莱坊：2020年第一季度深圳写字楼市场报告

莱坊发布最新一期深圳写字楼市场报告。报告显示，第一季度，深圳甲级写字楼市场新增供应面积为42,690平方米， 将甲级写字楼存量推至741万平方米。 受疫情的影响，深圳甲级写字楼市场的去化速度有所放缓。

甲级写字楼

莱坊高级董事及中国区研究及咨询部主管陈铁东先生表示：“2020年第一季度，新上市的地铁科技大厦为深圳甲级写字楼市场带来42,690平方米的新增供应。尽管本季度深圳甲级写字楼市场的空置率环比小幅下跌0.8个百分点至19.5%，但受疫情的影响，其去化速度较上一季度有所放缓。深圳甲级写字楼市场平均租金环比下跌3.2%至每月每平方米人民币212元。“

租金及价格

第一季度，深圳甲级写字楼市场平均租金为每月每平方米人民币212元，环比下跌3.2%。核心商务区平均租金下降幅度最大，环比下降了3.8%至每月每平方米人民币225元，而次级商务区平均租金下降幅度最小，环比下降了2.2%至每月每平方米人民币193元。

第一季度，从子市场看，蔡屋围子市场的某甲级写字楼业主为吸引更多租户入驻物业，给出了更优惠的租金，使得该子市场的租金水平环比下跌13.3%至每月每平方米人民币208元。去年前海管理局出台的租金补贴政策，促进了大批企业回流前海子市场。前海子市场租赁需求的增加，使得在本季度该子市场的租金不降反升，环比小幅上升0.7%至每月每平方米人民币154元。

一手散售市场上，本季度深圳销售型写字楼的平均售价为每平方米人民币53,976元，环比小幅上升0.6%，但由于受疫情影响，写字楼散售成交市场在第一季度进入了几近停滞的状态，其售价升幅环比下跌了6.3个百分点，同时在本季度未录得有销售型写字楼的成交。

供应与需求

第一季度，深圳甲级写字楼市场有1个新项目竣工交付，为市场带来约42,690平方米的写字楼新增供应，甲级写字楼市场存量升至741万平方米， 净吸纳量为9.3万平方米。

尽管深圳写字楼市场呈现明显的供过于求的状态，且疫情给写字楼租赁市场带来一定的负面影响，但第一季度深圳甲级写字楼市场也录得了大面积的租赁活动成交，主要租户为能源行业及TMT。典型成交案例有：大唐智慧能源(600869,股吧)租赁了华润前海大厦T5栋4,000平方米的写字楼空间，美团租赁了喜年中心3,000平方米的写字楼空间。

第一季度，深圳甲级写字楼市场空置率环比小幅下跌0.8个百分点至19.5%。从子市场看，本季度后海、前海和车公庙这三个写字楼子市场在去化上都有相对较好的表现，其空置率环比下降幅度都超过了2个百分点。

投资市场

2020年第一季度深圳甲级写字楼投资市场没有录得大宗整购交易，表现不活跃。受疫情影响，国内多地的大宗整购交易市场放缓，但国际机构投资者仍然积极地寻求写字楼的投资机会，尤其是新加坡的投资者，对中国房地产投资市场的关注度有所增加。但由于疫情的原因，海外投资者的投资决策过程被迫推迟。

但在2020年3月15日，美联储宣布紧急降息至零并启动一项规模达7,000亿美元的大规模量化宽松计划。预计美联储的政策会促进外资投资买家的资金的流动性和灵活性。根据RCA数据，深圳房地产投资大宗交易的市场上外资买家在过去十年平均占市场买家的33%，在2019年上升至约69.4%。而在2019年全年，写字楼的成交金额占到深圳房地产大宗交易总金额 的39.7%。

因此，美联储的降息对于深圳位于核心区域且资本值上升空间大的写字楼项目，将会是利好消息，预计将吸引更多的海外资本投资深圳的优质写字楼物业。同时，中国在抗疫中已经取得了重大的阶段性成果。随着中国经济社会和生产生活的逐步恢复，中国的优质资产预计将成为外资投资者的“避险港”。而深圳作为粤港澳大湾区中的全国性经济中心城市，预计其写字楼物业也将受到外资投资者的青睐。

市场展望

2020年2月，深圳市发展和改革委员会公布《深圳市2020年重大项目计划》，计划中涉及了多个南山区的项目，包括中国电子深圳湾总部基地、大疆创新总部基地、万科总部大厦、深圳湾超级总部基地（恒大）、招商银行(600036,股吧)全球总部大厦等30个总部基地项目。

截止至2020年4月，南山区内的地铁线路已有5条，在2020年底前计划通达7条地铁线路，而到2030年贯通该区域的地铁线路则将达到9条。未来交通条件的不断成熟，预计能有效连接南山区前海片区、深圳湾超级总部基地等新兴 商务区与后海福田中心区等成熟商务区，从而促进南山区甲级写字楼资本值的上升空间变大。

莱坊董事及深圳办公楼服务部主管吴靖表示：“从短期看，由于经济的不确定性在增加，写字楼市场的需求端所受的负面影响将更为显著。中小企业资金压力加大，多数企业的扩张需求将有所下降。此外，2020年深圳写字楼市场将有大量的新增供应，预计高位的空置率将贯穿于全年度。

从长期看，深圳的主要产业为通信、互联网等高新技术产业，而这些产业正是当下国家所大力提倡需要重点发展的产业。2020年3月4日，中央政治局常务委员会会议指出，要加快5G网络、 数据中心等新型基础设施建设进度。目前国家大力推进发展的高新产业，正是深圳写字楼市场的重要租户。预计随着“新基建”的逐步落地，相关企业的租赁需求将有所上升。

深圳甲级写字楼市场的资产长期表现，预计将取决于城市自身的发展基础，譬如城市经济发展水平、产业构成及人口结构等重要指标。尽管新冠肺炎疫情对深圳甲级写字楼市场在短期内造成了一定的干扰，但深圳稳健的经济结构、顺应市场需求的产业构成及高质量的人口结构，预计将会是深圳甲级写字楼市场长期向好的重要保障。“

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