关于外地人买房，这个城市放大招

　　4月11日，第一财经记者从苏州市房地产市场和交易管理中心了解到，苏州的限售、限购政策皆有所松动。

　　在限售方面，二手房限售时间由5年改为3年；在限购方面，非苏州户口购房条件由3年内连续满24个月社保改为累计24个月，同时外地人卖房后2年内，无需社保或税单可直接购房。

　　苏州市房地产交易中心的相关工作人员向第一财经记者表示，上述三项规定从今日起已开始执行，只针对二手房，新房并不包含在其中。

　　针对上述限购政放松新规，有苏州当地购房者向第一财经表示，他2016年5月曾在苏州购置一套房产，同年7月苏州才推行限购政策。“我的社保从2019年才开始补上，到现在还不够两年，不过两条关于外地人购房的规定放松以后，那现在的新规定下，我卖房后可以直接再买一套了。”

　　据了解，苏州此前执行的限购、限售政策起始于2019年7月。彼时出台的《关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》显示，苏州范围内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让；二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。

　　同时，非苏州市户籍的居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。

　　亿翰智库研究总监于小雨向第一财经表示，在限购方面，社保从连续改为累计24个月，实际上更为合理便捷，毕竟社保断缴的情况难免会出现；对于二手房限售时限缩短，更多的是释放合理的改善性需求，卖一买一。

　　这一松绑政策出台的背后，是苏州处于冰点的楼市。2021年下半年起，苏州楼市持续走冷，新房和二手房均处在高库存的状态之下。据链家网数据显示，目前苏州市区二手房库存量超6万套。

　　另据克而瑞数据显示，疫情影响之下，苏州市区二手房一季度总成交9853套，其中1月4614套，2月1698套，3月3541套；而往年同期的成交则基本保持超过万套的水平，此时放松限售是有必要的。

　　克而瑞指出，当二手房限售时间改为三年，将会影响置换链条，从而带动新房市场的成交量，释放出积极的市场信号，增加市场信心。

　　此外，于小雨进一步表示，“因为限售缩短的是二手房年限，新房仍执行3年限购，就不容易导致前期投资新房被套的抛售，进而影响市场。”亦有分析认为，政策的出台背景之一是二手房的高库存，在于增强买方信心，又不额外释放之前锁定的库存，有助于精准去库存。

　　不过，也有分析指出，苏州当前的放松实则稳信心大于实质，“毕竟苏州政策整体还是比较严格”。于小雨也认为，政策实际放松的力度不大，对市场的效果预计有限，当前疫情背景下，居民对收入的预期都不太乐观，影响购买入市的积极性。

　　政策传导有望逐渐落地

　　自去年四季度以来，在监管不断纠偏融资政策背景下，各地纷纷布局“一城一策”，据中指研究院统计，仅今年一季度就有超过60城调整楼市政策。在下调房贷利率、降低首付比例、提高公积金贷款额度之后，部分城市陆续放开限售、限购、限贷等，在苏州之前已有郑州、哈尔滨、福州、兰州、秦皇岛、衢州、青岛即墨等地松绑“五限”政策。

　　不过各地因城施策不断深入背后，3月楼市成交仍同比持续下滑，尤其三四线城市环比表现仍不乐观，购房者信心不足导致去化压力较大。克而瑞监测的66个三四线城市2月去库存周期已经达到23.25个月，同比增幅超过80%。另据西南证券(600369)最新统计，其跟踪的全国 32个城市中，4月（截至8日）商品房累计成交面积同比继续减少49.9%，环比下降19.4%。机构普遍预期，未来还会有更多城市跟进，去化压力和房价波动较大的三四线城市概率更大。

　　在多地利好消息刺激下，房地产板块自3月中下旬以来在二级市场持续上涨，截至上周五板块整体涨逾30%大幅跑赢大盘，同期沪指涨幅为6.13%。此前，业内对于经营性资金支撑房企摆脱困境的预期浓厚。

　　不过，4月11日早盘，地产股未能延续涨势出现分化，多只个股上演跌停潮。同日消息面上，随着美联储加息预期升温，中美10年期国债收益率盘中出现2010年来首次倒挂，有分析师指出，中美利差倒挂或因为疫情后两国经济基本面及通胀预期变化。在资本外流、汇率风险等担忧下，市场对我国货币宽松政策能否持续产生分歧。

　　不过，对于地产股未来走势，国内机构预期普遍乐观。首先在货币政策上，4月6日国务院常务会议再次强调货币政策的稳健性，同时提到提升新市民金融服务水平、优化保障性住房金融服务。中泰证券地产分析师陈立认为，在销售持续下行背景下，国常会释放了积极信号，有助于满足购房者合理的住房需求，预计货币端5年期LPR（贷款市场报价利率）有进一步下调空间。

　　根据央行4月11日最新公布的社融和信贷数据，一季度银行信贷意愿普遍增强，新增人民币贷款和社融规模双双超出市场预期，其中反映按揭需求的居民中长期贷款一季度增加1.07万亿元，虽然3月继续同比少增2504亿元，但较居民中长期贷款罕见下滑的2月已有回暖，恢复正增长。

　　其次是各地因城施策对房地产信贷和销售端的助推，此前有机构分析，年中将是重要转折点。中信证券(600030)近日研报也指出，房地产政策底、销售底和投资底总是顺次出现，去年四季度政策底已经明确，3月以来因城施策的政策利好加速涌现，二季度商品房销售增速或将见底回升，但投资底仍需等待。只要经济下行压力没有实质缓解，或地产销售没有确认见底，地产的松绑政策就可能持续出台，地产股仍有上涨空间。

　　而从长远看，国泰君安房地产分析师谢皓宇团队认为，考虑到紧房企信用抑制土地资本化，加上人口城镇化率已达较高水平，未来只有加大房企信用支持从而带动产业链发展，才能带来居民收入及收入预期的上升，否则信用扩张可能低于预期。而在经济偏弱、流动性持续宽松的情况下，有可能出现资产荒局面。

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