海口小区停车费大涨调查：开发商后悔涨晚了，职能部门执法无据

  停车费从每月210元直接涨至430元、650元……

  今年年初以来，海口金域湾畔、紫园等部分小区业主通过12345政务服务平台等渠道不断投诉物业公司、开发商停车位涨价一事，并因地下停车库设卡、产权车位落锁一事与物业公司、开发商正面交锋，冲突不断。

  投诉和冲突不断下，致使住建、市场监管及辖区街道办等多部门奔走在一个个小区间，约谈开发商、召集多方开协调会，但未能从根本上解决问题。

  问题症结在于，多个政府职能部门召开多方协调会后发现，对于开发商单方面上涨停车费（产权车位租金）行为找不到具体处罚依据，属于监管空白。职能部门在解决此类问题时左右为难，执法监管难以成行。

  中国房地产报记者在当地采访了解到，海口部分小区停车费“集体”涨价背后深层次原因，是开发商计划尽快抛售手中自持产权车位，回笼资金。

  河南千业（海口）律师事务所副主任、中国物业管理协会法律政策工作委员会委员胡留喜认为，虽然开发商涨价行为属于市场行为，但住宅小区配套的车位具有特殊性，是住宅小区附属设施，开发商单方面调整收费标准，必须要考虑小区业主基本需求。

  胡留喜还表示，《海南省车辆停放服务收费管理办法》虽然对此类问题有相关规定，遗憾的是该管理办法并没有制定车位调价原则、程序、监管、争议解决机制，使收费标准协商机制成为了一纸空文。他建议政府相关部门完善相关法规，从根本上解决停车费无续涨价问题。

  小区停车费“集体”涨价

  “车位（涨价）的事我不谈，（物业）服务的事我给大家做。”3月22日上午，海口金域湾畔小区物业公司经理赵先生站在小区花坛旁，摆了摆手对两名业主代表说。

  关于小区地下车位租金涨价一事，赵先生表示物业公司很无辜。他告诉记者，今年1月5日在小区张贴了一纸《关于调整车库产权车位出租价格通知》，是该小区开发商工作人员张贴的。

  “我们不让部分车辆进入地下车库是在维持小区秩序，不能让车乱停在别人固定车位上。”赵先生回应称。

  按照开发商张贴的通知，自今年2月1日开始，金域湾畔小区车库产权车位租金按380元/月/位标准出租。即每个车位停车费从原来的210元/月（含50元左右的物业服务费），涨至如今的430元/月（含50元左右的物业服务费）。

  “小区物业公司也发通知，如果在（今年）1月底前不与开发商重新签订涨价合同，将拒绝有关车辆进入地下小区。”金域湾畔业主郝先生告诉记者，2月11日，小区门卫拒绝未重新签署协议的业主车辆进入地下车库，“原来租赁车位的几十户业主中，有的被逼无奈重新签订了涨价的合同，有的把车辆停在了小区外面。”

  由于小区门卫不让车辆进入地下车库，业主便向海口12345政务服务热线及媒体投诉求助。当地市场监督执法部门派人到现场调查后，责令小区物业公司限期改正，业主才得以进入地下车库泊车。

  海口金域湾畔小区是一个建成达15年之久的老小区，有住户760余户，规划车位为600个（地下产权车位为260余个）。郝先生等业主告诉记者，小区平时停车就十分紧张，地下车位一上锁，业主停车就更困难了。

  金域湾畔停车位涨价在海口并非个例，据当地媒体近期披露，紫园、海秀天成以及北大华府C区、美舍嘉苑、花满溪、长信上东城、西海岸海长流四期等小区，均被市民在12345政务服务平台多次投诉，问题主要是成倍上涨停车费，以及存在车位“只售不租”情形。

  一触即发的“保卫战”

  有海口市民发现了一个“有趣”现象，停车费涨价的小区集中出现在去年年底及今年年初。“感觉开发商一起商量好的，在同一个时间段集体涨价。”金域湾畔小区业主吕先生对记者表示。

