千亿并购融资持续发力 新希望接手正荣佛山项目

  美的置业之外，民营房企收并购队伍中又添新希望地产。

  3月27日，正荣地产集团有限公司（以下简称“正荣地产”，06158.HK）发布公告披露，其以约1.56亿元出售正隆（佛山）置业发展有限公司（以下简称“正隆佛山”）51%股权予新希望地产。

  此前3月24日，浦发银行成都分行向新希望地产意向授予50亿元专项并购融资，这成为此次项目股权收购的契机。除新希望地产外，据记者统计，碧桂园、美的置业等多家房企2022年以来均获得金融机构的并购类融资额度，累计达数千亿元。

  2021年下半年以来，房企出现一波暴雷潮，有房企高管在受访时告诉记者，硬币的另一面是，这种行业形势反而给了部分房企“弯道超车”的机会，因为大部分的企业都在收缩、去库存，部分企业这时候逆势而上，是有机会在企业体量等综合实力上再上一个台阶的。

  不过，在央视财经评论员薛建雄看来，现在行情并不好，扩张不一定有利，他认为，目前的收并购风险远大于机遇，毕竟地价还不便宜，而且建材人工等成本在涨，但房价不涨，不能对行业前景太乐观了。

  3月28日，就新希望地产的收并购计划等问题，记者向该企业发送了采访提纲，但截至发稿未获得回复。

  正荣资产处置计划之内

  在2月23日召开的正荣地产投资者电话会议上，该公司高层曾披露，公司已经梳理了一批合作项目和投资性物业，与现有的合作方以及国企央企洽谈项目股权转让事宜。预计2022年上半年，正荣地产可以完成30亿元～40亿元规模的资产盘活处置。

  而此次与新希望地产的项目股权转让正是正荣此前资产处置计划的落实。

  公告显示，2022年3月25日，正荣地产间接附属公司、新希望地产全资附属公司、正隆佛山与正荣广州及合凡广州订立协议，正荣地产向新希望地产出售正隆佛山51%股权。上述正隆佛山为正荣地产、新希望地产与合凡广州的合营企业，主要在中国从事房地产开发，由正荣地产和新希望地产分别持有51%和49%股权。

  据悉，正隆佛山持有广东省佛山市南海区里水镇草场居委会地段地块土地使用权，该地块总占地面积约32937平方米，规划用作住宅及零售用途。该宗地于2019年底由正荣地产与新希望地产进行联合开发，总体货值约26亿元。

  截至目前，该项目已基本竣工，所有楼宇已完成封顶，且约三分之二的可出售物业已售出。出售事项完成后，正荣地产将不再持有目标公司的任何权益，而目标公司将不再作为本集团的附属公司入账。

  项目可出售物业已经售出三分之二，正荣地产为何急于此时将其持有的股权全部出售给合作方？

  一方面，截至目前，正荣地产有14笔未到期境外债券，存续规模约35.99亿美元，其中已经要求对5笔2022年内到期的海外票据展期一年，自身债务问题难以解决；另一方面，佛山的房地产市场表现也是一个重要因素。据合富研究院及佛山市房产信息网数据，2022年1月全市网签量为77.19万平方米，同比下降33%，2月份网签量为42.86万平方米，同比下跌31.69%。佛山楼市整体成交处于低位，也增加了正荣在该项目的变现难度。

  正荣地产董事会认为，从正隆佛山撤资可使集团集中资源投入现有业务，符合公司及其股东的利益；出售事项也可以增加集团的现金资源以履行其财务承诺，集团目前拟将出售事项所得款项用于偿还现有债务。

  房企并购融资累计千亿元

  作为此次交易的另一方，新希望地产的境况与正荣地产截然不同。

  据克而瑞数据监测，2021年新希望地产完成全口径销售额1059.1亿元，全国排名第39位，权益销售额530.1亿元，排名第49位。

  2021年半年报显示，剔除预收后的资产负债率68.00%、净负债率73.60%、现金短债比1.31，连续三年“三道红线”均保持绿档。

  半年报同时显示，新希望地产预售房款合计546.62亿元，同比增长16.32%。截至期末，新希望地产的资产总额1613.90亿元，较年初增长12.26%，预收款项在总资产占比达31%。公司有息负债总额359.24亿元，有息负债占比28.23%，同比下降4.58%。一年内到期的有息负债占比维持在20%左右，始终保持良好的资本结构。

  为促进房地产行业良性循环和健康发展，2021年12月，央行、银保监会联合发布《关于重点做好房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，为房企间项目并购营造良好融资环境。

  3月24日，浦发银行成都分行向新希望地产意向授予50亿元专项并购融资，包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化等创新融资业务品种。

  据中指院监测，截至3月23日，各渠道房地产并购类融资逾1500亿元，其中，招商银行授予华润置地融资额度200亿元，招商银行给予碧桂园150亿元并购融资，而建设银行给予美的置业220亿元融资额度。

  在逾1500亿元房地产并购类融资中，房企直接发债融资占比4.6%，银行授予房企的并购贷款额度占比66%，房企共获得七成总融资额度，其中民企获得资金占比41.6%；另外金融机构并购债融资29.4%。

  首都经济贸易大学特大城市经济社会发展研究院研究员、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，2022年以来，不少企业遇到资金瓶颈、经营困难，需要兼并重组才能走出困境，这是并购类融资活跃的背景，但这类融资能否真正发挥作用，还要考虑并购的风险和项目本身的可持续发展能力。

  在3月28日召开的美的置业2021年度业绩会上，公司董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐透露，“去年第四季至今，美的置业已收购13个项目的股权，总投资17个亿，但由于把项目存量资金盘活了及借助并购贷，集团占用资金仅4个亿。”郝恒乐还表示，按策略，公司未来还会推进合作方项目的收购、置换，提高自操盘比例。

  上述房企高管认为，2022年并购重组肯定会出现，但即便不少房企纷纷获得并购融资，房企间的并购在今年能否成为趋势，现在还不能确定。“因为目前大部分民企的资金链都承压，自顾不暇；而国企和央企在市场上肯定要挑肥拣瘦，项目谈判时趁机压价，其出价能否覆盖项目的抵押贷款是个问题。”

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