589亿！又一偿债高峰期到来，哪些房企接下来最难熬？

地产财富会

面对史上最难熬的偿债大年

和最集中的偿债月份

有钱的任性凭本事还钱

没钱的只能“告饶”断臂求生

那些存亡线上挣扎的房企

恐怕只有来一次痛快的大输血才能救命了

2022-3-14

春天来了，万物复苏，又到了房企们还债的季节。

好不容易从寒冬中挺过来的房企，还没来得及伸个懒腰，又被巨额的债务压得喘不过气来。

危险的债务

2022年堪称史上最难熬的偿债大年，同策研究院对样本房企进行估算后发现，有6成的房企今年到期债的规模要超过去年，有2成房企甚至直接达到了去年的2-5倍规模。

据克而瑞证券数据显示，2022年3-6月170家房企共有162.2亿美元存量债到期，从人民币债的到期情况来看，3-6月共有781.9亿元债券到期，合计2022年3-6月共有约1809亿元债券到期。

而眼下的三月，则是今年第一个偿债高峰期。

3月是各公司债集中到期的月份，合计约589亿元，占上半年总体到期债券的32.6%。

另一面，受监管收紧及部分房企爆雷事件影响，房企去年“借新还旧”通道受到很大影响。

克而瑞证券数据显示，170家房企2021年美元债发行规模明显下降。从发债集中度来看，2021年全年发债金额较2020年同比下降21.2%，其中，前十发债金额下降比例最大，为35.7%。

2021年170家房企发债金额及集中度情况

数据来源：克而瑞证券研究院 Bloomberg

数据的背后，是房企被打破的安全边际。

这意味着，接下来，很有可能陆续有房企熬不过3月这个偿债高峰期。危险的债务，随时可能会让你熟悉的某家房企陷入暴雷危机。

接下来哪些房企最难熬？

接踵而至的天量债务，让房企们惴惴不安。

那么，现在面临沉重债务压力的都有哪些房企？

1

//  佳兆业

据克而瑞数据显示：2022年3-6月美元债存量到期债规模最大前十房企分别有中国恒大、佳兆业集团、绿地控股(600606)、新城发展、华夏幸福(600340)以及雅居乐集团、蓝光发展(600466)等。

值得关注的是，深陷债务危机的佳兆业集团，早在2015年，佳兆业就曾深陷锁盘风波和债务危机，历经债务重组和业务重整，终于绝地重生。

数据显示，佳兆业3-6月存量到期美元债达17亿美元，排名榜单第二，全年来看，2022年佳兆业到期美元债更是高达34亿美元。

作为离岸债务规模最大的房企之一，佳兆业此前已多次构成实质性违约。同时，自去年11月爆发流动性问题以来，佳兆业位于广州、昆明、上海、深圳等地的开发项目陆续传出过停工消息，并引发业主担忧。

为了偿还债务，佳兆业采用了收缩战线、降价促销、抵押资产等各种方式纾困，但效果非常有限。2021年佳兆业累计九次发行30亿美元优先票据，票据利率在10.875%-11.95%之间。可见佳兆业对外负债的压力，以及高额利息压力。

接下来，其最快到期的是今年4月一笔5.5亿美元的票据，压力可想而知。

2

//  绿地

频频被媒体催债，甚至一笔几万块的合同款都被追着讨债，这就是这两年绿地所面临的债务惨状。

2020年10月28日，网易房产成都频道曾发布一则"绿地，请付款"的文章，要求绿地西南事业部支付合同价款7.5万元。几个月之后，又有多家东北地产媒体向绿地集团东北大区喊话，要求偿还一笔392万元的欠款。

近两年，绿地始终被沉重的债务问题困扰。数据显示，仅在美元债方面，绿地控股2022年3-6月存量到期美元债达12.5亿美元。

虽然通过卖楼、转让股权等方式，绿地试图“回血”解债务之困，但如今销售端的大滑坡让绿地后续的偿债之路变得更加困难。

中指研究院房企销售业绩统计数据显示，绿地控股今年1-2月销售额200.4亿元，同比减少41.2%。

3

//  新城控股(601155)

要说3月还债压力最大的房企，新城控股绝对算一个。

地产财富会梳理新城控股的债务发现，新城控股堪称是3月到期债务最集中的房企之一：

3月9日，新城控股有3060万美元利息需要支付；

紧接着，3月16日，新城控股又面临着14.3亿元票据到期，外加1.03亿元利息；

3月20日，新城控股有三笔，2024年到期的10亿元票据可提前赎回，外加5900万元利息；另一笔是2023年到期的票据，利息6160万元；还有一笔是下属公司New Metro Global，4050万美元票据到期，外加152万美元利息；

3月26日，新城控股一笔于2023年到期的票据需要支付5600万元利息。

也就是说，仅3月份，新城控股就得拿出大约32亿元，来应付各种到期债务以及支付利息。

另一面，市场的预期也在发生变化。2月22日，穆迪将新城控股、新城发展及新城环球有限公司(New Metro Global Limited)的展望由“稳定”调整至“负面”。

该机构分析师表示：“负面展望反映了穆迪对新城在未来12-18个月内房地产销售萎缩和信用指标减弱的预期，且运营环境和融资条件受限。”

2021年，新城控股累计合同销售金额约2337.75亿元，同比下降6.85%，相较于2021年预增速3.6%、260 0亿元销售目标，则只完成了89.9%。

另外，据新城控股近日披露的今年2 月份销售数据显示：2月份新城控股实现合同销售金额112.31亿元，同比减少9.81%；1-2月累计合同销售金额约190.94亿元，同比减少34.37%。

