2022,燕郊最后的“暴击机会“!

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2022年4月6日，全面“封城”20多天后的廊坊北三县将全面解封。   燕郊、大厂、香河将逐渐恢复“进京通勤”。   而历经本次全面封城后的北三县，不管是“燕郊漂”，“大厂漂”，还是“香河漂”，可能会有一轮“大规模的返京潮”。   伴随着“返京潮”的背后，则是“抛售潮”，北三县二手房挂牌量必定将会激增，尤其是燕郊这个存量巨大的“网红小镇”。   根据绿中介的数据显示，燕郊目前的二手房挂牌量已经超过2.1万套，达到了21859套，是大厂和香河的4倍多。   在全面封城的20多天里，燕郊二手房挂牌量激增1500套，如果按照这个速度增长下去，2022年燕郊二手房存量将超过3万套。  

  2021年在“二手房取消限购传闻”和“平谷线地铁开工”的双重刺激下，燕郊二手房市场爆发，卖出了1万套的“天量”。   而后成交量开始“回落”，目前燕郊一个月的二手房成交量大概在400套左右，一年也就是5000套-6000套左右的去化量。   如果从数据上看，经过多年的房地产“无序开发”，京东网红小镇的燕郊已经是一个严重“过剩型”市场。   所以本轮疫情结束后，燕郊房价必定“承压”：我们预计燕郊房价在本轮疫情后，至少会有10%-15%的下调空间。   这相当于燕郊把2021年的“地铁涨幅”全部吐出，重回“最低点”。   到了那个时候，才是燕郊重新“建仓”的最佳时期。   那么为什么燕郊，乃至整个北三县会出现今天如此“凄凉”的局面？   我们认为这一切都要归结于“北三县地区”的付出和回报，出现了严重的“不对等”，付出太多，而利好的回报太少。   比如自从2017年北京新版城市规划出台后，确定了“通州和北三县实施四统一规划”的大方向，从此以后“北三县地区”也进入高质量发展阶段。  

  什么是“高质量发展”？   对于北三县地区来说，“高质量发展”就是标准全面对标北京：  

第一，北三县的“户口单列”，其他城市可以“无底线抢人”，北三县不可以，北三县的落户难度甚至比一些省会城市还要高。

 

比如西安2018年本科“零门槛落户”，但北三县不可以，导致北三县错失了最好的“抢人时机”。

 

第二，北三县也要实施“产业禁入”，导致北三县地区只能发展“门槛较高”的产业，从而错失了“低门槛的产业发展机会”。

 

2017年相关部门就出台了“廊坊三河市、大厂县、香河县新增产业的禁止和限制目录”，这个目录中对“制造业”也是有明显的限制，基本上也是对标北京的。

 

 

很显然，用北京的“标准”来对待北三县，那是“不公平”的，因为要求太高了，一定会限制“北三县”地区的发展。  

所以既然北三县地区“不能抢人”，也不能“随便发展产业”，又要实施“高质量发展战略”，那么就必须要给与北三县地区“相应的北京待遇”。

 

没有“北京待遇”，奢谈“北京标准”，那就是典型的“不自量力”，北京能干的事情，中国绝大多数城市都没有“实力干”。

 

和北京通州区实施“标准统一”，你北三县有这个“实力”吗？

 

你凭啥能够和北京“同一个标准”，实施“高质量发展战略”？

 

所以，必须要大幅度提高“北三县的待遇”，这个战略才能推行下去，否则一切就是“空谈”。

 

于是在2020年3月，国家发改委印发了《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》，明确提出“北京通州区和廊坊北三县打造京津冀协同发展示范区”。

 

2021年在多方努力下，终于推动“平谷线”强力开工，并提出将在2025年年底实施“全线开通”，这是北京第一条“跨省地铁”。

 

由此可见，这是非常不容易的一个“突破”，历经十年之久的“燕郊地铁”终于可以落地了，容易吗？非常不容易。

 

 

但是只有一个“地铁”就可以支撑“京津冀协同发展示范区”了吗？

 

这显然是不可能的。

 

我们认为，2022年燕郊，乃至北三县地区至少会有“三次暴击”的机会：

 

第一，通州+北三县地区，联合成立真正的“副省级新区”，由一个机构来实施统一管理，避免“政出多门”。   这个“副省级新区”一旦成立，意味着北三县地区正式“脱冀入京”，将正式由北京地区“实施托管”。   这是2022年第一个“暴击的机会”。   第二，宣布“进京检查站”正式外迁，并提出相应的“外迁规划”和具体的“时间表”。   进京检查站不迁，“通州+北三县”的京津冀协同发展区就是“空架子”，就算是地铁也无法挽救北三县的没落命运。   这是2022年的第二个“暴击机会”。   第三，建议官宣北三县地区“正式取消限购”，目前虽然有种种传闻“北三县已经不限购”，但并没有得到官方的认可。   目前趁着中国楼市即将启动新一轮“救市”的风口，建议正式官宣“北三县地区取消限购”，或者是“定向北京群体取消限购”。   这是2022年的第三个“暴击机会”。  

我们认为，以上北三县的“三大暴击机会”大概率会在2022年全部实现，背后不仅是几十万“北漂通勤族”的核心诉求，也是廊坊北三县地区发展的“核心基础”。

 

如果2022年，以上暴击机会一个都没有出现。

 

燕郊，乃至整个北三县，“GAME OVER”!

 

2022，不仅是燕郊最后的暴击机会，也事关整个北三县的“生死存亡”。

 

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