拖欠租金1.6亿元，四川重点项目青龙公铁物流园陷困局 政府已介入

  刘伟还在等待。

  “借款19万元购买的商铺，现在可能面临血本无归的境地。”购买四川天府新区的青龙公铁物流园（以下简称“青龙公铁物流园”）11号楼商铺的刘伟（化名）望着远处颇为清冷的项目无奈地表示。

  这是一个曾引发关注的项目：“2012年四川省重点产业项目”“西南地区唯一零公里对接两条铁路货运线与火车货站的物流商贸基地“ “前三年每年返租6%，后三年返租10%，满6年可回购”；随后开发商又大肆宣传将引进宝马、奔驰、中储粮、格力、云天化等知名大型企业为承租商。

  美好的未来吸引了数以万计业主投资置业。

  然而到了2021年8月份，这个承载着人们梦想的青龙公铁物流园，出现了数千业主集体维权讨要租金和房款一幕。据不完全统计，青龙公铁物流园所属开发商四川青龙工业经济开发有限公司仍拖欠1.2万余名业主近1.6亿元租金未支付。

  “青龙公铁物流园在2020年7月起就出现过因资金链断裂无法支付业主正常租金的情况，后经政府协调，分期付给业主约3000万元租金后，就再也未进行过租金支付。”有业主表示。

  根据青龙公铁物流园开发商表述，租金迟迟未支付是因为疫情原因经营不善导致。

  目前，业主维权仍在继续，当地经侦（经济犯罪侦查）大队已立案侦查，立案查询该公司资金去向；四川天府新区眉山管理委员会也已介入调查。

  记者查询企查查得知，四川青龙工业经济开发有限公司涉及法律诉讼多达522件。

  “神话”破灭

  青龙公铁物流园于2008年开工，由四川青龙工业经济开发有限公司开发建设；2012年完工，总占地面积1500亩，起初以“西南生资市场“命名，后改为“青龙公铁物流园“，土地性质为商业及工业用地。从2012年开始，以售后返租模式共销售商铺1.5万套。

  早在2017年，青龙公铁物流园就曾出现过资金紧张而无法及时支付租金的情况。

  “既然那时就出现过资金断裂，为什么还要继续卖给业主？这不是明显的坑我们么”业主蔡述军非常气愤。

  蔡述军和妹妹蔡婷在2018年2月分别购买了该项目11-2-222211、9-2-232222商铺。

  起初购买时，仅仅是售后返租以及6年回购的政策并没有让这对兄妹心动，真正让他们下定决心购买的，是因为物流园里专门修建了一条铁路。

  “不止我们兄妹，很多业主就是因为有这条铁路才愿意购买的，毕竟一个物流园有一条专门的铁路是很有吸引力的！”蔡述军说道。

  但即便如此，依旧没能让这个物流园顺利经营下去。

  很多业主发现，自己购买的所谓“商铺”居然是一个大仓库，商铺则是用油漆在地上划出的像极了车位的“格子铺”。

  起初售卖商铺时，开发商四川青龙工业经济开发有限公司以在内经营商家害怕业主打扰为由，不允许业主入内查看详细情况；对于看房业主，也仅仅是坐着观光车绕着物流园外围参观一圈。

  “要知道买的商铺就跟一个放大了的车位一样，还是修建在这么偏远的仓库里面，我们说什么也不能买啊！”一业主激动地说道。

  得知现状的业主们坐不住了，陆续跑到物流园维权。

  2021年8月2日，数千名业主聚集在青龙公铁物流园门口，齐声要求开发商退房并支付所欠租金，这一声势浩大的举动使得政府各个部门出动，也终于逼出了开发商实控人王康明现身。面对业主诉求，四川青龙工业经济开发有限公司法人代表王康明却说出了“要钱没有，要命一条”的说辞。

  “这和泼皮无赖有什么区别！”业主表示。

  如今，仅仅开发商所欠的租金加在一起就有1.6亿元，心灰意冷的业主也不希望能够继续租满6年后才让开发商回购房产，“现在只要把欠下的租金补给我们，再退房就好了。”多年维权中，业主们身心俱疲。

  或存监管缺失

  售后返租销售模式，国家已经明令禁止多年。

  2001年，原建设部第88号令《商品房销售管理办法》规定，开发商如有“采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房”行为的，“处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款”。2006年在《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中更是规定，“对未取得预售许可证发布预售广告的，承诺售后包租、返本销售的”，要“予以严肃处理”，且不再区分销售的是不是“未竣工商品房”。

  《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”）已于2011年1月4日起施行。“司法解释”称，“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判10年有期徒刑。

  据业内资深人士孙先生介绍，无论采取何种方式，售后返租商业行为都跳不出以下模式：开发商将一个商场分割成若干商铺，售卖时承诺购房者为其代为管理租赁，在未来几年给予固定租金收入。

  这样的模式让业主觉得自身的经营门槛和投资风险都被大幅度降低，对于开发商而言，能吸引大批原本不热衷投资的人，将商铺尽快售出。

  然而，这一模式也面临着商铺无人租赁，或者后续经营入不敷出问题，存在较大风险。

  同时，有业内人士质疑，2018年前，该项目属于眉山市彭山区管辖，天府新区成立后才接管过来，该物流园区如此高调宣传和售卖，都没有及时有效制止，当地政府和主管部门在销售过程中缺失有效监管。

  官方：经侦已立案，依法依规解决

  如此大型的物流项目是如何走到资金链断裂地步目前不得而知。

  四川青龙工业经济开发有限公司副总经理杨继军告诉记者，在物流园长时间资金断裂情况下，业主们纷纷自行寻找承租商家，但物流园商铺都是用来做仓库的，一租至少在上百个，业主频繁来访让商家无力应付，最后纷纷退租。截至目前，青龙公铁物流园空置率达80%，经营异常困难。

  对于后续问题处理，杨继军表示，自去年8月4日数千人维权后，政府相关部门就成立了专班，并和业主建立了沟通群。下一步将在群中选出5位业主代表，整理收集不同诉求类型，再由公司提出解决方案。

  对于具体拖欠金额，四川天府新区眉山管委会经济贸易局何姓工作人员对记者表示，“目前已安排会计师事务所对相关资产及债务进行清理，涉及约1.5万套商铺。”

  据上述何姓工作人员介绍，去年8月份计划应支付约1.3亿元；经政府督办，去年先后仅支付了3000万元。截至目前，粗略统计拖欠费用约在1.6亿元左右，具体数据还在进一步调查统计之中。

  该工作人员强调，“2018年我们才从彭山区接管过来，政府一定会依法依规彻底解决此事，因涉及面很广，也十分复杂，需要时间去调查，目前还没有最终答案。”

  实际上，“售后返租“是明令禁止的销售行为，如今上万业主深陷”泥潭”无法自拔，企业的销售行为值得拷问的同时，政府是否存在监管缺位同样值得追问。

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