因此，尽管目前新城处在正常的发展轨道上，但接下来集中的债务和销售萎缩等问题究竟会不会给其发展带来诸多不确定性，甚至是继续拖累新城，也是外界普遍关注的一个问题。

4

//  禹洲

“黑铁时代”，巨大的偿债压力，已经成为整个行业普遍面临的难题。

比如今年明确表示要转向“小而美”，确保“活下去”的禹洲集团，早前，禹洲集团曾先后通过转让旗下禹洲物业服务有限公司全部已发行股本、出售其所持健采有限公司股权予泰捷有限公司等方式“回血”。

3月1日，禹洲又发布自愿公告称，通过不懈努力与债券持有人达成共识，实现了超过旧债券本金总额95%的旧债券展期，让公司取得极其重要的稳定性。

禹洲集团公告

禹洲在公告中表示：“某些称其持有旧票据少数权益的人士联系了本公司，如果不按他们的条件赎回旧票据，就对本公司采取法律行动。”

同时，禹洲还“告饶”道：“公司恳请所有债权人不要采取任何可能不利于实现整体解决方案，破坏公司稳定性的激进法律行动。”

谁不是把自由卖了，换成了柴米油盐，谁的生活又不是一地鸡毛。

事实上，禹洲“告饶”实属无奈，若不是日子难熬，揭不开锅，谁不想像过去一样“高傲且光鲜”地活着。

5

//  龙光

跟禹洲同命相怜的房企还有龙光。

简单说下龙光，龙光3月到期及回售期债券等到期规模合计52.99亿元；一年内到期或行权的境内债余额124.39亿元；另外还有6笔今年9月到期的关联ABS，存续规模40.51亿元。

龙光非常清楚自身境况，所以，3月22日到期的一笔余额为18.26亿元的债券，龙光提出了展期方案，但能否通过还不得而知。

天量债务压顶，能拖是拖，大家都在拼命争取时间，但龙光能拖多久，就跟它的展期方案一样，是一个未知数。

6

//  正荣

像龙光一样，正荣也是展期队伍中的一员，好在3月份到期的一份2亿元美元债，正荣获得1年展期，勉强可喘口气。

但后面正荣会很难熬，盘点了一下，仅今年3-9月，正荣到期的债券未兑付本金总额就达到了60多亿。

自曝1月融资净流出41亿，加上受各地预售资金监管政策收紧影响，正荣资金受限比例达账面资金95％，真正可动用资金仅有5％。同时，融资贷款落空、销售下降等，也加重了公司偿还债务的难度。

据正荣早前披露的2022年2月未经审核经营数据显示，今年前2个月，该公司累计合约销售金额约为114.26亿元，同比下跌53.56%；合约销售建筑面积约为731640平方米，同比下跌49.5%。

留给正荣的时间，真的不多了。

等待“输血”

债务压顶，还是一眼望不到头的那种，很搞老板们心态。

接近某TOP50房企的消息人士称，由于该房企兑付出现困难，最近公司总部楼下拉横幅的比来上班的员工还要多，老板只好“退避三舍”，尽量不去总部，免得招惹不必要的麻烦。

比房企老板更着急的是银保监。

一贯吹哨地产灰犀牛风险的郭树清主席发现，猛药去疴不假，但之前药可能下得太猛了。

于是，3月2日的一次记者会上，郭主席一反常态说道：

房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性扭转。

我们不希望调整得太剧烈，对经济影响太大，还是要平稳转换。

今年两会中，关于房地产的表述只有121字，但诸如“促进房地产业良性循环和健康发展”等高频字眼，可以稍微安抚一下恐慌的市场情绪。

短暂的安抚之后，情绪仍在不受控制地发酵。

因为对于很多危在旦夕的房企而言，如今政策的暖风可能吹得太柔太慢了。

从当前的政策来看，政策更多停留在刺激楼市信心、刺激购房的层面上。而针对金融机构的配套动作则相对谨慎。甚至目前所有“暖风”导向，从未来政策出台到执行落地，再到产生化学反应的过程，也是相对缓慢的。

与此同时，是债券市场在避险情绪顶峰中进入“风声鹤唳”的新局面：尤其是境外债市场，甚至信心缺失到脱离基本面追逐小道消息，进入“八卦信息战”的新阶段——谁有债券到期，谁小道坏消息缠身，谁就更危险。

这种情况下，可能还没等真正违约，很多“失血过多”但其实仍有希望的房企就因信心缺失、八卦纷飞而提前被资本集体抛弃，甚至是挤兑。

必须注意到，资本恐慌性避险大概率只能带来不理性的“踩踏”，造成市场的混乱甚至坍塌，而不是行业进化过程中正常的优胜劣汰。

而避免前者出现，正是“有形的大手”存在的重要意义之一。在交易市场的“信号绿灯”之外，这个行业的真正稳定，或许还需要“有形之手”引导有力的资本进入，协助整合、避开踩踏，助力行业优胜劣汰下的变革和进化。

最后，地产财富会想说的是——2022年，注定是充满求生欲的一年，活下去比什么都重要。

就像电影《我不是药神》里，程勇那声几近绝望地嘶吼。

“他才20岁，他就想活命。”

那些被债务压顶，随时处在暴雷边缘的房企，又何尝不是如此？

本文首发于微信公众号：地产财富会。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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