  也是在今年1月份，海口紫园小区A区、C区地下车库所有车位都安装了地锁，其他业主车辆均被禁止进入地下车库泊车。小区业主投诉称，开发商告知住户，业主车辆要想停放地下车库只有两个途径：一是购买产权车位，每个车位售价18万元；二是租车位，每个车位为650元/月。

  “原来的停车费是210元/月，现在租的话要650元/月，租金涨了3倍之多。”紫园C区住户马女士告诉记者，整个紫园C区有200多户业主，地上露天停车位只有70多个，如果地下车库不让停车，小区业主只能将车辆停放在小区道路上。

  小区停车费“集体”成倍涨价行为引起了小区业主极度不满。围绕小区泊车矛盾，业主与开发商、物业公司展开了激烈的车位价格“保卫战”：紫园C区地下车库道闸被拆除，部分地锁受损；在执法部门约谈下，金域湾畔小区门卫才允许业主在地下车库泊车。

  3月21日上午，在辖区街道办召集下，海口紫园小区开发商、物业公司、小区业委会及部分业主坐在了一起，面对面协商产权车位停车问题。虽然在产权车位租金问题上协商无果，但总算将地下车库地锁打开。4月12日，金域湾畔小区业主再次向记者反映，该小区地下车库停车位又被上了地锁，无法泊车。

  受访小区业主认为，开发商擅自涨价严重违背公平交易市场原则，小区内停车设施存在由开发商垄断经营情况，如果垄断产品由开发商随意定价，将影响民生；小区停车位产权即便是由开发商持有，也具有为本小区居民服务的“准公共属性”。

  业主称，退一步讲即便实行市场调节价，开发商确有涨价理由，也应该在双方地位对等、充分协商前提下协商，开发商不能凭借其优势地位而单方肆意涨价。在给有关部门的投诉材料中，金域湾畔小区业主还指责有关部门监管不作为，导致开发商停车费乱涨价，致使市场秩序混乱。

  面对业主质疑，开发商认为，起争议的产权车位本就归属开发商，开发商与业主之间是车位租赁关系，根据《海南省经济特区物业管理条例》相关规定，开发商自主产权车位租赁属于市场行为，租金定价实行市场调节价。

  金域湾畔小区开发商——海口吉欣实业有限公司一相关负责人表示，他们涨价的依据是企业财务成本核算，一个产权车位销售均价为16.5万元，但成本在10多万元。“就是后悔涨晚了嘛！”对于记者问到“为什么突然要涨价”的问题，该张姓负责人称，“当时小区房价在3000多（元/平方米），现在房价都涨到1万多（元/平方米），甚至更高，业主怎么不提呢？”

  缺乏监管依据，职能部门疲于奔命

  开发商在停车费（即产权车位租金）上为何突然“集体”涨价？

  “为什么海口那么多小区停车位涨价，它存在一个共性问题，收回的租金远远不够投入的成本，包括银行利息。”金域湾畔小区开发商张姓负责人表示，业主租赁车位所交的租金几乎等于银行存款的活期利息，开发商投入成本支出就变成了固定期利息，“15万元车位费一次性存银行3年，你算一下看有多少利息？”

  从企业资金成本及现金流角度，开发商更愿意售出车位一次性回收投入，这也是这次开发商“集体”涨产权车位租金背后的真正原因；部分开发商还明确告知小区业主“车位只售不租”。

  由于停车费成倍上涨，小区业主与开发商矛盾激化，海口市政务服务平台也不断接到业主投诉，当地有关部门工作人员只得在一个又一个小区间约谈开发商，召开协调会，最终效果不太理想，问题未能从根本上得到解决。

  针对海口紫园小区业主反映停车位租金上涨以及部分小区停车位“只售不租”问题，海口市政府责成行业监管部门约谈开发商。3月25日下午，海口市住建局联合综合执法、市场监管、发改委等多部门约谈紫园小区开发商及小区物业。这次约谈，职能部门还专门邀请律师参与。

