合同销售额锐减,中骏集团或面临增长困境

文:向善财经

2月23日晚,中骏集团控股有限公司(简称:中骏集团)发布公告称,22日到23日公司在公开市场回购总金额3100万美元的2022年3月10日到期的优先票据。

据悉,本次回购数量相当于原先发行2022年票据本金总额的6.2%,剩余本金3.7亿美元。

有业内人士表示,从本次回购来看,更多的是在试图给市场传递信心。

2月9日,中骏集团发布了今年1月份未经审核的运营数据,1月份公司实现合同销售金额约人民币50.22亿元,合同销售面积397,752平方米,同比分别减少38%和16%。

据悉此前中骏控股曾遭标普、惠誉等多家评级机构下调公司评级。

合同销售额同比锐减,千亿债务下未来增长堪忧?

行业预期转弱、合同销售额同比锐减对中骏集团来说,是一个颇为严峻的问题。

一方面,合同销售额同比减少,另一方面,从去年发布的中期报告来看,公司的毛利率也在进一步下降。数据显示,公司毛利率为25.1%,同比下降2.81个百分点;净利率约13.3%,同比下降3.33个百分点。

数据之下,似乎透露出这样的趋势:无论是销售增幅还是利润增幅都在下降,未来公司的现金流预期可能并不太乐观。

据中国青年网报道,中骏集团也一直饱受外界“业绩注水”的质疑,据悉,2020年,中骏集团实现合同销售金额1015.37亿元人民币,而其中有近一半的销售金额靠合营及联营公司完成。

债务方面,从2017年到2020年,公司负债合计分别为,496.17亿元、793.51亿元、1190.96亿元、1314.62亿元,在2019年,公司债务首先突破千亿。

三道红线上2020年中骏剔除预收账款的资产负债率为68.7%,净负债率进一步降低至59.2%,非受限现金短债比为1.3倍,期内实现三道红线全面达标。

短期来看,公司似乎并没有太大的流动性风险,但资本市场似乎并没有对于这家千亿规模的房企给予更多的肯定。

从股价表现上来看,去年公司股价到了3.4元之后,便一路下滑,截止2022年2月24日,公司股价仅为1.63元,总市值仅为68.82亿元。要知道公司销售额从2019年就突破千亿,市值与公司销售规模严重不匹配。

这种规模与价值的不匹配,似乎也从侧面,地产水逆期的大背景下,反映出中骏集团的质量并不太高。

值得市场关注的是,2020年之后,中骏总债务对EBITDA的比率改善至5.8倍;未来一年内还款占比少于30%,三年以上还款占比仍高达46%。

换言之,长期来看,中骏集团仍然面临着严峻的债务压力。

从本质上来看,中骏集团今天的压力来源于高周转下的千亿规模增长。

这几年房地产行业一个颇为魔幻的事情是,一方面行业龙头万科喊着“活下去”,另一方面仍然有企业奋不顾身地转向高周转增长。

2017年,中骏集团提出了2018年500亿,2019年800亿,2020年过千亿的目标。

激进的目标之下,中骏集团陷入了高价拿地的快速扩张之中,有数据显示,在2013年至2016年期间,中骏集团的土储均稳定在千亿规模上下。南都大数据研究院数据显示,中骏以477.25亿元的拿地金额位列2019年规模房企拿地榜单第16名;总土储位列规模房企土储榜单第27名。

另外,中骏集团旗下项目也发生过质量问题。

公开报道显示,2019年8月,位于江西南昌象湖新城的中骏雍景湾发生塌陷。根据中骏公布的项目情况说明,塌陷发生在该项目5号楼与10号楼之间,地下室车库顶板土方回填施工期间,塌陷区域面积约500平米。

根据江西省住房和城乡建设厅安全生产管理委员会印发的《事故通报》显示,中骏雍景湾塌陷的直接原因是局部超荷载,通报还提及“地下室顶板无梁楼盖未设置暗梁”。

“明股实债”?中骏集团的债务疑云

从一般的行业发展规律来看,一个地产企业大规模扩张拿地,大多数情况下都伴随着高负债高杠杆的运作方式。以中骏集团为例,2016年,公司负债规模仅为387亿元,五年之后到2021年总负债就已经高达1386亿元。

一方面总负债如此之高,另一方面截止去年上半年公司账面的净负债率仅为77.9%。另外值得注意的是,即便是在业务规模快速扩张的2016年到2020年期间,中骏集团的负债率也仅为80.2%、71.8%、60.4%、60%和59.2%。

对此,有观点认为,中骏集团所谓千亿规模中有大量合营联营企业,业绩涉嫌有水分。数据显示,联营合营企业的销售金额占公司总销售金额的45%。

根据天眼查APP显示,中骏集团香港有限公司旗下的厦门中骏集团对外投资中,有37.5%是房地产行业相关投资。

联营合营公司大量存在,使得公司少数股东权益占比不断增加,从少数股东的权益占比上来看,中骏集团的少数股东权益,从2016年的36.64亿元,增加到2021年上半年的174.6亿元,增长了4倍多,占所有者权益的比例也从22.9%,增加到44%。

根据中骏集团去年发布的年中业绩报告,去年上半年中骏集团少数股东损益3.3亿,同比下降16.9%,占净利润比例为12.3%。中骏集团少数股东权益/净资产与少数股东损益/净利润的差值约为32%,少数股东或许并未获得与权益相匹配的利润。

有行业分析人士认为,房产企业少数股东权益的增加,也有可能是高规模增长下,依赖联营公司,进而少数股东权益激增,这有可能存在“明股实债”的情况,使得企业本身的真实情况隐匿于数据之下,这也是这些年部分爆雷企业的一个明显特点。

那么,问题来了,中骏集团的快速扩张为何相伴的是负债率的下降?公司有没有隐匿负债的情况?这些问题恐怕需要中骏集团进一步解释说明。

总的来看,一个高增长的行业中,很多发展的问题可能会被增长的现象掩盖,而在一个存量的市场中,早期无序扩张带来的问题和风险可能就会进一步爆发。

写在最后:

虽然中骏集团手握千亿房产资源的大盘,但快速的发展也可能隐藏着问题和风险,换言之对于中骏集团来说,千亿债务重压之下未来的增长之路似乎并不好走。

目前,中骏集团控股有67亿元的资本市场债券将于2022年末到期,其中包括2022年3月10日到期的5亿美元债券。

虽然短期来看,中骏“手中有粮、心中不慌”,但长期来看,随着房地产行业的整体遇冷,中骏集团的隐匿负债或将被挤出,长期债务压力之下,中骏集团能否持续增长,颇为值得关注。

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(责任编辑:刘海美 )

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