50家标杆房企分析：多元化发展趋势如何？

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随着企业端“三道红线”、银行端“两道红线”、集中供地等政策出台与落实，房地产行业的发展逻辑发生了重大变化，“高周转、高杠杆、高负债”的经营模式亟需转变。从“增量为主”到“增量存量并重”，房地产行业将由物业开发逐渐过渡到服务供给，发展逻辑更加偏向长期主义，存量市场蕴含新发展机遇。房地产企业需要顺势而为，在夯实开发主业的基础上，探索新发展模式，实现高质量发展。多元化业务作为房企开拓存量市场的主要抓手，是企业从销售模式转向经营模式的必经之路，未来将会扮演更加重要的角色。

在新发展形势下，中指研究院认为很有必要梳理房企最新的多元化发展情况以及战略趋势变化，为房企未来的模式探索与业务选择提供建议。中指研究院选取50家标杆房企，从企业战略方向、多元化业务经营情况等角度出发，分析近年来房企多元化发展的趋势。（点击索取报告）

房企业务多元发展进入稳定期

物业商管成为头部企业标配

房地产企业明确提出多元化业务转型始于约十年以前，涉足多元化经营则要更早。房地产企业多元发展的一个显著特征是“政策周期性”，政策与监管的严与宽、引导与抑制，直接影响了房企多元发展的力度与方向。房地产市场调控政策在促进房地产市场平稳健康发展的同时，也间接影响到房地产企业在多元业务上的投入，伴随严格的监管政策而来的，往往是房企加大多元发展力度。同时，棚改与城市更新等改善居民生活质量的政策为房企发展提供了新方向。通过梳理房地产企业近十年来多元化转型的发展历程，中指研究院将其大概划分为四个阶段：起步期(2011年至2014年) ，发展期(2015年至2016年），聚焦期(2017年至2019年)及稳定期(2020年至今)。

图：近十年房企多元化发展阶段划分

数据来源：中指研究院综合整理

起步期：企业参与数量少，业务分散且未成体系。2011年中国城镇人口比重首次超过50%，达到51.27%，城镇化水平保持稳步提高态势。同时，2010年万科成为第一家销售金额跨过千亿大关的房企，并于2011年继续保持这一地位。大背景下，绝大多数房地产企业聚焦于规模与增长，少数资本雄厚的大型房企已经开始多元布局，如保利开始发展养老、文旅等业务，绿地在能源、建筑等领域已经具有一定规模。

发展期：房企多元化发展 “全面参与，多点开花”。一方面，房地产企业逐渐意识到发展多元业务的重要性，销售增长也使得企业能够投入更多资源。另一方面，发展住房租赁市场、试点老年人住房反向抵押养老保险、棚户区与危房改造、培育特色小镇、推进新型城镇化建设等一系列政策的出台引导企业在主业之外多元发展。更多房企开始试水多元业务，业务范围在原有基础上逐渐扩大。部分房企更换公司名称，以综合性的“集团”代替“地产”二字。

聚焦期：房企总结经验，做出取舍，开始集中力量发展选定的多元业务赛道。一方面，一些企业经过前期调研，决定进军长租、养老等业务，而部分业务则由于经营业绩欠佳，拖累企业整体业绩，企业不得不选择退出。另一方面，在2016年确定房地产行业“房子是用来住的，不是用来炒的”总基调下，监管部门注意防范房地产金融风险，行业发展的“高杠杆、高负债，高周转”模式开始发生转变，房企选择剥离投入巨大但产出低效的非地产业务。在这一阶段，业务多元化已明确成为大部分房企的发展战略，企业投入逐渐加大，方向也更加聚焦。

稳定期：大部分房企已有清晰的多元化发展战略，在相关领域具有一定规模。新冠疫情给经济发展带来极大冲击，房地产行业受到巨大影响。在“三道红线”等政策约束下，房企面临降杠杆压力，开拓新业务领域的企业屈指可数。物业服务与商业管理两个领域发展相对成熟，业务版块分拆上市较多。同时，物业行业内的收并购动作也频繁出现，行业集中度有所提高。

到目前为止，房企业务多元化的“跑马圈地”阶段已经结束。企业在选定领域深耕，在扩大规模的同时积极打造品牌优势。综合来看，物业服务与商业办公成为头部房企多元化发展的“标配”，50家典型房企中分别有50家和49家涉及物业服务与商业办公业务。

