行业透视 | 保障性租赁住房不纳入集中度管理，房企能否受益？

认定程序及业务规模或使房企受益有限

具体效果有待观察

房企要参与到保障性租赁住房建设，享受到相关政策的优惠，首先要明确保障性租赁住房项定义，并获取保障性租赁住房项目的认定书。

根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，保障性租赁住房主要解决新市民、青年人等住房困难问题，建筑面积不超过70平方米小户型为主，租金要低于同地段同品质市场租赁住房租金。在2022年1月18日上海出台的《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》中进一步明确了新实施保障性租赁住房项目的户型标准，即70平方米以下户型住房建筑面积占项目住房建筑面积的比例不低于70%。

根据上海保障性租赁住房的认定程序来看，房企可以通过既有项目及新实施项目认定两种方式获取相关认定书。其中既有项目指的是该《办法》实施前，经过合规审批已经建成或在建（含正在办理建设工程手续）的租赁住房项目。通过该流程，房企可以将已取得的符合条件的租赁住房项目，转变为保障性租赁住房项目，进而享受到政策优惠，但同时租金也预估要低于市场价格约15%-20%。

而在新实施项目认定程序中，包括一般认定程序和简易认定程序。简易认定程序主要适用于商品住房配建保障性租赁住房项目，以及土地出让合同明确建设内容为（保障性）租赁住房的新建项目。该程序更多涉及各地的新供应国有建设用地，如上海要求新出让商品住房用地配建不少于15%的开发企业自持保障性租赁住房。但注意的是，该类出让方式，投资主体以国企为主，民营企业参与有限。

总体来看，由于保障性租赁住宅认定办法为近期出台，而房企实际拥有的认定项目规模不多，当下能够受到的政策福利相对有限。尤其是民营房企，在保障性租赁住宅领域或主要起到国企及央企之外的补充和辅助作用，未来该领域金融支持的具体效果仍有待观察。

代建及运营能力强的房企

可积极尝试该领域布局

虽然房企参与保障性租赁住房规模不大，但仍有部分房企积极与政府合作，试水该领域。根据住建部2021年11月及2022年2月发布的两批《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单》来看，多家房企通过集体经营性建设用地参与保障性租赁住房建设，这些房企包括万科泊寓、华润有巢及龙湖冠寓，参与方式包括成立合资公司、整租后开展运营、委托经营管理等等。

其中如北京成寿寺项目，就由村集体经济组织和万科成立合资公司作为项目运营主体，万科负责所有建设成本投入并获得项目建成后45年的经营权及收益权；不同于土地获取，万科前期只需投入建设开发成本，降低了租金负担的同时也扩大了业务规模。

此外在保障性租赁住房的热潮下，对于代建能力强的房企同样迎来利好，这类房企可以为政府提供相关的代建服务，如绿城管理、中原建业等；此外对于租赁住房运营管理能力突出的企业，也可以积极参与到保障性租赁住房的后期运营中，如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等等。

整体来看，此次房地产贷款集中度管理的调整，进一步引导了未来房企的业务布局方向。值得注意的是，2022年初号称长租公寓第一股的青客已申请破产，揭露了市场化的租赁住房盈利空间依然有限；而保障性租赁住房虽然享受政策优惠，但由于租金定价较低，同样处于微利阶段。在此背景下，参与保障性租赁住房的房企应做好心态调整，准备好房地产的微利时代。除此之外，保障性租赁住房的大量推出，对市场化的租赁住房也会形成挤压，对于布局市场化租赁住房的房企而言，更要做好产品差异化打造，提升自身的运营能力。

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