磨合四年未果 保利发展、合富辉煌合作生变

  4月7日晚，合富辉煌集团控股有限公司（以下简称“合富辉煌”，00733.HK）宣布与保利发展的重组有了新变化。据了解，双方在3月31日签订了新重组协议，合富辉煌将向保利发展出售保利顾问集团，并收购后者持有的合富中国43.9%股权。

  2018年1月，合富辉煌与保利发展（当时名为“保利地产”）签署了《业务合作框架协议》，约定合作经营一手及二手物业代理业务，不久后，双方成立了合资公司——合富中国，开始进行业务重组。从目前来看，这两家企业的融合不太顺利，在业务、员工薪酬及管理系统等方面未能达成全面共识。

  合富辉煌认为，公司已经获得有关合作的大部分价值，进一步整合的价值不大，改变合作模式或许还可以发掘新的业务协同效益。

  4月8日，接近保利发展的知情人士对中国房地产报记者透露，磨合难确实是双方选择调整合作方式的主要原因，未来保利发展将独立发展旗下的代理业务。

  重组4年后改变合作模式

  合富辉煌与保利发展在2018年5月签订了正式的合作协议，保利发展向合富中国注入所持保利顾问集团全部权益，换取合富中国的43.9%股权，合富辉煌则按发行价每股新股份4.2港元向保利发展配发及发行新股份。重组完成后，保利发展持有合富中国43.9%股权，合富辉煌持有其余股份。

  2018年8月，有消息指，两家公司的一二手代理业务重组合并完毕，合富辉煌及保利发展的相关代理业务均并入了重组后的合富中国。

  根据当年的不竞争承诺，保利发展及合富辉煌的所有一手、二手物业代理业务都由合富中国独家经营，2019年至2021年，合富中国向保利发展提供服务的物业交易价值分别为130亿元、110亿元、130亿元。

  只是，民营企业与央企融合的困难比预想中要多。合富辉煌表示，合作重组完成后，公司与保利发展已尽最大努力共同促进合富中国及其附属公司（包括保利顾问集团）的全面整合。尽管如此，基于两家公司在业务文化、组织架构及营运模式的差异，合富辉煌与保利发展未能就整合的各个方面达成全面共识，包括合营公司的业务、员工薪酬及管理系统等。合营公司董事会层面以下的实际日常营运及管理仍然相对独立，与2018年合作重组前的经营模式类似。

  合富辉煌认为，考虑原有合作模式及迄今所取得的成果，进一步整合也不会创造额外价值或协助该公司的长期策略，改变合作模式可能对双方都更有利。

  新的重组方案是这样的：合富辉煌向保利发展出售保利顾问集团，并收购合富中国（不包括保利顾问集团）43.9%股权，最终持有合富中国100%的股权。重组没有涉及现金代价，合富辉煌预期将录得未经审核出售亏损约2.82亿港元。

  再度重组的目的很明确，就是为了解除此前的不竞争承诺，令合富辉煌及保利发展都可以独立经营各自的物业代理业务。当然，双方也可就个别项目进行合作。例如，保利发展承诺未来5年内，每年会给合富辉煌提供货值不少于800亿元的物业进行一手代理业务合作。

  合富辉煌方面对中国房地产报记者表示，公司与保利发展的合作关系，将由过去的股权合作调整为集团层面的战略合作，调整后，双方将在新的合作框架下展开全国范围的业务合作。

  保利发展：代理业务市场化方向不变

  在保利发展与合富辉煌牵手前，地产行业已有一些房企尝试与代理公司进行更深度的合作。2017年1月，融创表示看好中国房地产存量交易市场的发展空间，以约26亿元入股链家。同年4月，万科也通过增资事项以30亿元的价格获得链家股权。

  股权投资容易，但业务层面的合作推进却并无太多成功案例。比如，北京万科曾在2015年7月与链家共同成立万链公司，发展家居装饰业务，但在2022年1月，北京万科还是退出了所持股份。

  从经营业绩来看，2021年开发商的流动性紧张对合富辉煌的影响不小。2021年，该公司物业代理业务的营业收入增长了17%至约70亿港元，但归母净利润却亏损5.45亿港元。原因在于，相关客户的信贷质素恶化，导致该公司计提了3.06亿港元的应收账款减值准备，及1.52亿港元的应收贷款减值准备。

  虽然合富辉煌的短期业绩波动较大，但在与该公司的合作中，保利发展打开了代理业务市场化的空间。在与合富辉煌合作前，保利发展旗下已有一手、二手代理业务板块，代理也是其“不动产生态”产业链中的一环。公开资料显示，在2018年与合富中国启动重组融合后，保利地产投资顾问有限公司（以下简称“保利投顾”）便启动了全面市场化战略，2019年与融创、世茂、旭辉、融侨、实地、新力等60余家开发商在咨询顾问、营销代理、渠道拓展等方面达成合作，落地项目覆盖30多个城市。

  保利发展在2021年的中报中表示，公司的销售代理平台持续加大市场化拓展力度，销售代理业务覆盖全国200多个城市，代理项目超2200个，代理销售规模超2500亿元。据了解，目前保利投顾已形成新房代理、新房分销和存量房租售三大核心业务，旗下拥有4家子公司，32家区域公司，业务覆盖超100座城市，累计服务项目超1000个。该公司旗下二手经纪品牌保利爱家入驻超30个重点城市，直营门店超100间。营销平台——悦家云已累计落地全国102个城市、431个地产项目。

  接近保利发展的知情人士介绍，因为两家公司在文化及管理等方面的差异难以磨合，重组前后，各自的实际运作其实没有太大变化。退出合富中国后，保利发展将继续发展旗下的代理业务，“这块业务一直都是市场化运作，保利发展自己的项目会进行联合代理，对保利投顾也没有政策倾斜，跟其他代理公司公平竞争”。该人士表示，未来保利投顾的首要目标还是满足保利发展的需求，市场化的方向也没变，只是因为目前的市况较为复杂，会更谨慎选择外拓的项目。

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