年报解读 | 华发股份：“优+产品体系”迭代赋能，保持“中而美”发展态势

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4月8日，华发股份(600325)发布2021年年报，公司全年实现销售额1218.9亿元，业绩保持稳步提升；实现营业收入512.41亿元，同比增长0.46%；归母净利润31.95亿元，同比增长10.09%；每股收益1.34元，同比增长15.52%，“三道红线”指标保持绿档。

销售业绩稳步增长，“中而美”发展态势良好

2021年，政策总基调坚持“房住不炒”的定位，全国商品房销售额实现增长。优秀房企强化营销加快推盘抢收，加强内部组织建设提升效能，实现销售业绩持续增长。根据中指研究院监测显示，2021年共计158家房企跻身百亿军团，销售额平均增速为4.2%。

按阵营来看，百亿企业增速分布呈现倒V形，300-500亿阵营企业增速较高，其余各阵营企业增速同比均有所放缓。其中，1000-3000亿企业32家，较2020年减少一家，该阵营企业深耕重点城市，业绩保持了稳定增长，销售额均值为1650.9亿元，销售额增长率均值为0.8%。

图：2021年百亿企业各阵营的销售额均值及增长率情况

根据华发股份业绩公告显示，2021年，公司实现销售额1218.9亿元，同比增长1.2%，保持稳步增长，销售面积468.8万平方米。在外部环境严峻复杂的情况下，华发股份保持定力，稳居千亿房企，销售额增速高于行业中同阵营企业销售额增长率均值，继续保持“中而美”的良好发展态势。

图：华发股份2019-2021年销售额及销售面积情况

2021年，中国房地产百亿企业长三角、粤港澳（内地）、京津冀城市群的销售额贡献较大，占比分别为37.9%、13.9%、10.3%，合计占比62.1%。其中，长三角城市群供需两端支持性政策落地更早，区域内需求旺盛，市场率先恢复，销售占比同比提升1.2个百分点；粤港澳大湾区（内地）及京津冀受益于区域顶层设计、人才政策等因素，市场总体热度维持。

华发股份稳定的业绩增长，得益于公司紧跟行业发展趋势和自身良好的战略布局。2021年，公司在珠海、华东和华南三个大区的销售额分别为315.28亿元、553.20亿元和233.30亿元，占比分别为25.87%、45.38%和19.14%，成为公司主要业绩来源，区域表现稳定。

图：2021年华发股份各区域销售额占比

“三道红线”达标转绿，精细化管理提升治理水平

华发股份通过全面提速回款、优化融资结构、把控投拓节奏等措施，不断优化相关财务指标，降负债、去杠杆成效显著，一年内晋升至“绿档”房企。其中，有息负债规模稳中有降，同比下降10%，短期债务大幅下降约40%，为公司高质量发展打下了坚实的基础。

在销售回款方面，公司强化自身经营能力，多举措促回款，全面回款金额为707.32亿元，同比增长32.3%；融资方面，公司融资结构不断优化，新增融资以长期低成本融资为主，同时，公司新增50亿元小公募租赁债额度，成功跻身百亿规模住房租赁REITs产品发行行列，融资渠道稳步拓宽。

公司通过内部挖潜、降费创效等多种方式，借助数字化、智能化等手段，持续推进公司精细化管理。其中，数字化管理方面，公司围绕主业抓科技创新，全面提速数字化建设。公司以“科技+”战略为统领，顺应趋势加快数字化转型；成功打造华发置业通一站式云置业平台，实现线上关注线下转化的传播引流闭环。

匠心提升产品品质，科技赋能产品力

伴随高质量发展时代的到来，房地产百亿房企继续以产品为重要抓手，从关注时代人居要素发布产品标准、梳理优化产品线、打造新的产品集合等多角度发力，以更加清晰、完善的产品覆盖面满足顾客不断变化的新需求。

具体来看，第一，发布新的产品标准，纳入现代人居最新关注点。例如，2021年华发股份秉持“品质中国 匠心筑家”的品牌战略，公司60多个项目分别斩获广厦奖、鲁班奖、詹天佑奖、亚洲不动产奖、德国设计奖、A’设计大奖、缪斯国际设计大奖、英国breeam、国际WELL健康社区及LEED绿色建筑等国内外重要奖项和认证，持续提升产品标准。

第二，发布全新产品体系，以更加清晰的产品线匹配需求。华发股份以产品品质作为市场核心竞争力，积极实施“客户导向”的产品服务理念。2021年上半年，华发股份升级“优+产品体系”，推出优+产品体系4.0，成功构建“6+1产品体系并在四大维度上增值赋能”，从绿色健康、科技智能、人文情怀、匠心精工四大维度，赋能于居住。全新华发6+1产品体系是从技术到管理模式的体系化运作，力求全面、整体、有序、立体地为客户打造优+产品，注重产品整体的均好性。

第三，多维度打造产品品牌，全方位提升居住体验。房企持续关注人居生活方方面面，从健康、智慧、服务、居住、功能、社区空间等围绕人们生活的全维度出发，打造升级的产品集合。华发股份积极践行“科技+”战略，科技赋能产品及服务，以“关注每一位居者健康生活诉求”为设计理念，发扬工匠精神，打造行业精品，引领创新人居标杆；在助力住宅及创新人居建设的同时，持续增强研发能力和创新水平，积极探索具有前瞻性的创新业态，品牌影响力持续巩固提高。

“一核两翼”助推多元业务协同发展

华发股份已经形成以住宅为主业，商业运营与上下游产业链协同发展的“一核两翼”格局。2021年，华发股份积极践行“一核两翼”业务战略，以住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为独具竞争力的商业地产综合运营商；并积极向城市更新、设计、营销、装配式建筑、长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链，推动主业转型升级。

图：华发股份“一核两翼”业务战略

商业板块全国化布局逐渐成型，步入战略转型发展新轨道。报告期内，珠海、太仓、威海、中山、武汉等城市的六大重点项目开业，全面打响华发商业品牌；阅潮、华商百货和华发奥特美康体中心三大自营业务线已逐步成型，涵盖商业地产、品牌经营的产品生态体系愈加成熟。

结语

华发股份经过42年的深耕细作，紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，坚守“品质中国 匠心筑家”的品牌战略，通过迭代升级优+产品体系，持续提升产品品质，销售业绩保持稳步增长，财务指标健康稳定，保持了“中而美”的良好发展态势。

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