  参与此次约谈会的一政府部门负责人表示，约谈会上，职能部门对于海口紫园小区停车费突然上涨问题均认为不合理；但多部门交流意见后发现，对开发商单方面涨价行为找不到具体处罚依据，属于监管空白。

  为此，政府部门在解决此类问题时左右为难，执法监管乏力且尴尬。

  胡留喜认为，如果单从《价格法》考量，开发商作为经营者有权自主制定价格，开发商涨价行为属于市场行为，业主要么选择购买产权车位，要么选择不断涨价的租赁车位。

  是否有相关法律法规依据对此类涨价行为进行约束和监管呢？胡留喜认为，首先，对于开发商所持的产权车位，《海南省车辆停放服务收费管理办法》第六条规定，具备议价条件的居民住宅小区配套的停车设施实行市场调节价，开发商也有自主定价权。车位产权人虽为开发商，但在其自持产权期间，从严格意义上讲也是业主组成部分，租赁车位调价，应根据前述管理办法相关规定协商确定。但遗憾的是，该管理办法并没有制定车位调价原则、程序、监管、争议解决机制，收费标准协商成为一纸空文。

  其次，住宅小区配套的车库、车位具有特殊性，是住宅小区附属设施，开发商对住宅小区车位不能单方面任意提高收费标准，其调整收费标准行为必须考虑小区业主基本需求。

  虽然《价格法》《海南省车辆停放服务收费管理办法》规定住宅小区停车位实行市场调节价，但开发商作为经营者，在与消费者交易时应遵循《消费者权益保护法》规定的“自愿、平等、公平、诚实信用”原则，不应利用其处于市场优势支配地位而随意调整车位租赁价格，从而迫使业主不得不购买其停车位，严重损害消费者合法权益。

  同时，《反垄断法》也明确规定，禁止具有市场支配地位的经营者滥用市场支配地位的行为，即以不公平的高价销售商品或者以不公平的低价购买商品；开发商将停车位租赁费从210元/月调高至650元/月，涉嫌滥用市场支配地位销售商品，根据《反垄断法》第四十七条规定，可由反垄断执法机构责令停止违法行为，没收违法所得，并处上一年度销售额1%以上、10%以下罚款。

  来自律师的4点建议

  胡留喜律师认为，房地产开发商作为资金密集型企业，其融资难、融资成本高是客观存在事实。在该背景之下，车库车位建好后，开发商急需收回成本实现利润最大化，并利用小区车辆保有率高、市区车位数量“僧多粥少”的现状，高于市场价销售车位已成为常态。

  但苦于购房者不愿意高价购买，开发商只得临时自持产权出租车位。鉴于车位自持成本较高，开发商便利用优势地位与购房者“斗智斗勇”，调高产权车位的租赁价格成为开发商惯用的营销手段，且屡试不爽，其真实目的是让购房人购买其自持产权车位，而非租赁车位。

  为此，胡律师提出4点建议，供职能部门参考——

  一、自然资源和规划部门在出让国有土地使用权时，不仅要限地价限房价，也要同时限车位、车库价格。开发商自持车位、车库产权的，出租车位的价格应向价格主管部门备案，原则上不得高于同地段、类品质的小区出租车位的价格；

  二、市场监督管理总局及住建部门及时修订《商品房买卖合同示范文本》，增加关于车位、车库售卖价格的条款进行明确约定；同时，增加开发商自持车位、车库产权的出租收费标准的调价规则，建议根据CPI增减幅度，对租赁收费价格进行相应调整，进而保障业主知情权、公平交易权，是否购买或租赁车位选择权，同时也兼顾开放商的建设车位积极性，并取得合理回报的利益诉求；

  三、海南省发改委、海南省住房和城乡建设厅、海南省交通运输厅对海南省车辆停放服务收费管理办法进行修订，完善开发商出租车位的调价原则、争议解决机制；

  四、不动产管理部门及市场监管部门对车位出售登记、车位租售价格依法进行监管，切实保障买受人或承租人合法权益。若开发商不遵守约定，购房人不仅可以向主管部门投诉举报，也可依法向人民法院提起诉讼保护自己的合法权益。

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