刘洪玉：百强研究方法体系演变与房地产企业新发展模式探讨

2022年3月31日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2022中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十九届中国房地产百强企业家峰会”在北京隆重召开。

尊敬的各位来宾，大家下午好！

非常高兴有这样一次聚在一起当面交流的机会。根据惯例我先介绍一下百强研究方法体系的演变过程，然后就是介绍一下今年专题研究的情况，今年的专题我们聚焦在房地产企业发展的新模式，下面就这两个方面跟大家报告一下。

一、百强研究的十九年历程

我们是第19次作百强研究了，每次研究都有一个主题或主旨思想，根据这个主旨思想，不断完善研究方法和指标体系。最早的时候我们比较关注规模性、成长性、盈利性，到了第二年我们就把企业偿债能力和社会责任加进来了，后来又增加了运营效率指标。2009年在经历了美国次贷危机诱发的国际金融危机的冲击后，我们把偿债能力这个指标进一步发展为稳健性指标，强调企业要稳健经营，这样才会有发展潜力。2010年在房价快速上涨、政府开始采取限购限贷等房地产市场调控政策的背景下，我们提高了稳健性指标的权重，引导企业降低资产负债率，不盲目的追求高杠杆运作，也就是说，在十几年前Top10研究组就已经旗帜鲜明地提出了这样一个观点。从2011年起百强研究的指标体系，就稳定在了七个大的方面，即规模性、成长性、盈利性、稳健性、社会责任、运营效率、融资能力。最近几年，我们每次的报告都把经营稳健或稳健经营当作重点，希望我们的行业和企业都能够持续稳健的向前发展。

二、2022年评价指标体系的设计原则

今年指标体系优化的时候，我们遵循的原则没有变，要有规模也要有效率，要讲究成长，但是也要重视稳健，要赢利也不要忘记承担社会责任，同时融资的能力也非常重要，一个企业要想发展的话，融资能力也在某种程度上表征了它的综合实力。

三、2022年评价方法体系的改进

今年的评价方法体系完善的过程中，仍然是进行了一些微调，在稳健性指标中，根据近期一些企业出现的流动性问题及其产生的关联影响，我们优化增加了“应付款占总负债比例”三级指标，这也是从提高企业的稳健性的角度考虑的。在社会责任指标中，增加了“绿色建筑认证面积”三级指标，以鼓励企业饯行绿色发展理念，在开发建设和运营管理过程中，走绿色低碳和可持续发展的道路。整个指标体系有7个二级指标、35个三级指标。

四、数据来源与复核

数据来源渠道与往年基本一致。今年研究组特别加强了数据的审核和交叉的复核，虽然百强研究报告并不会构成任何决策的依据，但研究组对报告的质量仍然有非常高的追求，希望通过研究组的努力，让报告的数据资料更加翔实、结论更加可靠。所以对于一些有问题或有疑问的企业，我们筛选的时候就给筛掉了，留下来的样本企业是到目前为止符合评价入围标准的企业。

五、房地产企业新发展模式探讨

接下来讲一讲房地产企业发展模式这个话题。这次百强研究的主题是“优化模式，行稳致远”。大家也看到了，最近一两年多的时间，关于探索新的发展模式，在多个重要的场合被反复提及，而且现在最新的说法是要“提出向新发展模式转型的配套措施”。表明这个事情事已经很急迫了，要找到新的发展模式，还要提出来配套措施，推动这个行业尽快转变发展模式，让它走上一个良性循环、健康发展的轨道。

为什么这么迫切？我们要先看一看关于旧有的模式都有哪些问题。传统发展模式是房地产业以住宅建设为主，“以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业”我们耳熟能详。而房地产企业是以开发销售为主，以规模为导向，到了后期越来越规模导向，挣不挣钱都不重要了，规模更重要。这就形成了高杠杆、高负债、高周转，本来提高效率应该是好事，但企业追求的是预售模式下的资金高周转，或者是自有资本的高周转，而不是存货的高周转，存货转得反而越来越慢了，进一步推升了企业的杠杆水平。有一些人用更加夸张的语言来形容旧模式——“疯目标、猛扩张、狂拿地、狠激励、强跟投”，这里的每一个形容词，都透着明显的非理性成分，暗示着让人不寒而栗的隐忧和风险。另外，旧模式的特征，还包括土地供应、管理粗犷等。旧模式非常依赖过去旧有的经济社会发展环境，也就是经济高增长、高速的城镇化发展，政府追求土地财政，金融缺乏足够的监管，住房还存在着短缺，但是现在这些情况都发生了变化，所以过去积累的风险就开始暴露出来，而爆发点就是企业财务的韧性不足和不可持续问题。

什么是新的发展模式呢？我最近一直在思考这个问题，希望借这个机会和大家交流一下。

新的发展模式是推动行业向高质量发展转型的模式，涉及制度、行业或产业、企业三个层次。今天我们的主题是房地产企业新发展模式探讨，所以我只讲一下企业层次的新发展模式的思考。从企业层面看新的发展模式，我觉得主要集中在运营管理、产品和服务以及企业管理三个维度。

从运营管理的角度，新模式要能够提高效率、降低成本、优化流程、提高专业化管理水平。从产品和服务维度，新模式要求房企在为企业和家庭提供空间和服务的过程中，更加绿色低碳、智慧便捷。从企业管理的维度，则包括组织适配、流程再造、激励机制改革、数字化赋能等方面。

在这次的百强研究过程中，我们高兴的看到，许多企业已经在率先进行新模式的探索，而且有些已经取得了积极的进展。希望这些探索在大家的共同努力下不断取得成功，期待明年的百强研究成果发布会上看到更多成功案例。谢谢大家！

本文首发于微信公众号：中指研究院。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

相关知识

现场丨刘洪玉：房地产发展潜力基本面向好
中指沙龙 | 房地产新发展模式新在哪？
刘洪玉，中国房地产泡沫有吗？有多高
专访方西瓜研究院刘洪方：构建产学研体系，实现品牌实力可持续发展
2022中国房地产百强企业研究报告
房地产行业进入变革与转型阶段 业内探寻新发展逻辑
房地产行业进入变革与转型阶段,业内探寻新发展逻辑
刘洪玉：当前中国房地产市场整体较为稳定，交易规模和交易量未出现大幅度变
快讯：刘洪玉担任“2020中国家居经理人评选”全国评审
2020年中国商业房地产企业百强峰会