2022年美国房地产市场不会重蹈2008年崩溃覆辙

  经过了1年多美国地产市场的大涨，有业内人士忧心忡忡，特别是经历过2008年国际金融危机时期的房价暴跌的人士，他们担心可能会看到2008年房地产崩盘的重演。那么，美国现在的地产形态会重蹈2008年的崩溃吗？

  《家住美国》网站合伙人叶龙认为，如果目前市场态势不变，那么地产崩盘的情况大概率不会出现。

  叶龙认为：“作为全球最大的地产市场，房价的上涨不会像消费品价格的上涨那么短暂，因为美国房地产市场将在未来数月继续与住房库存短缺作斗争。”

  无疑，现在是房屋的卖方市场。但不断上涨的房价和相对低的利率，使得购房者相对容易获得抵押贷款，并且，买房者还在不断加入，卖方处于强势，这种情况使得房价难以下跌。

  叶龙还认为，尽管目前市场利率开始逐步上升，但是相比于历史，市场利率即便上升1%或2%，目前处于历史最低水平，这使得使长期抵押贷款融资变得切实可行。同时，由于工资通胀强劲，如果价格开始下降，首次购房者或希望升级的购房者可能会急于去买入房子，托住了房价。因此，房产价格短缺难以下跌。

  但是，叶龙还认为，房价不崩溃并不意味着房价会无限上涨。现在的情况与2008-2009年的大衰退大不相同，当时房地产市场崩盘超过40%。

  叶龙认为：“在2008-2009年的大衰退期间，由于当时失业率上升，对住房的需求消失了，而供应/库存/建筑量却很高，最初的预期很高，随后出现了巨大的房屋抵押贷款违约。需求和供应都指向了更低的价格。因此，房价下跌/暴跌到了前所未有的水平。但是，现在不存在当时的高库存。因此2022年不太可能发生崩盘这种情况。他认为，如今，随着对利率和通胀的更高预期，住房需求可能会略有减少，但由于疫情下供应链问题导致劳动力和木材成本上升，住房供应也会有所下降。”

  叶龙还认为，就业率正在逐渐上升，这可能有助于稳定需求方。因此，对房价的净影响可能会导致下降，但可能不至于崩溃。

  叶龙还列举了现在的行情是市场推动的，不是当时的金融杠杆推动的。目前，受疫情影响，美国年轻的家庭正在从城市搬到郊区。加速的速度可能会放缓，但除非有过剩的额外住房，否则不会出现迫在眉睫的崩溃。同时2008年是由获得可调利率抵押贷款和过度杠杆化的人推动的。当时的贷款发的过快过滥。信用不好的人可以在没有银行核实其收入或资产的情况下获得贷款。这就创造了一个环境，即使是轻微的经济衰退也会让许多人违约。

  而现在情况不一样了，房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）提供的政府支持贷款也收紧了贷款指导方针，不容易造成金融坏账，从而使得由地产引发的金融危机难以造成。

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