图：50家典型房企中涉及多元化业务的企业数量占比

数据来源：中指研究院综合整理

其中，又以物业管理尤为突出，已连续多年出现多家企业上市。2019年12家物业公司成功上市，2020年达到18家。截至2021年底，共有56家物业服务企业上市，其中香港主板52家，其余4家登陆A股。物业管理作为存量市场的重要业务，预计短期内仍将保持相当热度。

表：2018年至今部分物业企业上市情况

数据来源：中指研究院综合整理

稳定型房企占据多数

物业版块成为融资紧张下的“牺牲品”

根据近两年房企公布的发展战略、多元业务经营计划及现状，中指研究院将50家典型房企分为三类：收缩型，稳定型与拓展型。其中，收缩型房企更多地聚焦主业，未提及新的多元化发展方向，放弃部分已有的多元业务；稳定型房企发展战略与往年保持基本一致，多元业务方向基本相同，在既有赛道持续投入与发展；拓展型房企提出新的多元发展战略，独立出多元业务部门，或者尝试新的多元发展方向、布局新的业务领域。

保持稳定是当前房地产企业多元发展的最大趋势。50家典型房企中，稳定型占比最高，达到80%，可见目前房企的多元化战略大多以维持既有路径为主。虽然多数房企倾向于维持现有多元化发展方向，但仍有10%的企业继续大力度投入多元业务并成立独立业务部门，或探索新的业务领域。放弃已有多元业务的房企同样是少数，占比为10%。整体上来看，当下房企对待多元化经营的态度以发展已有业务为主，头部房企维持多点开花，中小房企聚焦原有业务。

图：50家典型房企多元化发展类型分布

数据来源：企业年报、半年报，中指研究院综合整理

随着房地产行业步入下行通道，增量逐渐见顶，从增量到存量的转变也要求房企进一步提高自身运营能力，做好客户社群化管理，为业主打造优质生活空间。中国铁建(601186)地产贵州公司积极探索新型社区运营模式，从以人为本出发，成功建立“深挖业主需求，完善硬件建设，进阶服务品质”的独特“光和社区”运营体系，提高社区粘性与凝聚力，让社区和家庭更加美好多元。通过“美好家+APP”实现线上线下智慧互联，从链接业主最后一公里的社区微公交、解决业主用餐需求的光和业主食堂，到丰富社区文娱活动的光和邻里活动中心，再到构建家门口精神场所的光和图书馆等社群服务配套，中国铁建地产贵州公司有机串联各个生活场景，满足业主多样化需求，全面为社区运营赋能。

不同层级房企的多元化发展情况存在区别。将50家典型房企按营业收入分为四个层级，TOP10房企中80%为稳定型，没有房企提出新的多元化发展方向，但是有两家企业对业务进行了缩减；TOP10-20的企业有30%为拓展型，占比在四个层级中最高；在其余房企中，绝大部分选择保持既定多元发展方向，只有少数企业开辟新业务领域、或者放弃已有的多元业务。

图：不同层级房企多元化发展类型分布

数据来源：企业年报、半年报，中指研究院综合整理

拓展型房地产企业选择的开拓方向各不相同，而收缩型房企都面临着资金紧张的困境。房企进行业务拓展的方向包括代建、商旅、资管、装饰设计等，可谓五花八门、各显神通，常见的做法是将原有业务版块独立出来。相比之下，收缩型房企大多数都面临着融资、偿债等方面的困难。为解燃眉之急，企业选择出售部分多元业务换取资金。这些房企在多元业务上的“撤退”，可以说是短期资金压力下的被迫之举。

实际上，这并不是房地产企业第一次在开发主业之外做出取舍。最近几年，陆续有房企剥离或出售长租、养老等业务版块。这些业务往往具有长周期、重资产的属性，并且一直处于亏损状态。规模的扩张没有带来业务收入占比的增长，亏损反而越来越大，拖累了企业的经营业绩，总体上不利于企业发展。

而这一次，收缩型房企选择出售的业务版块基本聚集在物业服务领域。物业服务具备轻资产特质，能产生稳定的现金流。随着房地产行业由增量逐渐向存量转变发展模式，对资产管理的需求不断增加。在财务上，物业企业的市盈率经常数倍于传统房地产公司，也从侧面反映出市场对于物业发展的看好。房企选择忍痛割爱、出售物业版块，既因为物业具有较高的交易价值、能够为企业在短时间内带来可观的收益，也反应出房企在财务方面所面临的紧迫局面。

