金辉控股IPO:“均好生”能否成为资本市场新宠儿?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-03-30 20:03

原创房小评中国房评报道今天

3月26日晚，金辉控股（集团）有限公司（以下简称“金辉控股”）的招股书出现在香港联交所的网站上，这也让其成为2020年第一家向联交所递交上市申请的内地品牌房企。

相较于大多数品牌房企较高的曝光率及知名度，金辉控股对于很多地产业内人士而言有些陌生，以至于闹出过将其与已在香港上市的金辉集团（0137.HK）相混淆的笑话。

金辉控股的地产行业排名显然高过其知名度。在克而瑞的销售排行榜单中，金辉控股在2019年以888.6亿元的全口径销售额排在所有房企的第40位。

而在这份榜单里，尚未实现上市的TOP40开发商，仅剩两家。

考虑到市场下行的风险及随之而来的对房企估值逻辑的调整，低调稳健，突出“均好性”的金辉控股，可能是近年来少有的优质IPO房企。

闷声赚“稳”钱

高风险高收益，这是很多人对房地产企业的评价。最主要的依据就是房企普遍的高负债率。尤其是正在谋划IPO的房企，负债率远超行业平均水准是常态。期望上市之后修复利润，降低负债率也是房地产企业的常态。

但金辉控股不同，在上市之前，其负债率水平、盈利数据就基本与行业均值持平。在近几年的房企IPO案例中，金辉控股可以说是名副其实的黑马。

据招股书披露，2017-2019年间，金辉控股的净利润分别为22.21亿元、23亿元及26.90亿元，年复合增长率10%，其中2019年增幅为16.96%；毛利率则在26%-35%之间。

图片来源：招股书--重庆金辉城四期

多家公布2019年业绩的房企高管判断，未来房地产行业毛利率将维持在25%左右，而2000亿元阵营以上的头部房企想要将毛利率水平保持在25%~30%之间。金辉控股的利润水平基本与这些头部房企持平。

在负债率方面，由于房地产行业在计算负债时，通常会把预收款计入负债，造成一定程度上的数据失真，因此房地产行业内通常认为扣除预收款之后的资产负债率更能反映房企真实的债务水平。

2019年，金辉控股该项数据为47.73%。对比相关媒体统计的《2019上半年房企去除预收款后的资产负债表》，TOP50房企资产负债率均值为49.6%，金辉控股的数据仍低于行业均值。

赚“稳”钱的房企，或许是对金辉控股最好的概述。正如金辉控股管理层曾在接受媒体采访时的表态：“企业最核心的还是要赚钱，盈利是重要基石。”

图片来源：招股书--福州淮安半岛

“稳”，首先表现在对产品线的选择上。

金辉控股的主力产品，就是面向“刚需”的首置和首改产品。在金辉集团四大产品系中，“优步系”、“云著系”这两个产品线主要对标首置和首改客户，而以城市综合体为主的“大城系”产品也有极高的比例针对首置和首改市场。

从结构来看，金辉控股当前144个项目中有52个优步系项目，33个云著系项目，分别占到了金辉控股权益建筑面积的31.6%和25.2%。

刚需产品去化快，回款快，最能为企业提供财务保障。体现在数据上，就是极高的去化和回款速度。

据《金辉集团2019年公司债券半年报》显示，金辉控股已完工项目销售平均去化率达96%，在建项目平均去化率达87%，平均回款周期35天，这些数据均位居行业前列。显示出金辉控股赚“稳”钱的基础。

追求平衡的“均好生”

单纯求“稳”的房企，显然不符合“高风险高收益”这一房地产行业特征，发展速度也必定受到影响。

在风险与安全的平衡上，金辉控股是行业内罕见的一家企业。“均好性”，是其较突出的一个特征。

如果单纯比发展速度，金辉控股显然比不上前几年突飞猛进的那些闽系房企，金辉也因此在行业内被贴上“非典型闽系”的标签。

但如果对比全行业，金辉控股的发展速度显然不算慢。

招股书数据显示，在2017年、2018年及2019年三年里，金辉控股持续经营业务的收益分别为人民币117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元，年复合增长率达48.5%，其中2019年度增幅高达62.56%。

对比相关媒体公布的上市房企2019年半年报营收增幅榜，金辉控股2019年度的营收增幅可排在27位。

图片来源：招股书--金辉崇文府

在营收数据保持较快增速的同时，金辉控股近年来的销售排行也在稳步提升。

根据克而瑞发布的《2019年中国房地产企业销售排行榜》，金辉控股以888.6亿元的规模排在第40位，而在2018年和2017年，金辉控股排名分别是第41位和42位，每年均有一位的爬升。这也是行业内对金辉控股发展“稳健”印象的最初来源。

在发展机会的把握上，金辉控股显示出高于行业平均的水准。

在2019年地产行业进入周期低谷的大背景下，金辉控股却逆势在土地市场加大了收储动作。并通过拿地新进入了绍兴、廊坊等多个热点城市。

根据中国指数研究院2019年1-12月全国房地产企业拿地金额排行榜，金辉集团以272亿元的拿地金额，位列所有房企的第35位。但从拿地溢价来看，这些新获取的土地大部分溢价率较低，属于市场低迷期的补货。

在房地产市场发展的黄金年代，“高风险高收益”显然是资本评估房企的第一准则，更准确的说，速度与规模是第一要素。

但在市场下行期，评判房企的维度显然更为复杂，“均好性”、“赚稳钱”这些金辉特征，显然有了更高的价值。

对于港股IPO的金辉而言，接下来的任务就是向资本市场阐述清楚自身的发展逻辑：“拿的什么地，卖的什么产品，以及变现能力如何，能不能把握好时机融资，融资的成本是多少”。

而成功IPO之后，资本市场的助力必将为金辉的下一步发展提供更多的资金支持。