楼市大事发生！多城首付比下降，房贷松动要来了吗？

近期，房贷政策出现了一丝松动迹象。先是有报道称山东菏泽首套房贷款首付比例从此前的30%降至20%，后又有消息指出春节前后重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至20%。

目前来看，宣布了首付比降低政策的城市均为非“限购”城市。据报道，这是由当地地方住房部门和金融部门根据因城施策原则共同决定调整的。那么未来房贷政策会迎来大规模、趋势性的调整吗？

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36城楼市政策松绑

事实上，2022年以来，全国房地产市场调控政策密集出台。有数据显示，今年以来全国累计出台房地产调控政策次数超过70次。不同于往年的收紧政策，今年已有36个城市发布了稳定楼市的宽松政策。这些政策大致上可以分成两类。

第一类是地方政府直接给予购房补贴、三胎家庭购房优惠政策等。比如惠州、莱西、肇庆、泸州、合肥、昆明、玉林、珠海、保定、湖州、亳州等都有不同力度的补贴购房政策。补贴覆盖面涉及人才、农民工、新市民等。不少城市落户门槛持续放宽，争相吸纳人口，为楼市注入新鲜活力。

第二类是公积金贷款政策宽松成趋势。福州、株洲、北海等城市调整了公积金政策。公积金贷款额度不高，大部分公积金贷款使用人都是刚需人群或者改善型需求的人群。地方政府将公积金贷款政策放松，可以释放支持合理住房需求和稳定楼市的信号。

在这两类调控手段的基础上，最新报道的部分城市商业性购房贷款首付比下调，或许正在成为地方政府的第三类稳楼市政策。

根据2016年2月中国人民银行发布的要求，在非限购城市，首套房首付比例最低为25%，各地可向下浮动5个百分点，这个规定至今并没有在中央层面废止。当然，按揭贷款发放的实际首付比要求，在2017年之后明显上升。同时，银行体系的按揭贷款额度持续少于按揭贷款需求，也可以使得银行持续提价，并要求更高的首付比例。因此本轮首付比例下降，反映了当前按揭贷款额度充足。

整体上看，上述提及的新市民购房补贴、首付比例调整、公积金贷款额度提升等政策都属于因城施策的需求侧政策，且均为非限购城市出台的政策。而限购城市若出台宽松政策很容易引发房价上涨，预计会比较谨慎。

同时，这些措施也释放了一种信号：政策导向保障刚需一族的合理住房需求。央行发布2021年第四季度中国货币政策执行报告也指出，坚持稳地价、稳房价、稳预期，实施好房地产金融审慎管理制度，维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求。

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项目并购加速风险出清

不少地区楼市调控政策松绑，无疑与去年下半年以来房地产市场的急转直下有着直接关系。2021年8月以来，受个别房地产头部企业债务违约风险显现等因素影响，市场预期发生变化。一些房企资金链紧张，多个城市土地出现流拍，房企减员、降薪现象频现。

国家统计局数据表明，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比下跌的城市个数，在2021年下半年以来持续增多。另有研究表明，自2017年以来，二手房交易规模在2021年第一次出现同比下降。2021年全国二手房成交金额、成交套数、成交面积分别同比下降6%、9%、9%。

房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

针对个别房企乃至整个行业出现的风险状况，地方政府、住建部门、金融管理部门开展了出险企业的风险化解。同时，金融支持政策暖风频吹，监管部门要求银行保持房地产信贷平稳有序投放，满足房地产市场合理融资需求。

我国房地产行业的市场化程度比较高，从以往经验来看，房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。通过并购等市场化方式推动房地产市场的结构性调整，有利于高负债企业集团资产、负债双瘦身的同时保护住房消费者合法权益。

为此，央行、银保监会于去年12月出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，从稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高兼并收购服务效率、做好风险管理等方面，鼓励金融机构提高服务效率，为并购营造良好的融资环境，助力化解风险、促进行业出清。

在这一政策基础上，近期兴业银行(601166)、平安银行(000001)、广发银行等多家银行表示，计划发行房地产并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。除了并购主题债券，银行还计划通过并购贷款、并购票据、并购基金、资产证券化、并购财务顾问等方式，为房地产项目并购融资提供支持。

随着并购融资通道的打通，房地产项目层面的兼并收购积极性将得到调动，有望缓解出险房企的资金压力、防止风险扩散、加快市场出清。

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金融加力支持保障性住房建设

除了风险处置，保障性住房建设的金融支持力度正在不断加大。

央行、银保监会于春节后第二个工作日发布了《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》。通知明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

保障性租赁住房主要面向新市民、青年人等群体，与公租房、共有产权住房共同构成我国的住房保障体系。年初召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，2021年全国40个城市新筹集保障性租赁住房94.2万套，2022年将大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。住建部还透露，“十四五”期间将扩大保障性租赁住房供给，40个重点城市初步计划新增650万套（间）。

2021年6月，国务院办公厅出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策，并提出要进一步加强金融支持，包括完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。2021年12月的中央经济工作会议再次强调“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。

本次出台的《通知》明确，保障性租赁住房项目有关贷款将不纳入房地产贷款集中度管理，这意味着银行发放相关贷款不再受集中度管理指标约束，有充足的空间加大对保障性租赁住房项目的信贷投放。

《通知》释放了加大金融支持保障性租赁住房发展的积极信号，有助于支持我国住房保障体系建设，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。

去年下半年以来的房地产市场风险事件，似乎预示着房地产的黄金时代正在走远。此后，房地产政策在“房住不炒”的基础上，纠正了“矫枉过正”的偏差，重点满足首套房、改善型需求等住房刚需，同时强调发展长租房和建设保障房。

这对房地产行业和银行业来说都蕴藏着新的市场机遇。对房地产企业而言，开拓保障性租赁住房市场将成为其重要方向，房企应积极把握机会，发力租赁业务、老旧小区改造、社区服务等存量市场领域。对于银行业来说，要坚持“房住不炒”定位，通过信贷、债券等市场化手段提供金融服务，创新租赁住房ABS、REITs等金融产品，切实满足房地产企业和住房消费者的合理资金需求。

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