鉴报｜房地产调整背景下，碧桂园如何应对行业周期？

3月30日，碧桂园2021年度业绩报告出炉。2021年，碧桂园实现归属公司股东的合同销售金额约5580亿元，营业收入同比增长13%至5230.6亿元。截至去年底，权益可售资源约1.48万亿元。从这三个数据指标来看，碧桂园行业领先地位仍未动摇。

年报发布后，碧桂园股价当日午后涨幅超8.9%，最终以每股6.08元收盘，上涨6.29%。而在当天举办的碧桂园2021年全年业绩发布会上，其管理层对于市场的判断以及如何穿越行业周期，成为关注的焦点，尤其是碧桂园的财务走向更有风向标的意义。

在业绩发布会上，碧桂园管理层对于市场的判断以及如何穿越行业周期，成为关注的焦点。

开源节流，保现金流和“三道红线”

从去年下半年开始，随着调控政策收紧，行业分化加剧，部分房企面临经营困境。碧桂园总裁及执行董事莫斌也直言去年房地产市场经历了十年来最大的波动，房地产市场的成交整体出现前高后低的态势，下半年市场整体转冷，金融机构的风险偏好下行，给行业的每一位参与者都带来了挑战。

“调控是为了维护房地产市场的健康平稳发展。”莫斌认为，房地产依旧是社会经济支柱产业之一，在目前“三稳”方向的指导前提下，政策、融资、信贷都将得到边际的改善。

如何穿越行业周期是任何一家房企均要面临的问题。对此，莫斌表示，针对目前市场状态，公司采用的策略是开源节流，保现金流，保“三道红线”，做正确的事情，以及做确定性的事情。正确的事情就是做有现金流的利润，确定性的事情就是控支出、调结构、保资产。

偿债成为目前很多房企前面的“雷区”，而碧桂园的债务结构则在持续优化中，表现为有息负债余额同比下降2.6%至3179.2亿元，其中短期债务占比下降至25%，现金短债比约为2.3倍。净负债率为45.4%，相比上年底优化了10.2个百分点。

据莫斌介绍，“截至3月30日，年内公司已无境内到期债券，仅两笔可回售公司债共计40亿元。在境外债方面，仅有7月份到期的一笔7亿美元优先票据，碧桂园已提前做好了还款的计划，并会根据市场情况考虑再融资等安排。”

对此，亿翰智库分析认为，作为行业内全周期综合竞争力最强的房企之一，碧桂园在财务管理上，严守财务纪律，杠杆把控严格，能够在逆势行情之下有足够容错和腾挪的空间。

自身“造血”叠加借资本东风

自身造血能力是企业发展的根本。对于房企而言，销售是最大的动力源(600405)。而高位销售回款，则保障了企业经营性现金流的安全。

据年报数据显示，2021年，碧桂园权益合同销售金额5580亿元，累计实现权益物业销售现金回笼约5022亿元，回款率达到90%，这是碧桂园连续6年达到90%以上。截至2021年12月31日，碧桂园现金余额约1813亿元，可动用现金储备充足。

2021年，碧桂园实现权益物业销售现金回笼约5022亿元，回款率达到90%。

据莫斌介绍，2021年，碧桂园内部在提升全周期竞争力的同时，对于业务考核也做了相应的调整，在市场下行阶段，从销售回款考核转变为可动用现金考核，要求区域形成常态化收支管理机制，以支定收，牵引每个区域、每个项目都在一个安全的边际下操作。

值得关注的是，财务稳健性及偿债能力的增强，使碧桂园获得了资本市场的青睐，成为行业内为数不多成功重启境内外融资渠道的民营房企之一。

在2021年9月份之前，碧桂园在境内外市场发行长久期、低成本的融资工具。9月份之后，碧桂园也成功在境内外发行多种类直接融资工具。与此同时，碧桂园的融资成本也在逐年下降，去年加权平均融资成本较上年底下降了36个基点至5.2%。这样的融资成本在去年的民营房企中并不多见。