多元发展是房企基本战略

但营收占比仍非常有限

企业“不把鸡蛋放在同一个篮子里”，既可以通过物业服务、商业运营、健康养老等业务强化品牌竞争力，也可以增加融资渠道、降低融资成本低价拿地，实现开发和运营的双赢，最大限度地发挥主业与多元业务的协同优势。

绝大部分房企都坚持或拓展了多元业务范围，并且对多元化保持积极推进的态度。中指研究院将50家典型房企2020年年报中针对2021年多元业务发展的态度以词云的形式呈现。房企对待多元发展以积极推进为主，“推进”、“推动”、“拓展”等词汇出现频次较多。“三道红线”等政策给房地产企业融资套上“紧箍咒”，面对融资紧张的情况，少数房企选择出售部分多元业务为自己“补血”。但大部分房企仍在既定赛道上保持发展，2021年下半年酒店、TOD、城市更新等领域频现布局，相关房企仍在加强力度投入。房地产企业在夯实主业的同时，对转型的需求更加强烈，态度也更加坚定。

图：房企2020年年报多元化发展态度热词

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

多元业务给房企带来的营收收益还比较有限。从整体上看，2018年、2019年与2020年50家典型房企多元业务收入占总营业收入比例平均依次为8.2%，8.5%和8.3%，多元业务对房企总营收的贡献维持在8.3%左右，贡献力度还远不如开发主业。2021年上半年50家典型房企多元业务收入平均占比10.7%，2018与2019年同期数据分别为10.1%和12.2%。

房企多元化经营收益有限，源自主、客观双重因素影响。从行业发展规律看，长租、文旅、养老等行业具有重资产、长周期的特点，短时期内很难收回投资，并且需要持续投入，给企业总体经营带来压力。从企业经营角度看，房企进入开发主业之外的领域需要摸门道、攒经验，多元业务也对企业能力有很高的要求，只有具备足够的人才与资金储备、以及相关领域长期耕耘的经验，房企才有可能从多元化经营中获益；相反，盲目投入多元化不仅达不到预期的效果，还会造成资源分散、业绩下滑。同时，部分房企多元化铺开摊子较大，很难深入洞察业务逻辑，或者单个业务领域投入过高，造成企业资金紧张，反而对主业造成负面影响。

房企多元化发展策略

政策对于房企多元发展依然存在利好。11月底，中共中央与国务院发布关于加强新时代老龄工作的意见，包括通过新建、改造、租赁等方式，提升社区养老服务能力，通过直接建设、委托运营、购买服务、鼓励社会投资等多种方式发展机构养老等。12月8日至10日举行的中央经济工作会议，要求包括坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。一系列政策都在鼓励房企在养老、长租等领域继续尝试与投入，也为房企“探索新的发展模式”提供了有利条件。

房企对于多元发展应保持谨慎理性的态度，根据自身情况打造发展路径。

首先，房企应首选在既有基础上持续发展，既可以维持自身的先发优势，又能够避免进入新领域的巨大学习成本。同时，对于已经过验证走不通的业务，要有“壮士断腕”的决心；对于发展前景看好、退出机制成熟的领域，可以尝试投资入股，捕捉风口，分散投资风险。

其次，相较于销售型物业，商业办公、产业园区、长期租赁等持有型物业中长期能够产生稳定现金流，为企业带来持续收入。商业地产证券化、产业园区公募REITs、租赁住房专项公司债券等体系正逐步建立与完善，优质的商业、园区运营与长租项目更有机会获得金融机构的支持。

再次，作为房地产存量时代最为稳定的收入来源，物业服务仍然具有相当潜力，在住宅市场之外，教育、医疗等领域也蕴含巨大可能。特别是对于中小型房企业，在行业增量放缓的情况下，企业增长空间受限，容错率也更低，导致企业试水多元业务成本激增。物业服务具备轻资产、金流稳的特点，适合中小型房企与区域性房企建立服务特色与区域品牌。

最后，文化旅游等投入大、周期长、风险高的业务属于“慢工出细活”，初期投入往往只是开始，还需要长期的经营、养护与升级投入，并且对管理、运营的专业性要求较高，适合具有深耕经验、资金充裕的企业。对于主题公园等旅游项目，在硬件之外还需要软件上的IP与创新，使内容生产与线下产业形成闭环，让内容为实体引流，经营难度更大。

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