业的业务保障部门成长为独立的行业板块。百强企业引领行业逐步从主要依靠基础物业服务费收入的微利经营模式向规模化、智能化、多元化的创新模式发展，在管理规模、经营业绩和盈利能力等方面都获得了快速提升，引起了市场前所未有的高度关注，被市场视为房地产行业的“未来”。

十五年，百强企业从服务社区到参与社会治理，承担起越来越多的社会公共服务职能，特别是在疫情防控方面，百强企业竞显责任与担当，赢得了全社会认可，社会地位显著提升。

2、资本变化：上市企业数量近60家，总市值近万亿

十五年，百强企业在资本市场从无到有，行业在资本市场从青涩走向成熟。截至2022年4月底，物业管理行业上市企业数量已达59家，其中港股55家，A股4家，行业板块市值最高时突破万亿元，涌现出碧桂园服务、中海物业、保利物业、绿城服务等优秀企业，个别企业市值甚至超过开发母公司。

3、业务变化：从“基础”到“多元”，从“社区”到“城市”

十五年，百强企业从最开始主要提供“四保一服”基础物业服务到后来通过积极拥抱智慧科技、牵手资本市场，创造出了属于自己的更大舞台：开辟多元社区增值服务、把握非住宅业态机会、发力商业运营领域、涉足城市服务万亿蓝海、参与老旧小区改造等，百强企业发展每一步都迈得铿锵有力，踩在了时代发展的足迹上。

4、人才变化：从“内生”到“外引”，群英荟萃共谋发展

在行业品质化、精细化发展的背景下，百强企业的人才结构持续优化，促进了企业服务效率的快速提升，保障行业长期健康发展。2021年百强企业员工中本科及以上学历人员占比达到11.82%，较2007年提升了7.28个百分点；高中以下学历的人员占比从2007年的54.92%稳步下降到43.24%，降低了11.68个百分点。百强企业人才学历结构的“一升一降”见证了行业发展的不断突破、革新。

5、企业变化：市场竞争大浪淘沙，百强企业淘汰率高达56%

“浪花淘尽英雄”，过去十五年是物业管理行业狂飙突进、快速革新的重要阶段，百强企业淘汰率高达56%，行业竞争激烈。分阶段来看，2007~2013年、2014~2020年和2021~2022年百强企业留存率分别为38%、51%和72%，递增的留存率表明百强企业的阵容逐渐稳定，强者恒强市场格局正在形成。

（三）共生：立足空间价值，聚焦业主需求，顺应时代发展

1、与空间共生，横向完善城市布局，纵向拓展业务边界

●从区域到全国，百强企业进入城市数量创新高

十五年间，百强企业持续优化自身空间布局，并取得了显著成效，进入城市数量均值由2007年10个增加到2021年的35个，增长了2.5倍；单个城市管理项目数量均值由2007年的4.6个增长至2021年的7.3个，几近实现翻番。

●从社区到城市，百强企业引领空间服务边界拓展

2016~2021年，百强企业在非住宅领域的管理面积占比从26.79%稳步提升至33.89%，增长了7.1个百分点。从住宅到非住宅，百强企业的服务空间不断向外延伸、突破。紧贴城市发展脉搏，洞察城市发展风向，百强企业在深入积累传统住宅空间及非住宅领域的服务基础上，将作业面从社区空间扩展到城市空间。

2、与业主共生，打造高品质、多元化服务，守护疫情下社区安全

●品质服务，礼赞生活

物业管理作为准公共服务行业，服务范围涉及千家万户，服务品质直接影响居民的生活水平和幸福体验。十五年来，百强企业紧跟民众美好生活发展方向，不断打磨服务产品，创新服务模式，以高品质的物业服务为民众的幸福生活保驾护航。

●增值服务，场景多元

百强企业围绕业主“全生命周期”的不同社区生活场景，纵向精研服务深度，横向拓展服务边界，打造“全龄化”增值服务产品体系，满足不同年龄段业主对多元社区增值服务的需求。基于业主社区生活场景的多元化，百强企业在提供高品质基础物业服务同时，引领社区增值服务创新，为促进社区发展和满足业主多样化社区生活需求增添了靓丽的物业底色。

●困境逆势，勇于担当

从2003年的“非典疫情”到2008年的“汶川地震”，再到2020年的“新冠疫情”及2021年的“郑州水灾”，每当灾难来临，百强企业始终选择与民众勇敢地站在一起，共克时艰，特别在抗击新冠疫情期间，百强企业勇于担当，创造了光辉而伟大的动人时刻。

3、与时代共生，从“人文”到“绿色”，持续丰富公共服务内涵

●以人文服务构筑社区文化

随着社会的发展，人们对美好生活的向往，已经不再局限于物质生活方面的满足，追求精神世界的富足或价值观认同成为很多业主和客户关注的焦点，而时代的进步与发展不仅体现在人民物资物质生活条件的丰盈上，更体现在普通民众应该拥有鲜活的人文精神。百强企业紧跟时代发展步伐，以人文服务滋养社区文化，有效促进社区文明建设与发展。

●以绿色服务倡导环保低碳

在我国社会经济发展步入新时期，面对资源和环境的现实问题，物业百强企业果断按下低碳减碳“快进键”。倡导低碳，践行环保，既是物业服务企业作为社会主体应履行的社会责任，也是企业实现高效运营、持续发展的必然选择。

●以公共服务助力乡村振兴

党的十九大明确提出“乡村振兴战略”。努力实现“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效和生活富裕”，打造“美丽乡村”，百强企业不负时代赋予的使命，积极投身乡村振兴的伟大事业中

结语：从幕后到台前，从粗放到精益，已过不惑之年的物业管理行业仍处于快速发展的黄金时期。未来，在新的时代背景下，百强企业既将心怀信仰，始终坚信服务改变中国，在纷繁复杂的市场变化中洞察市场潜力机会；也会脚有力量，路虽远行则将至，积跬步而至千里，通过持续挖掘自身资源禀赋，强化企业核心竞争力，引领行业创新求索，携手时代，向阳而生，谱写属于百强企业新的光辉岁月。

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