今年以来，随着融资政策的宽松，碧桂园在资本市场取得了新突破。3月份，碧桂园在银行间交易商协会首度获批50亿元中票额度，预计将在业绩发布之后进行首发。

值得一提的是，今年碧桂园也获得银行机构的充分支持。3月，碧桂园又先后与招商银行(600036)、中国农业银行(601288)广东省分行签订150亿元及400亿元的战略合作协议。

在中信证券(600030)分析人士看来，自去年11月开始境内融资渠道逐渐畅通，由于碧桂园财务稳健，信用记录可靠，成为首批境内信用债融资渠道恢复畅通的大型民营企业之一。

对于当前的融资环境，碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君持乐观态度。她表示，在开发贷方面，对于优质的企业，四大行都表现出极大的支持；在收并购方面的贷款额度，银行给碧桂园的授信进一步加大，2022年整个地产行业的优质企业融资环境会比较好。

但是，伍碧君指出，碧桂园基于对行业未来的发展和对自己的定位，还是会继续向“三道红线”指标转“绿”去努力，不会继续加大融资额度。

1.8万亿元权益可售资源的“底气”

充足的授信额度无疑增强了企业经营的灵活性和稳定性，截至2021年底，碧桂园未使用授信额度约2615亿元。另外，2021年，碧桂园净经营性现金流达到108.6亿元，显示出企业自身造血能力强劲。这令其可以更好地把握目前房地产市场的收并购以及拿地的时机。

事实上，土地储备丰富是碧桂园的另一张底牌。截至2021年年底，碧桂园位于中国内地的权益可售资源约1.48万亿元，另有锁定但尚未签约的潜在权益可售资源，合计约1.8万亿元，可维持公司未来3年左右的销售需求。而在碧桂园可售货值中，98%位于常住人口50万以上的区域，75%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈。

值得关注的是，2021年5月，北京第一批集中供地开拍，其中北京城市副中心1201街区地块竞争异常激烈，在进入竞人才社区面积阶段，碧桂园以“41.15亿+1.15万平方米国际人才社区”将其拿下。2021年6月，该项目就举行奠基仪式，年底即实现销售。目前，该项目命名为碧桂园·和世界，主要打造6-11层的洋房。

关于市场布局，莫斌在业绩发布会上表示，碧桂园将继续响应国家新型城镇化建设战略，聚焦城市深耕。未来将对全国的市场做进一步的分类，按照市场规模、供需关系遴选出符合集团战略发展的市场，更加聚焦于以大都市圈为首的一二线和强三四线城市。

对于业内关心的2022年的销售目标，碧桂园高层表示，自从2018年以来，碧桂园坚持 “提质控速、行稳致远”的战略方针，销售规模不再是碧桂园第一追求，而是追求合理的量价关系，有质量的销售、经营。

可以看到，2021年碧桂园经营效率和管理质量也在不断提升，其中碧桂园销管费占收入的比例为5.5%，同比下降了0.5个百分点。在中指研究院看来，碧桂园围绕“以销定产、以收定支、腾笼换鸟”的方针，降低无效支出，确保现金流在严峻外部形势下保持稳定充足。

对于今年的房地产市场，莫斌认为，新房销售市场规模去年有18万亿元，相信房地产市场还会长期存在，碧桂园对未来充满信心；市场挑战和机遇一定是并存的，中国新型城镇化还有很长的路要走，追求美好生活的人们永远在路上，居民和新市民的合理住房需求一定会得到支持及满足。目前房地产调控政策已经筑底，市场信心会逐渐恢复，但受疫情影响，房地产市场信心恢复仍需一段时间。当前最重要的是加强自身竞争力，不管市场上行还是下行，通过竞争力牢牢占据市场地位。

文/袁秀丽 图片来源 企业供图

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